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• March 11, 2010
• 9:09

  磚業人士諗野與眾不同──又要買樓又要創業，又要住屋又唔要欠債(2010/03/10)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  石油分析員如是說： [lionrockhk.blogspot.com]   求富豪不要玩草民 孫柏文 - 獅子山學會研究部總監,AM730(投資M29-大明燈,2010.3.10)BEACON 1995年6月，孫柏文中學畢業。暑假期間，參加咗我住嘅選區立法局議員陸恭蕙嘅選舉拉票團。喺選舉期間，我收到我嘅A level成績，結果係入唔到大學。當時，我非常徬徨，不過，陸恭蕙議員就好好人，安慰我及同我分析出路，鼓勵我重考、再報大學。 諗番起，都真係令我好感動。因為任何參與過選舉拉票嘅人都知，喺選舉期間嘅幾個禮拜，拉票團上上下下，腦海中，只會有一個議題，就係如何令自己支持嘅候選人贏出。 嗰次，陸恭蕙議員抽出寶貴嘅時間，同精神幫我諗我嘅未來，我真係非常感激。 之後陸恭蕙勝出，佢亦好好人咁收留我，做佢社區辦事處嘅見習生。咁到1995年尾，有次我去咗我最鍾意去嘅茶餐廳度，麵包師傅從廚房走出嚟，搵我話：「喂肥仔，你係咪幫議員做嘢？」我話係，咁我哋就開始傾偈。 原來，間茶餐廳係當年啲員工自己夾錢搞，麵包師傅亦係股東之一。當時，生意非常好，所以員工諗住再夾錢搞擴充，師傅亦想夾，不過，佢話攞唔到啲儲蓄出嚟，問我點算。 原來，佢喺80年代尾，買咗「居者有其屋」，做十年按揭。到95年已供咗7年，差唔多供完。不過，佢唔明嘅地方係，佢已經還咗咁多本，點解想做二按，攞錢出嚟都唔得？ 當時我乜都唔識，所以返辦事處，問啲同事點解。 後來先發現原來買居屋的人士，唔等於做業主，冇錯，你有好多做業主嘅假象，不過，當你行使財產擁有者嘅權利時，例如自由買賣、放租、做二按融資等等，就乜都唔得，除非你「補地價」。 咁如果要補地價先做真正業主，居屋根本係英國佬發明嘅財技，去綁住香港人。 買家要面對「補地價」，先可享受做業主嘅核心權利，就有如買股票有折扣，不過，收息或賣出股票時，要俾番差價。最慘，就係好似嗰位麵包師傅咁，辛辛苦苦儲埋嘅資金，狠狠地被鎖死。 究竟麵包師傅最後賺少咗，抑或唔使蝕，唔係我最關注(佢結果係賺少咗好多)。我最擔心嘅係，每一間香港大企業，都係由一間細公司起家。 究竟由居屋出現之後，有幾多間今日會變咗成大公司嘅企業，因為個創業家暨居屋買家，因為資金鎖死而冇出現？ 又有幾多間老牌公司，因為冇咗呢啲競爭對手，繼續可以逍遙地經營？ 就係因為有好多富豪第二代，知道呢啲潛在競爭嘅可怕，呢幾日就聽到佢哋講支持復建居屋。 富豪們，我求求你哋，唔好為保自己永遠嘅權貴利益，去要求復建居屋，玩死我哋呢啲草民。   原來富豪驚你開公司打殘佢地，所以支持重建居屋。石頭都鑽得出石油。   精算師則如是說： [www.am730.com.hk]   ７３０視角　張俊笙 從事精算工作，喜歡讀萬卷書，行萬里路、感受身邊的事與物。 電郵： cheungchunsang@gmail.com 瘋狂的樓價 約半年前，某半山豪宅呎價七萬多元，成為全世界呎價最貴的地方；除了豪宅，全港大部分樓價亦已回到金融嘯前的水平，並直逼九七年的歷史高位；而剛在元朗發售的新樓盤，呎價竟然高達五千多元。究竟現時香港的樓價，是否已到了瘋狂的地步呢？在這用一個簡單例子，感受一下香港現時的樓價是否合理。一對二十八歲的新婚夫婦打算置業，他們月入各兩萬元，已超過香港入息位數。假設他們聽從曾特首建議，在新界用四千元呎價買一個建築面積五百方呎的單位（以現時香港實用面積比率計算，實際空間只有三百五十多呎而已），連律師費和佣金等雜費，再加簡單裝修傢俬電器共二十萬元，他們的愛巢成本一共二百二十萬。他們節衣縮食，每個月儲起二萬元，十年後，到他們三十八歲的時候，他們終於可以築起愛巢，有一個他們的家。可是未來十年裡，要麼他們先住在父母處，要麼暫租住房子。 他們打算間銀行借錢，先努力儲四年錢付首期，再做七成按揭，分十二年還款，到他們四十五歲時，便完全擁有這愛巢了。可恨那時候，庸庸碌碌大半生，只能擁有一間超過二十年樓齡的斗室。這樣的樓價，合理嗎？以上的例子只是假設他們能每月儲起收入一半，並且確保他們往後十年收入穩定，在經濟蕭條時，沒有受減薪裁員等影響。另外，已沒有計算他們生小孩子的成本以及一切供書教學沉重的費用。 這樣嚴謹的假設，才能確保五十歲前做一個沒有負債的業主。他們最終打消了置業的念頭，可惜他們已起過公屋的入息限額，政府又已停建居屋。他們無奈地先暫租住地方，每年提心吊膽恐怕業主瘋狂加租，每年要收拾細軟，費時費力搬家。 一對新婚夫婦，只想找個陋室擋風雨，做隻有殼蝸牛罷了，可是原來卻那麼困難。 係囉，香港點解有咁多人買到樓？生數計到成死，果然精打細算。
• March 09, 2010
• 11:13

  [轉貼]轉炒二線樓　升市尾聲？（曹仁超）

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  筆者倒想知道，甚麼是二線樓？還有沒有三四線樓？   轉炒二線樓　升市尾聲？（原載《信報》2010/03/08　投資者筆記） 1980年我老曹首次用「供樓能力指數」（Affordability Index）去分析本港樓價。1981年供樓利率升至24厘後，引發本港樓價大跌。 1984年7月中英政府簽訂《聯合聲明》，宣布港府由1985年4月1日起每一財改年度只可賣地五十公頃。當年我老曹撰文指「三個政府逼港人發達」，因為土地供應受限制，樓價遲早上升。 豪宅價格早已見頂 1987年10月股災後，本港地價加建築成本竟超過當年樓價，我老曹用「麵粉貴過麵包」去形容當時情況，指出上述代表地產商仍睇好後市，到今天「麵粉麵包論」已人人知曉。1997年7月1日賣地限制結束，取而代之是「八萬五房屋政策」，當年我老曹除大力反對此政策外，亦叫大家賣掉地產相關項目（包括地產股）。2003年9月政府推出「孫九招」取代正常賣地政策，改為勾地表，我老曹認為香港豪宅樓價可從此睇好。 2010年2月財政預算案，政府首次更改過去的勾地表政策，雖然更改不大，但是否意味2003年9月開始長達七年的豪宅上升期告一段落？其實， 豪宅售價早於2007年第四季見頂 ，但在利率降至接近零環境下出現大力反彈。 今年樓價更超過2007年高價 ，但在政府打壓下， 資金改為流向普通住宅市場 。股市一旦炒賣二線股，代表升市已到了尾聲。 ．．．．．． 如閣下自2000年開始投資美股，十年過去了，回報率仍是負數！如你在1973年3月9日恒指1774點時買港股作長線投資，你不但要承擔1973-74年超級大熊市的壓力，而且下一次恒指再見1973年3月9日水平已是1981年7月17日，而且好景不常，恒指很快又再回落，恒指真正升穿1774點阻力大升已是1986手5月的事，距離1973年3月9日共十三年零三個月！同一時間，1973年至1986年本港GDP大幅上升，而且CPI升幅亦十分大。 不但股市如此，如你在1980年1月金價見850美元之時入市吸納的話，要到2008年1月才打和，前後共二十八年。學柴九話齋：人生有幾多個十年？如這次在2007年10月30日恒指31958點入市，何時才守得雲開見月明？我老曹真的木宰羊。為何1973年到86年經濟大幅增長，但股市由仍停滯不前？為何物價不斷上升，金價在1980年至2008年才打和？皆因買入價太高所致。1968年一両黃金值270港元，而以 1970年本港樓價每呎110元 （1968年香港暴動，因此不應以當年樓價計，故以1970年香港經濟開始復蘇那年的樓價計），即一両金換兩呎樓。到 1980年1月 每両黃金值4800元，當年 太古城住宅樓價平均每呎1200元 ，即一両黃金可換四呎太古城住宅，證明1980年1月金價太貴。到 2000年1月 每両黃金值2600元， 太古城每呎樓價8000元 ，即一呎樓可換三両金，證明2000年金價太便宜矣。到今天，一両黃金值11000元， 太古城住宅樓價平均每呎8000元 ，如以過去住宅樓價與金價關係看，金價上升空間還有多少？  
• March 06, 2010
• 14:13

  隔牛打山──思想混亂導致政策進退失據(2010/03/06)

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  小魚兄上期《據實的客觀質疑》，點出集體創作財經界名人前言不對後語，此現象筆者亦有留意，比如有人曾說買三百萬匯豐正股風險仲大過買三萬元匯豐窩輪，又或者炒窩輪學做 CEO 。同一個人講野都會自相矛盾，何況是「集體」？ 筆者有時也會前言不對後語，大家可以看看筆者 2004 年前的網誌仍然是看淡的，看錯市不要緊，最緊要識得改，不可死撐。市場是因某些因素而出現走勢，而非跟隨某君的指導而行，強如股神也是看到鐵路的前景而投資，而非自以為點石成金而亂點鴛鴦。人誰無過？但有些「始終如一」的人，亦不見得值得欣賞。 某發展商屬下的電子傳媒，無論是財經節目，還是地產節目，所有主持人都是始終如一地看淡樓市，連現在的大旺市，他們也有辦法在千頭萬緒的消息中發掘利淡的觀點。又如某大代理集團的隱形大股東，也是無論任何市況都是看淡，我們作為讀者真不能不寫個「服」字。 進行分析時要抓著重點，筆者以前因看淡香港的長遠發展而看淡樓市，但後來發覺這點是無關重要的，最重要的是樓宇的供求、資金及信貸的鬆緊度，對於次要甚至無關痛癢的因素，看得越多，只會自亂陣腳。某些人居然想到用美匯指數預測香港樓市，就算圖表併出兩者有關係又如何？根本難以解釋兩者的因果關係。同樣地置業決策，首要是究竟可以買多大金額的樓宇，偏生人人都想著自己的 Dream House ，列出一大堆條件，然後說樓價太貴，筆者只有一句：「萬丈高樓從地起。」 最近的樓市政策，亦有此款傾向，簡單如究竟現在樓市有沒有泡沫，金管局與政府一個話有，一個話無，皆因所謂「泡沫」根本就沒有公認的定義。那麼政策應該是防止泡沫形成，還是防止泡沫爆破？更滑稽的是所謂「豪宅價會否傳染到中小樓宇」，特首說沒有，林鄭月娥卻在上周說，要推出好幾幅豪宅地，若能紓緩豪宅供應，亦可紓緩中小型樓宇的價格。 我們的政府思維主次倒置，連那個是山，那個是牛都分不清：究竟政府應該解決市民的居住問題，還是去幫市民去置業？方今政府要負責幫市民讀大專、幫市民創業，甚至肯去搵工送你五千大元，連甚麼是應該做的事也混亂起來。 而近半年來，政府都是以各種方法打壓豪宅市場，以免中小市場跟升，實踐的結果是豪宅市場的確冷卻下來，但中小市場一樣照升！歸根結底，豪宅與中小樓宇的「用家市場」是分開的，但是對於「炒家市場」卻沒有這個防火牆，市場上有的是資金，同時銀行體系放出大量貸款，兩者並行引發了物業市場的投資動力，偏生豪宅市場被打壓了，炒家還不在中小樓宇市場尋寶？ 以筆者觀之，香港樓市的真正問題，是有些人明明只有能力買二手市場的中小單位，卻想去迫政府提供一手的上車盤。就當政府硬要把市民置業責任攬上身，在居屋二手市場的補地價政策入手，可即時提供大量的中小單位的樓盤及租盤，比如容許居屋先賣樓後補地價，或者未補地價居屋只需交市值租金的三成代替補地價之類。總好過以為增加豪宅供應（卻未必影響樓價）可以控制中小樓宇的樓價（而非供應）。一如某財經爛 gag ：「由於恆生指數太多中資股，所以標普 500 指數更能反映香港經濟。」 隔牛打山，死未？
• March 04, 2010
• 14:29

  那裏是香港最美麗的大學校園？──美景只存於記憶中(2010/03/04)

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  福布斯14強 亞洲唯一入選 全球最靚校園清華上榜 　■清華大學標誌建築「二校門」。資料圖片 　美國財經雜誌《福布斯》選出14個全球最美麗的大學校園，當中10個來自美國，3個來自歐洲，唯一的亞洲校園是位於中國北京的清華大學。 　《福布斯》邀請了一批建築師和大學校園設計師，挑選出全球最漂亮的大學校園。負責評選的其中一位著名建築師表示，對於建築規模較大的大學來說，一個「明確的組織結構圖」和「重要的連貫性」，是院校保持美麗的重要關鍵，例如史丹福大學和弗吉尼亞大學，他們雖然不斷擴建，但仍不厭其煩地設法保持其獨特的美學標準。 自然環境佳 中西建築並存 　《福布斯》的評審小組認為，在評估一所大學校園是否漂亮，自然環境亦起重要的作用。在這方面，位於中國北京的清華大學校園，可謂得天獨厚。 　成立於1925年的清華大學，坐落於清代皇家園林的舊址。許多北京最著名的歷史遺址例如頤和園等，都在清華附近不遠處。校園內隨處可見的是人工湖，湖邊設有石椅，湖面上荷花浮動，能夠啟發學生的思考。雖然校園內的景色和建築都是傳統中國式，但也有許多西式建築物，例如方院和禮堂，相信與當時的清華駐校建築師庄俊曾到美國伊利諾伊州大學留學有關。 　■《福布斯》     清 華 入 選 最 美 麗 大 學 14 強  　　(星島日報報道)美國財經雜誌《福布斯》根據建築師評審團的意見，不分排名地評選出全球十四座最美麗的大學校園，中國清華大學以其自然景觀、中西建築並列的特色而榜上有名。 　　《福布斯》建築師評審團指出，評價一所校園，自然景觀所佔分量大，在這方面清華大學得天獨厚。 　　清華大學於一九二五年創校，坐落地點為前清朝御花園所在，康熙年間屬圓明園一部分，名為熙春園，道光年間分為熙春園和近春園，咸豐年間更名為清華園。校園內遍布人工池塘，水木清華，荷塘月色，引人遐思。清華的景致和建築大都是中國傳統式的，但也有不少宏偉的西式建築，如穹頂大禮堂等。 　　牛津大學是評審團內每位評審員之選，當中的聖母院大學建築學院教授邁耶尼克（David Mayernik）表示，歷史可追溯至十一世紀的牛津大學校園，置身其中猶如身在建築樂園。他又特別提及校園內到處可見迂迴曲折的迴廊、拱道和小徑。 　　在全球許多大學都工作過的美國建築師埃文斯（Mike Evans）表示，像美國凱尼恩學院（Kenyon College）及斯克里普斯學院（Scripps College）這些校園面積較小的院校，在保持校園景色優美迷人的工作方面較為輕易，原因是它們毋須承受「大規模變動」的壓力。埃文斯又表示，包括史丹福大學及弗吉尼亞大學在內的院校，雖然不斷擴展，但校方仍保持獨有的校園風格。 2010-03-03     香港也曾經有個美麗的大學校園，不過今天已不復見： 
• March 03, 2010
• 14:03

  女人，真係唔明白男人──中男回中女(2010/03/03)

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    [programme.tvb.com] 2010.03.02 - 中女告白 「剩女」已名列中國教育部公布，零九年的一百七十一個漢語新詞之一，是近年內地最潮詞彙。「剩女」是有一定年紀但尚未結婚的女性，大部分有高學歷、高收入。 在香港，類近詞是「中女」。這些女性正經歷前所未有的複雜感情世界，有人甘於姐弟戀、做第三者，亦有人寧缺勿濫。 這一集，由女人發聲，道出一段段有血有肉的都市女性故事。     男人離開你，佢同你講因為你勁，所以返去老婆身邊，你真係信架？ 當你的全份只係人地的若干份之一，人地唔係分若干份之一比你，唔公道喎！鬼叫你係都要搵偉人。 甜果ｄ你又嫌弱智，勁果ｄ你又頂唔順，你唔識得搵ｄ中中地同自己差唔多？ 男人都係人黎，如果齋後生就掂的話，你後生果時應該都掂左喇！ 無男人埋黎，或者無妳滿意的男人埋黎，並唔係你唔夠靚或者諸如此類的條件不足，而係妳作為一個整體，並沒有在適當的時候找到一個可以與妳相處的人。 拿，唔該果句都講埋：當妳在人生的高峰時，亦找不到想要的，高峰以後更別想。   [hk.myblog.yahoo.com] 「彭晴，我是《星期二檔案》的記者，可以邀請妳成為本集中女告白的訪問者之一嗎？」 我差不多一口應承(不過，在now新聞台工作的我，當然要請示老闆啦！)不過，心裡除了受寵若驚之外，還有感慨萬千。她對我感興趣是因為我在專欄和電台節目中，公開接受的中女身份。回想起當初編輯先生邀請我在這裡寫作，我提出以中女的身份分享生活點滴。身邊的朋友多質疑以這個身份會帶來負面的影響，因為她們覺得「中女」是貶義的。我經過反覆的思量，覺得告別少女的時代是不爭的事實，與其深深不憤與　模爭一日之長短，不如接受和擁抱成熟了的自己吧！所以，我內心真的相信，中女的「中」是盛放的意思。 在訪問的過程中，記者岑小姐問我如何走出婚姻失敗的傷痛，可以在今天重新站起來。我告訴她沒有靈丹妙藥，那段「康復之路」沒有想像中般戲劇性，只是從不敢面對，開始相信，到慢慢地接受他不再愛自己的事實，原來跟妳有多愛他和妳是否值得被愛是沒有關係的。世上的萬事萬物，確實是有賞味限期。千萬不要像白癡戀人朱古力的製造商，為一再過期的產品重新貼上假的新限期。到頭來既害人拉肚子，又要負上法律責任那又何苦呢！ 訪問中我們當然亦談了許多不同的話題，更有城中不同中女的故事，如同報好友Queenie的告白。編輯先生，容我宣傳一次好嗎？「各位，留意今晚7時，無綫電視翡翠台的『星期二檔案』啦!」多謝!!!!   袁彌明的回應，筆者認為是相當接近現實：
• March 02, 2010
• 14:58

  青蛙與牛比嬌小──香港再大，也管不了深圳市及鐵道部(2010/03/02)

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  今天又在新聞看到有關文錦渡封關的報導，深圳基於方便香港旅客，於是在上下午繁忙時間局部開放予香港車使用。然後新聞又報導，香港市民及議員這樣不滿那樣不滿。 既然深圳市政府管不了香港，香港人又如何去管深圳市政府？就算2047年後深港合併，看勢頭都是深圳管香港多於香港管深圳，然則香港人的自我中心思想，是無處不在。 [specials.mingpao.com] 高鐵路段短 港爭取按客量分帳 　 【明報專訊】 立法會尚未通過廣深港高鐵撥款，港府已經手研究將來經營高鐵時如何和內地分帳。政府消息人士透露，根據現有計劃，本港將和內地合組聯營公司， 中方屬意按高鐵在中港境內的行車公里數來分配車資收入，因香港段遠比內地段短，預計由本港至廣州的180元車費收入中，本港只可分得45元。 　港府將力爭改以兩地上車客量作為分帳依據，令本港至少可爭回逾半收入。消息人士指出，現時九廣東鐵的直通車由中港兩間公司分別經營，雙方要爭奪較佳發車時間，中方列車因服務水平較低，客量一向較港方少，因此為免雙輸，雙方已協議聯營高鐵。 　本港乘客料佔七成 　現時內地各省市之間的鐵路收入分帳，按鐵路車程在各自境內行經的里數而定。按此原則，高鐵全長142公里，港段只佔26公里，由本港前往較短途車站，本港分帳比例較多，例如往返福田車資為45元、龍華為49元，港方每程分別分得31元；但前往較遠的虎門車資為131元、石壁為180元，遠途車車資更可達千元，港方分帳卻「定實」為45元。 　據知，港府及港鐵對此不滿意，認為以京津高鐵為例，全長120公里，票價60元左右，每公里收費僅0.5元，但對比來往京津的原有鐵路票價已提高3倍，而廣深港高鐵全長142公里，即使港府大幅壓低票價仍達180元，每公里收費為1.26元，消息人士認為這完全是因為本港經濟水平較高才能定價如此高，再者， 本港在高鐵上投資驚人，有理由取得更多分帳。 　但要擺平內地各省市並不容易，按政府的估計， 至2016年時，高鐵乘客中本港居民和內地居民比例將約為7：3，若按出發客量分帳，港府將可得整體七成收入 。 　明報記者 古治雄   鐵路迷如是說： [www.discuss.com.hk]   香港方面甘斤斤计较，将来真系无咩运行，现在香港在中国的经济地位已经每况愈下的情况下。何况6年后,. 万几公里，香港才占26公里，就谂住同铁道部叫板，真系........ 而且铁道部才有权力编排发车时间车次表，5知道香港系米甘无所畏惧.... 况且呢种精打细算亦未必真系会如香港方面所料会实现。--即7成客流系港客。 假如香港认为呢条铁路系带大陆人落来，甘应该估计大陆人流多 如果认为香港客多，甘建立条铁路为咩？ 如楼上所言 ,港方營運段只係由西九龍至福田,就取得呢部分的钱。 甘港方点睇铁道部呢? 铁道部会不会甘傻 ，香港段钱，香港要左，自己建的铁路，又俾港方介入福田到广州段營運，又 俾港方分多一次钱呢。 而且更令人觉得不可思议的理论系，“因为香港段造价惊人，所以有理由分得更多的钱”，甘任何一个大陆人，铁道部都会谂《系米你香港故意搞高个造价，以便日后分得更多的钱？可以快速回本兼靠高铁赚钱又可以带旺经济。 甘大陆每一个省市系米都可以无限投资落去，然后同铁道部讲，我个省市投资很大，你要每程俾多D钱我。   从纯粹讨论行政级别或许系，不过你5可能不愿意了解内地的政治，部长是一部的一把手，省长其实是地方的二把手。所以一般的部长比省长大，所以省长到部长是升迁，部长到省委书记又是升迁，虽然这三个职位都是省部级，级别一样，但是权利不一样，重要性也不一样。当然部长和省长差距比较小，但是省长到省委书记差别就较大了。薄熙来原来辽宁省长，后商务部长，然后重庆市委书记，不过重庆市委书记是政治局委员，所以他升的块 甘行政长官系系咩呢？省长，甘比不过一般的部长，更不说比铁道部，如果行政长官是省委书记，甘我又真系5知道香港行政长官原来系甘高官。甘距应该同时系某某委员。从实际权力来说，同样系部长，地位权力重要性亦不一样。十几年来，铁道部被全国人民痛骂，被各个省市痛骂，各个政治角力，依然撤销不了铁道部，依然没能把铁道部并入交通部，说明什么？铁道部的人实权大，利益集团大。各个省市都要睇铁道部的面色，甘回归才12年的香港有无超越一般省市的实权实力同铁道部讲数呢？？ 铁道部开始根本就没打算让香港玩呢场游戏，又系香港政府同中央政府沟通先有得玩，甘如果铁道部班人存心想做低香港，你话中央会听远在千里的行政长官多点，还是听同在北京做事，分分钟同铁道部有利益权力瓜葛的铁道部京官呢。中央政府俾香港建，系实际好需要呢，还是政治形象呢。斤量一樣重呢D说话系无咩意义既。   兄台真利害, 很少 人會這麼熟悉內地的情況, 鐵道部其實是一個有軍事色彩的機構, 所以在修鐵路時會有很多軍部的人在後台出謀献策, 故此在這麼多中央部委中, 鐵道部算是惡透了, 當年朱總理也壓不住鐵道部(磁浮和輪軌之爭), 何況胡溫二人, 所以, 鐵道部的議價力是十分高的... 香港人對高鐵了解不深入, 香港基建多半有正外部效應出現(Positive Externalities), 但政府卻要虧本補貼, 但香港政府多半用土地政策來把正外部效應內部化, 以補貼虧本項目, 西九的地價如能因高鐵多漲100億已經算不錯, 所以, 香港人向以經濟自由自居, 卻一點都不了解經濟理論, 某程度而言卻是可悲...   相信網上某些哼哈二將，看到這類意見又要大發雷霆了！一個在自己的都市都抬不起頭做人的弱勢政府，有人想佢同鐵道部呢類鋼鐵衙門拗手瓜，小心斷手喎！
• February 27, 2010
• 14:04

  「五千多現象」──位置(Location)比區份(District)更重要(2010/02/27)

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  每逢換季新貨上市，新款衣服標價比舊貨貴；到季尾新衫變舊款，又要降價求售：這本來是稀鬆平凡的生意手法，偏生有些人為掩蓋一己分析樓市的進退失據，卻去拿新盤比二手市價貴來大造文章。就拿 Yoho Midtown 為例， Yoho Town 樓齡 6 年，新元朗中心樓齡 17 年，就當每年折價 2% ，前者折舊 11.4% ，後者折舊 29% 。 然後以位置計，新元中雖在輕鐵總站上蓋，同時就在西鐵站的隔鄰，可惜將被西鐵元朗站地盤南北夾著； Yoho Town 離西鐵站有一段距離，而四周又冷冷清清； Yoho Midtown 則比較近西鐵站，且就在未來元朗區最大商場 Yoyo Mall 及 Hoho Mall 上蓋及隔鄰，位置上又集兩者之長。 而筆者認為坊間傳媒有意無意忽略，卻最能令 Yoho Midtown 成為焦點的，就是其市場定位。筆者早前以俄羅斯公仔模式，來描述同區不同物業被定性為不同的市場定位，以元朗區為例，一般單幢舊樓是上車盤，新元中可視為換樓盤， Yoho Town 是中產盤， Yoho Midtown 以其開則及硬件，被發展商宣傳為更上一級，類似於近年的「扮豪／假豪」級數，自然有膽叫價更高，市場有人接受就自然有人搶購。當然筆者並不認為定價很抵，事實上近年買入一手樓花者，可算是硬食這款溢價，即使一等經年，也只能微利離場。 市面上每多強調樓價與區份 (District) 的關係，筆者發覺近年有個「五千多現象」，新盤只要是港鐵站上蓋，即使在近郊開價五千多元一呎完全被市場接受，例如荃灣西站萬景峰、烏溪沙站銀湖天峰、康城站領峰，以及現在的元朗站 Yoho Midtown 。所以筆者相信他日屯門站、荃灣西站七區之類，也是以五千元以上為指標。 市區的上蓋盤，更以挑戰七千甚至一萬為目標，皆因樓價所反映的不只是與所謂 CBD 的距離，更重要的是通勤時間 (commuting time) ，而地盤在區內的位置 (location) 最為關鍵，因為由元朗站到柯士甸站只需 22 分鐘，但一眾半新元朗屋邨盤隨時要步行十多分鐘才到車站，結果近郊的上蓋盤反而有機會打贏市區遠離鐵路站的物業，而發展商亦以此類地盤為優先勾地的對象。有證券行擔心新地高價投地，要賣呎價六千才有利可圖，要包裝為豪宅方能突圍而出，本欄讀者們對此種行外話又有何評論？ 筆者常強調的商業重心區概念，亦可套用在將軍澳 66 區地皮，現時將軍澳區尚未有某個站跑出來，筆者卻相信新地正用其財力來營造將軍澳南（即將軍澳站附近）作為將軍澳的商業重心區。現時新地正管理 35 萬呎的將軍澳中心商場；上蓋將軍澳 56 區地盤接近落成，除 86.1 萬呎住宅外，還有 5.4 萬呎寫字樓及 62.6 萬呎酒店，再加上 66 區地皮可建 66.2 萬呎（不多於 880 個單位）及 6.62 萬呎非工業用途（可建一小型商場），一個類似沙田新城市廣場，有住宅、寫字樓、酒店、商場的物業群將會落成。 就在投地的同一天，新地在佛山禪城區再下一城，投得去年末購入地盤旁的另一地皮，總面積達 25.9 萬平米（即 278 萬方呎），且是商住用途，很明顯新地的目的是把在香港極之成功的「自製商業重心區」及「賣住宅物業賺商場」兩大策略在國內複製。筆者鮮到國內行走，亦不知佛山巿禪城區瀾石鎮是否具有此潛質，然而國內城鎮人口不斷上升，再加上諸如高鐵及城際鐵路等交通基建，在重點城鎮建立能提供穩定收入的商業物業，亦可算是業界的發展之道。
• February 24, 2010
• 14:05

  真正的地上飛機──高鐵與航空的競爭勢頭(2010/02/24)

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  瑞士汽車製造商 Acabion 生產 GTBO 超級跑車，最高時速達 550 公里 ，被稱為「地上飛機」，但在實際環境下時速僅為 470 公里 ；上海磁浮火車，最高速度為時速 430 公里 ，但實際營運時速為 300 公里 ，且每班載客量僅 240 人。大型民航機比如波音 747 系列或空中巴士速度是時速 700 -100 公里 ，載客量 350-400 人；超音速飛機如英法合研的和諧式客機，時速達 2,500 -2,750 公里 ，可是載客量只有 100 人。 和諧號動車組有不同車款，除了 CRH1 、 CRH2 、 CRH3 及 CRH5 四個系列之外，每個系列也有不同速度與載客量的型號。時速 350 公里的型號有： CRH2C 載客量 610 人及 CRH3 載客量 601 人；而載客量 1,000 人以上的型號有： CRH1B 載客量 1,299 人（時速 200 公里）及 CRH2B 載客量 1,230 人（時速 250 公里）；其他型號載客量是 580-670 人，時速在 200-250 之間。 交通運輸工具的效益，是速度、成本、載客量之間的平衡，筆者沒有以上各種交通工具耗油量及營運成本的數據，單從速度與載客量的比較，卻很明顯出現互相抵銷的情況：速度快的交通工具，載客量便不怎麼多；載客量多的交通工具，速度便不怎麼快。所以中國高速集體運輸工具之爭，磁浮最終敗於輪軌，原因就是寧願遷就載客量及成本，而犧牲了高速度。反之如廣深港高鐵選擇的 CRH3 型，載客量是 601 人，時速是 350 公里 ，就是把速度的考慮排在載客量之上。 此所以香港有些人批評高鐵速度比不上飛機，是無視飛機耗油量大、載客量少，而更重要的是航空是一點到一點，鐵路則是兩點之間沿線還可以靠站，停留時間遠比飛機短。筆者曾乘搭由青島到濟南的膠濟鐵路，沿途只停高密、濰坊、臨淄三個站，每一個站均有很多人登車及下車，第一個站還有空位，到第三個站後已經要企位。膠濟線共有 13 個站：青島 - 膠州北 - 高密 - 昌邑 - 濰坊 - 昌樂 - 青州北 - 臨淄 - 淄博 - 周村東 - 章丘 - 濟南東 - 濟南，無形中成為一串陸上飛機場。 美國人口集中在東西兩岸及北部五湖一帶，所以美國高鐵亦只建在東西兩岸城市群，難以貫穿中央平原及洛磯山脈，結果選擇以航空作為長途交通的主力。以中國缺油的國情，很難像美國般建造大量的飛機場。   中國的人口集中在黑龍江璦琿（今黑河）－雲南騰沖一線（即胡煥庸線）以東，成片片的高密度人口及大中型城市群，高速鐵路「耗能少、載客多」的優點得到充份發揮。     大家請留意台灣高鐵也是建在寶島西岸的人口密集區域，何以 2008 年乘客量只有 43.51% 呢？關鍵在於除台北及板橋兩站外，其餘各站均是建於郊區，台灣高鐵前領導層只看到站區四周土地升值，而未考慮到開發成本、接駁交通成本、與現有城市經濟利益集團之間的競爭，以及人民群眾在生活習慣中的惰性。 世界各主要新機場也每多建在郊區，但規劃之時早已就這幾點作出考慮，筆者也曾在介紹沙田區物業時說：「路通人到財才到」，把高鐵站設在「鳥不下蛋」的地方，便無法發揮高鐵的效益。鐵路及車站的收益直接與載客量及人流有關，而機場則是以飛機升降費用作為營運收入，飛機載客率多少與盈利關係較少；所以與飛機場比較，高鐵站的選址更需要著重人流量，而此亦是筆者認為錦上路比不上西九龍的原因。 香港仍有一大群人以為廣深港高鐵是用來上深圳或廣州，甚至只是代替到上海北京等長途飛行，事實上高鐵網絡不單服務大城市，沿線將會出現大量原本沒有飛機場，卻有「陸上飛機場」的中小型城市，對於這些城市來說難以負擔航空交通的城本，卻大大地受惠。而且不存在現有城市經濟利益集團之間的競爭，以及人民群眾可選擇較平的普通鐵路及全新高鐵快速運輪服務。 就以已通車的武廣高鐵為例：武漢─ [3] →長沙─ [7] →廣州 「陸上飛機場」方興未艾，數目眾多，將構成中國長途交通的主體      
• February 21, 2010
• 1:30

  市靜宜買，市旺宜賣──半杯水論樓股(2010/02/20)

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  大家有沒有發覺最近樓市出現一手、二手市場輪流旺的現象，而當發展商發功推新盤時，二手市場無論睇樓量或成交量同步轉弱，要到一手樓清貨或發展商掛免戰牌時，二手市場才回暖。看到一二手市場強弱互換，顯示樓市已開始進入炒家市場，而所謂上車的機會，已經隨去年末過去了！ 一手開盤時二手市場剩下的成交就是用家，到一手封盤時資金就重返二手，而炒家更機智的是當某區即將拍地，或者有大盤開售，就預先以該區二手市場先下手，例如大埔及將軍澳拍地，或者 Yoho Mid Town 及名城開盤，同區的二手市場已聞風先動。 所謂「半杯水理論」，有人看到只剩半杯水，有人看到還有半杯水，但筆者發覺大多數人對之是絕無感覺！正好像樓股市場內，大多數人既不是樂觀，也不是悲觀，而只是想知主流是甚麼才去跟從，「拒絕落疊」 (take position) 是投資大忌，偏生這款騎牆派式的分析卻是坊間的主流，比如說「某某股現價 $10 ，升穿 $10.5 止賺，跌穿 $9.5 止蝕」。一般人太過著眼於短期後市方向，而忘記審視究竟入貨水平是偏高還是偏低。 若問現水平樓價，筆者認為與平宜扯不上關係，所以才說上車機會已失去。到今天還要入市的話，筆者一概當作是投資決策。人類行為本質趨旺避淡，卻往往把投資者引往死胡同，皆因當市旺時，賣家要不是吊高來賣就是索性封盤，剩下的所謂平盤往往有各式各樣問題，結果買家要不是買了貴貨便是爛貨；想當日淡市時可以隨便揀，只要精於選擇，還有可能買到平或靚甚至兩者兼得的物業。道理同股市相似：成交過千億時往往正是股市高峰，宜賣不宜買；到只有幾百億時，通街平貨一樣有人耍手擰頭。 筆者總結出一項應市之道正是：「市靜宜買，市旺宜賣」。人問筆者應否追入過萬元一呎的港島次級區域新盤，或者該區附近的舊樓搏重建，筆者只有一句祝你好運；即如新界區的新盤，也要相贈一句：「凡事太盡，緣份誓必早盡。」近年購買新盤而獲厚利者絕非主流，只有特定市況之下才會發生，如要堅持非新盤不買的話，請記著前半句。 要回答半杯水問題，筆者的看法就乾脆得多：當水越來越多時，半杯水就即是還有半杯水不特止，而且會越來越大杯！除非有其他客觀事實說服筆者改變觀點，比如金融海嘯之類，是不到筆者不低頭的。又如恆指目前 P/E 是 17 倍，上下兩格就是 15-19 倍，五格就是 12-22 倍，亦像是半杯水的狀態，但大勢而論鐘擺是由左到右的中間位置，當然是看繼續向 19-22 倍 P/E 進發，那些甚麼「歐豬五國」個別經濟總量只相當於敝國幾個省，有網友戲稱其為粥粉麵飯四大跟班，又怎能與美英德法或勢可敵國的跨國企業如高盛美林之類相提並論？ 附圖是最新的中原城市領先指數圖，筆者看到升穿 74 點阻力，向 98 點量度升幅前進，參考以往的走勢，一場升勢急而暫的市況將會出現，究竟是禍是福呢？無貨在手者可安心食花生；有貨在手者，究竟加注、減磅、離場，還是運用財技呢？筆者亦無法多講。  
• February 18, 2010
• 13:45

  信紀不識籤　何必亂拋字？──新年怪現象(2010/02/17)

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  年年都有官紳車公廟求籤，今年偏有人認為沒有認受性，認為他們沒有資格代表港人求籤。然而某些人不是以基層自居，而是認為高學歷低代遇不公者的代言人，卻去代表這個那個求籤，算不算是361度自高身價。 醫占星相，大家當之為遊戲文章亦可，視之為讀書人上京考試找盤川之道亦無不可，解籤先生又讀幾本羊書，敢與自命書讀得多思想深遠者爭鋒？然則中文水平低下，甚至連所求何事應作何解亦不甚了了者，無疑自暴其短。比如有解籤先生說，有個人移民外國，聽講香港點點點，返來睇下原來點點點，咦？枝籤明明係求香港運程，點解又變左個人故事？求姻緣變左問自身，自戀乎？ 財經界有財經演員，玄學界就更早，但中國玄學自有其一套系統，易經是易經，八字神煞就是子平，紫微斗數就是那十四主星，偏偏有些墨水有限者，又要搬些貌似高深的名詞出來。火澤睽是離火與兑澤，而不是水火既濟或火水未既濟，澤又豈同水呢姐姐？ 昨天睇人言報，有個鐵齒銅牙的專欄，特登劃一格黎抽車公水，講到自己寫的就是標準，筆者就抽其中最具文化性（娛樂也是文化的一個子集）的一句：中籤就是「中國的籤」。 以後人人都不可以求籤，因為每一個籤都是中國的籤，問你怕未？
• February 13, 2010
• 7:20

  猛虎出柙，乘虎出山──庚寅年樓市展望(2010/02/12)

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  今期《資本壹週》在年廿九出版，亦即本文與各位讀者渡新歲，筆者借此機會向讀者拜年，與去年「重張旗鼓，再勝一籌」不同，筆者以「猛虎出柙，乘虎出山」預示樓市及提供讀者應對之道。 樓市在去年尾官地拍賣，一掃杜拜危機後的短期淡市，由於發展商暫時收盤，成交被引導至二手市場，到 2010 年起發展商陸續推出一手盤，比如新世界的寶雅山及嘉里與市建局合作的縉城峰排隊推出，二手市場風頭即時被搶，有傳媒又例牌放出看淡言論。 其實二手市場是一買一賣，賣了物業的人正好手持彈藥。寶雅山幾乎一Ｑ清袋，縉城峰第一天就售出 130 伙，佔總數 488 伙的 26.6% ，已經顯示市場積累一定的購買力，他們有信心，亦有能力入市。二手市場比下去，皆因手持物業者見市勢大旺，刻意反價及封盤而導致。 本港樓市因新盤供應少、銀行放貸寬鬆、租金持續上漲、 H Plan 普及令到「供平過租」個案大增，筆者多所述及。不意舊樓安全問題成為公眾關注，大角咀某廈一條早已存在的罅隙也引起居民恐慌。據差餉物業估價署的《香港物業報告》， 2009 年私人住宅總存量是 1,085,900 個單位，筆者據樓齡分類得出如下數據： 樓齡 數量 累計 50 年以上 36,921 36,921 41-50 153,112 190,033 31-40 192,204 382,237 21-30 276,905 659,141 16-20 140,081 799,222 11-15 100,989 900,211 11 年以下 185,689 1,085,900 總數 1,085,900     「屋多過戶」的現象到 2009 年達 26 萬，比照於 40 年樓齡以上的單位已達 19 萬， 30 年樓齡以上的更達 38 萬，即是舊樓因各種原因而乏人問津，將會加強兩個趨勢：其一是發展商更能迫釘子戶投降，加快重建速度，尤其是樓齡達 40 年的舊樓；其二是雖然屋多過戶，但經濟有能力的舊樓住戶將移居到樓齡較新的物業，能力較低的則申請公屋，所謂「屋太多」的問題便成為空轉。 早前有人擔心的各國退市問題，亦由澳洲央行向全球解答：人家加了三次息已不敢再加，那一個國家在此時此刻還敢老調重彈？似乎唯有中國，而且正在以各種手段對應股市以及樓市。國內資金從各種渠道來港，比到其他地方容易，物業對他們來說是最易認識的投資工具，加以新盤包裝得美輪美奐，亦更易說服他們投以鉅資。筆者對面就住著這樣的一家人，他們見到筆者時第一句說的居然是：「你是本地人嗎？」（普通話）或許對他們來說，與本地人為鄰似乎十分特別。 筆者預期虎年樓市不單止虎嘯，更可以用「猛虎出柙」來形容，今年比去年推出更多的新盤，可視為發展商有更多舞動樓市的彈藥；政府出售更多官地，或批出更多補地價個案，更加快反映樓市的壯旺情況。 當然，若干年後多出來的供應也要湧出市場，到時經濟盛衰無人得知，比如下半年可能因某些市場因素令樓市冷卻。有人認為「樓市猛於虎」，甚或高位接貨變負資產，擺在眼前的則是在相對低位持有物業，無論是自住或收租投資，正是騎著老虎向前衝，到他日老虎發惡再作應對未遲。 至於應對錦囊，篇幅所限，下期交待，筆者總結之為「市靜宜買，市旺宜賣」，祝各位讀者安居樂業，置業致富。  
• February 10, 2010
• 21:16

  過盡千帆皆不是，二十三年棄置身──買樓要識揀，還要睇硬件(2010/02/10)

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  與碧咸兄講開舊樓業主點解抱著層樓唔放，是因為樓市壯旺，點解自己層樓升咁少呢？呢個係人之常情，中國領導人曾引用一首唐詩： 巴山楚水凄涼地，二十三年棄置身。 懷舊空吟聞笛賦，到鄉翻似爛柯人。 沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。 今日聽君歌一曲，暫憑杯酒長精神。   （唐）劉禹錫──《酬樂天楊州初逢席上見贈》 股市有所謂「炒股唔炒市，揀樓最緊要」，其實炒股有得炒市，買ETF咪得囉！例如睇好港股的可以買2800，睇好Ａ股的買2823，筆者睇好Ｈ股估值較低又最受惠於中國發展及回歸Ａ股，咪買2828囉！但樓市是無得炒市的，買錯樓隨時會「沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春」，到時真係「巴山楚水凄涼地，二十三年棄置身」。 直到昨天，仍然有人問筆者「住得好好地，做乜搬」呢一類問題，正如筆者以前研究所得，樓齡最影響物業價值，其實是反映建築硬體的折舊，某些舊樓缺乏保養，硬體價已折讓到接近零，比如馬頭圍道45號J，之前有人開價到2200萬，業主還價2600萬，其實有沒有考慮到，買家不單止買入沒有價值的硬件，還要花成本來拆卸，單從土地價值，多出的400萬那裏來？ 所以，死抱爛樓搏收購，實在不化算，因為機會成本太大；而自住其中就更加笨，人生真係怱怱果幾十年，經濟能力許可，改善居住環境本身已是享受一種，地產界名言：「早買早享受」，在大多數情況之下都是合理的。 回說「住得好地地，做乜搬？」剛好李兆波先生的專欄就解釋了出來：   理財第一波：買樓要考慮保養費 自小住在土瓜灣，距離塌樓現場僅 10分鐘路程，對附近環境相當了解，該區正有不少新發展。舊樓問題會陸續浮現，因不少人在買樓時只着眼於會所、升值潛力，忽略樓宇的折舊等保養開支。 朋友希望可為其父母購買較新的居所，以方便其住上 20年以上。 20年樓齡的不作考慮，因不想父母在有生之年要為樓宇的保養操心，又或因樓宇結構要另覓居所。 如果買新樓，要了解發展商對物業保養的態度及積極性。市場上有些發展商的物業管理有口皆碑，保養維修不用費煞思量，而舊樓的問題較多，保養維修費由誰支付常有爭論。有管理公司會在管理費中加入維修基金，令在多數的情況下業主不用突然支付一大筆維修費。 注意維修開支 大埔曾有屋苑因為未有妥善處理外牆維修的招標問題，而引起法律訴訟，就算是大型發展商也不一定會安枕無憂。太舊或是保養不佳物業的業主，隨時要付出一大筆金錢，支付樓宇維修開支，而且越遲支付費用越高。 任職工料測量師的朋友， 10年前購入紅磡一屋苑，住了數年後賣出，再購入同區較新的單位，減少維修費用及使物業更有保值能力。 近年物業越建越高， 50至 60層的為數不少，物業如何保養及涉及的費用似乎沒有太多相關資訊。資源充裕的不妨參考那位朋友，隔一段時間便換樓，使物業價值得以保持，及免去維修不佳而支付高昂費用的風險。經塌樓一役，無論在按揭及保險都會收緊，若保養不佳的樓宇涉及傷人，業主的責任不少，可能要付上高昂的賠償。 中大酒店及旅遊管理學院 會計與財務高級導師　李兆波 所謂新舊，是比較的結果，當某區出現新的物業，就會出現換樓潮，如筆者居住的大角咀區，港灣豪庭落成時很多區內人買入居住，君匯港落成走一批，亮賢居也有一批人是由港灣豪庭搬過去，其結果是不言而喻，三者之間的樓價亦無謂作攀比，因不在同一俄羅斯公仔層次。   俄羅斯公仔──「新」換樓階梯(2009/08/29) 第二則故事：AO都話自己買唔到樓   與妻月入逾20萬 AO也嘆樓價難追 【明報專訊】樓價飊升，不單普羅市民望樓興嘆，連過往被喻為「天之驕子」的政務主任（AO），也慨嘆高價樓價難追。一名不願公開身分的年輕政務官說﹕「兩年前，北角半山一層1800呎單位才1500萬，如今卻要2000萬，兩年漲了足足500萬！」 出差回港 錯失心儀居所 這名政務官現時月入約12萬元，妻子月入逾10萬元，兩人屬生活無憂族。兩年前，他看見一名同輩友人在北角半山以1500萬購入一個1800呎、樓齡近40年的單位，那時他便認定該處是其理想居停，皆因這些舊樓面積夠實用，還有維港靚景。 當年他兩夫妻月入共約20萬，買一個1500萬的單位，除了要付三成首期（450萬元）外，以當時利息約2.9厘，供20年計，月供約5.5萬元，他們應付有餘，還可儲多點錢。但最終因為他要離港工作而沒付諸行動。 類似單位漲價500萬 直至去年他調返香港，加上添了孩子，兩夫婦遂忙於搵樓，再看兩年前的心儀居所，類似單位叫價已漲至2000萬，不單首期大增150萬，至600萬元，月供亦增至7.4萬元。他指兩夫妻還供得起樓，但有了孩子開支大增，還要預留儲蓄交稅（約40萬）。他說﹕「兩年來，香港實際經濟不見得好了多少，但樓價卻狂升。過去十年八載，其他AO去到我這職級，已可購入相類單位……」現在，他轉往選擇較多的西半山繼續尋找安樂窩。 佢地的思想同行為，就係話比大家知香港點解咁ｐｋ：明明係中國南部中小城市，又要做超曼克頓，又要做中國曁國際金融中心，又要做紐倫港同伊斯蘭，差在未開口要做第九大交通樞紐城市同國家第六大中心城市 人地叫你做精英，或者天之驕子，你真係當真？高級打工仔要同老闆階層攀比，先生，你老幾？幾大？同幾親？結果咪一事無成囉！ 第三則，不用多著墨，四個字講完：「薪火相傳」 無力買私樓 姊弟爭居屋 涂謹申：成社會問題 (明報)2010年2月9日 星期二 05:10 【明報專訊】立法會    九龍西議員涂謹申    對本報記者表示，他近半年接到數宗求助個案，都是居屋家庭，因為兩名子女成年後打算結婚，但無力負擔私樓，被迫繼續與父母同住，並且希望配偶搬進來一起住，形成 姊弟反目，父母尚未逝世便開始爭產 。他認為這反映公共房屋和私人住宅市場之間出現明顯的斷層，可見樓價過高不單是經濟問題，更會製造許多社會問題。 父母原留給兒子結婚 涂謹申說，向他求助的幾個居屋家庭，多數是因為父母在業權登記安排上，只用了兒子的名字，以為女兒長大後外嫁，會搬開居住，沒料到女兒和未婚夫合力也供不起樓，或交不出首期， 女兒打算結婚後讓丈夫搬進來一起住，覺得如今男女平等，沒理由「祖居」只給弟弟結婚享用 。媽媽疼惜女兒，向議員打聽如何把女兒名字加進居屋業權登記，但 兒子不情願，反對讓兩對夫婦跟父母擠在一起 ，希望姊姊另尋出路，例如購買二手居屋或申請公屋。 半年湧現數宗求助 他表示，這些求助個案過去是沒有的，都集中於過去半年出現，他相信是樓價急升造成的社會問題。
• February 06, 2010
• 14:55

  大廈已傾，挽狂瀾於既倒？──舊樓重建的問題(2010/01/06)

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  馬頭圍道 45 號 J 塌樓，帶引出一連串的舊樓問題。筆者到該地看看，發覺倒塌的地方很窄，大約是半座大廈，而樓梯也倒下了，另一邊大廈很多牆壁已穿了洞，看到電視機架，半個廚櫃等。那張男女海報已甩了一半，右上角遮了大半幅。後來連隔鄰的四座大廈都封了。 筆者與人談起，原來唐樓也有所謂新舊之分，向街有幾條柱的是戰前舊樓，每多在二戰時被戰火摧毀，戰後興建這類一條樓梯兩邊單位的樓宇有個俗名叫「黃坭樓」，筆者聽裝修師父做過廟街一座類似樓宇，牆身因為是黃坭批盪無法批灰，亦不敢拆毀重新砌磚，最後連生意都不敢接。在網上建築界討論區找到兩個業內意見（內文經潤飾）： [www.discuss.com.hk] 以前的唐樓係石屎柱同陣，外牆就砌紅磚，內牆用英坭沙撈黃坭批盪做面，上菜膠灰油乳膠漆。外牆好多時就做洗水石米面，傍水就多數做磨水。裝修佬拆除了主力牆？你估依家的新樓呀，翼牆中牆電梯井牆做晒主力牆。 [www.discuss.com.hk] LEE 橦樓點會有承力牆呀 ? Shear wall 喎 ? 果過年代有冇可能有承力牆呀。唔通用紅磚做 load bearing wall 。照計成個 structure 係 post , beam and slab, 就算所有內外牆都拆晒，間樓都唔應該 lum 。所以裝修佬誤拆承力牆機會不大。拆 column 機會都好微，冇可能有 free standing column 在內。我估最大可能應是石屎同鋼筋已經打晒柴。 1962 年港府頒布《 1962 年建築（計劃）（修正）（第二）條例》，寬限至 1966 年才執行，引發當年發展商爭相收購舊樓重建。筆者又帶大家按一按計算機：據中原地圖，該物業樓齡 55 年，即 1955 年落成，連當年 1962-1966 的拆樓潮都未能引起重建的興趣，附近超過 50 年的樓宇所在多有，時光飛逝多個地產狂潮都未能動其分毫，關鍵是該區的重建商業價值十分有限，正所謂「殺頭生意有人做，蝕本生意無人做」，田生出到呎價四千也被拒，以該區現時的地價與商業價值，任何商業性的收購都難以進行。 筆者早前提過《維修資助也泛政治化》，而加上大業主擁有整座業權，亦與田生集團商討過收購，後因價錢談不攏而告吹，既然有心囤積居奇善價而沽，將心比己亦不會落本起意大執，「馮寶寶」就算了。既然是單一業主，不存在強制拍賣的需要，亦無成立法團之理，更不會僱用管理公司打理。以筆者觀之，眾多官方鼓勵舊樓維修的補助，最終亦因特殊原因而無濟於事。 順帶一提，有人就牆壁厚度大做文章，認為預製件的牆身起的太厚了。筆者量度自家廳中的結構牆，厚度達 45 厘米 ，但同時其他間牆是只有 8 厘米 厚的所謂「豆腐牆」，即石膏板加鋁片中間填發泡膠，要用特制爆炸螺絲才能掛物件，一樣有人認為是偷工減料。所謂有一利有一弊，如果主力牆及外牆不夠厚，難道靠間房牆承托大廈？
• 14:55

  大廈已傾，挽狂瀾於既倒？──舊樓重建的問題(2010/01/06)

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  馬頭圍道 45 號 J 塌樓，帶引出一連串的舊樓問題。筆者到該地看看，發覺倒塌的地方很窄，大約是半座大廈，而樓梯也倒下了，另一邊大廈很多牆壁已穿了洞，看到電視機架，半個廚櫃等。那張男女海報已甩了一半，右上角遮了大半幅。後來連隔鄰的四座大廈都封了。 筆者與人談起，原來唐樓也有所謂新舊之分，向街有幾條柱的是戰前舊樓，每多在二戰時被戰火摧毀，戰後興建這類一條樓梯兩邊單位的樓宇有個俗名叫「黃坭樓」，筆者聽裝修師父做過廟街一座類似樓宇，牆身因為是黃坭批盪無法批灰，亦不敢拆毀重新砌磚，最後連生意都不敢接。在網上建築界討論區找到兩個業內意見（內文經潤飾）： [www.discuss.com.hk] 以前的唐樓係石屎柱同陣，外牆就砌紅磚，內牆用英坭沙撈黃坭批盪做面，上菜膠灰油乳膠漆。外牆好多時就做洗水石米面，傍水就多數做磨水。裝修佬拆除了主力牆？你估依家的新樓呀，翼牆中牆電梯井牆做晒主力牆。 [www.discuss.com.hk] LEE 橦樓點會有承力牆呀 ? Shear wall 喎 ? 果過年代有冇可能有承力牆呀。唔通用紅磚做 load bearing wall 。照計成個 structure 係 post , beam and slab, 就算所有內外牆都拆晒，間樓都唔應該 lum 。所以裝修佬誤拆承力牆機會不大。拆 column 機會都好微，冇可能有 free standing column 在內。我估最大可能應是石屎同鋼筋已經打晒柴。 1962 年港府頒布《 1962 年建築（計劃）（修正）（第二）條例》，寬限至 1966 年才執行，引發當年發展商爭相收購舊樓重建。筆者又帶大家按一按計算機：據中原地圖，該物業樓齡 55 年，即 1955 年落成，連當年 1962-1966 的拆樓潮都未能引起重建的興趣，附近超過 50 年的樓宇所在多有，時光飛逝多個地產狂潮都未能動其分毫，關鍵是該區的重建商業價值十分有限，正所謂「殺頭生意有人做，蝕本生意無人做」，田生出到呎價四千也被拒，以該區現時的地價與商業價值，任何商業性的收購都難以進行。 筆者早前提過《維修資助也泛政治化》，而加上大業主擁有整座業權，亦與田生集團商討過收購，後因價錢談不攏而告吹，既然有心囤積居奇善價而沽，將心比己亦不會落本起意大執，「馮寶寶」就算了。既然是單一業主，不存在強制拍賣的需要，亦無成立法團之理，更不會僱用管理公司打理。以筆者觀之，眾多官方鼓勵舊樓維修的補助，最終亦因特殊原因而無濟於事。 順帶一提，有人就牆壁厚度大做文章，認為預製件的牆身起的太厚了。筆者量度自家廳中的結構牆，厚度達 45 厘米 ，但同時其他間牆是只有 8 厘米 厚的所謂「豆腐牆」，即石膏板加鋁片中間填發泡膠，要用特制爆炸螺絲才能掛物件，一樣有人認為是偷工減料。所謂有一利有一弊，如果主力牆及外牆不夠厚，難道靠間房牆承托大廈？
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  大廈已傾，挽狂瀾於既倒？──舊樓重建的問題(2010/02/06)

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  馬頭圍道 45 號 J 塌樓，帶引出一連串的舊樓問題。筆者到該地看看，發覺倒塌的地方很窄，大約是半座大廈，而樓梯也倒下了，另一邊大廈很多牆壁已穿了洞，看到電視機架，半個廚櫃等。那張男女海報已甩了一半，右上角遮了大半幅。後來連隔鄰的四座大廈都封了。 筆者與人談起，原來唐樓也有所謂新舊之分，向街有幾條柱的是戰前舊樓，每多在二戰時被戰火摧毀，戰後興建這類一條樓梯兩邊單位的樓宇有個俗名叫「黃坭樓」，筆者聽裝修師父做過廟街一座類似樓宇，牆身因為是黃坭批盪無法批灰，亦不敢拆毀重新砌磚，最後連生意都不敢接。在網上建築界討論區找到兩個業內意見（內文經潤飾）： [www.discuss.com.hk] 以前的唐樓係石屎柱同陣，外牆就砌紅磚，內牆用英坭沙撈黃坭批盪做面，上菜膠灰油乳膠漆。外牆好多時就做洗水石米面，傍水就多數做磨水。裝修佬拆除了主力牆？你估依家的新樓呀，翼牆中牆電梯井牆做晒主力牆。 [www.discuss.com.hk] LEE 橦樓點會有承力牆呀 ? Shear wall 喎 ? 果過年代有冇可能有承力牆呀。唔通用紅磚做 load bearing wall 。照計成個 structure 係 post , beam and slab, 就算所有內外牆都拆晒，間樓都唔應該 lum 。所以裝修佬誤拆承力牆機會不大。拆 column 機會都好微，冇可能有 free standing column 在內。我估最大可能應是石屎同鋼筋已經打晒柴。 1962 年港府頒布《 1962 年建築（計劃）（修正）（第二）條例》，寬限至 1966 年才執行，引發當年發展商爭相收購舊樓重建。筆者又帶大家按一按計算機：據中原地圖，該物業樓齡 55 年，即 1955 年落成，連當年 1962-1966 的拆樓潮都未能引起重建的興趣，附近超過 50 年的樓宇所在多有，時光飛逝多個地產狂潮都未能動其分毫，關鍵是該區的重建商業價值十分有限，正所謂「殺頭生意有人做，蝕本生意無人做」，田生出到呎價四千也被拒，以該區現時的地價與商業價值，任何商業性的收購都難以進行。 筆者早前提過《維修資助也泛政治化》，而加上大業主擁有整座業權，亦與田生集團商討過收購，後因價錢談不攏而告吹，既然有心囤積居奇善價而沽，將心比己亦不會落本起意大執，「馮寶寶」就算了。既然是單一業主，不存在強制拍賣的需要，亦無成立法團之理，更不會僱用管理公司打理。以筆者觀之，眾多官方鼓勵舊樓維修的補助，最終亦因特殊原因而無濟於事。 順帶一提，有人就牆壁厚度大做文章，認為預製件的牆身起的太厚了。筆者量度自家廳中的結構牆，厚度達 45 厘米 ，但同時其他間牆是只有 8 厘米 厚的所謂「豆腐牆」，即石膏板加鋁片中間填發泡膠，要用特制爆炸螺絲才能掛物件，一樣有人認為是偷工減料。所謂有一利有一弊，如果主力牆及外牆不夠厚，難道靠間房牆承托大廈？
• 14:55

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• February 04, 2010
• 14:12

  錦上添站還是西九蟠龍？──香港高鐵站之爭(2010/02/04)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  就高鐵站應設在錦上路還是西九龍，很多論者均集中在成本問題，又或者認為在錦上路設站，可以帶動區域發展。其實所謂成本之爭，絕大部份論者均沒有足夠數據作出精確估計，政府說 669 億， A 專業團體就說只需 250 億， B 環衛團體說只需 168 億，他們是如何估算的？包括多大範圍的費用？ 筆者斗膽問個問題：把高鐵站建在大西北，建造鐵路成本下降了，但是要在一片原野中七通一平，加上交通基建、商業設施、住宅等，新建社區的成本如何？還未說錦上路站要發展新市鎮收地費用，以及可能衍生的反對聲音。把高鐵站建在九龍站旁，已經有齊酒店、商場、商業大廈、接駁交通工具等設施，站旁的地盤Ｃ及Ｄ招標，上蓋規劃作全商業發展，亦有賣地收益。因此所謂較平方案，如果無法從賣地收益收回成本，更要補貼其他基建費用，實屬得不償失。 高鐵選址之爭既不應降低到成本或工程難度的層次，或者爭論市內或市外，而應該考慮香港長遠的發展。在郊區建高鐵能否帶動發展是其次，究竟香港還有沒有擴容的需要？香港與大部份國內城市的最大分別，是地形已規限了香港市區的界線與範圍，再加上保護海港條例限制了維港不可填海，港九市區已達到擴容的上限。即使把葵涌貨櫃碼頭轉作市建用途，再要發展已要跨過高山，比如沙田、元朗、將軍澳等。國內其他城市則還有大量農用地可供擴展。 問題是以目前香港人口增長速度之慢，以及產業掏空，再搞一個市府的結果將會是以舊市區萎縮為代價，而這種狀早在九七年前港英政府大力發展新市鎮，導致北角、油麻地、土瓜灣等區出現退化的迹象，即是舊樓缺乏維修，市區重建寸步難行，歸因於發展新區的成本比舊區平，同時舊區物業市價低。無論東九龍（啟德區）及西九龍（文化區及深水埗新填海區），甚至港島東（油街到北角村）均有大大塊空地可供擴展，還要在西北區建市嗎？ 香港高鐵的選址，並不單純是如何方便香港人到內地發展，也要考慮國內人抵港的方便程度；高鐵亦不單純是交通工具，而是以服務商業活動為主，帶動人流、物流、資金流、訊息流。高鐵亦不單純是全國高鐵網絡的終點站，同時亦是香港駁通全國高鐵經濟的起點站。
• 14:12

  [nt]

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
• February 02, 2010
• 14:07

  因地制宜──高鐵站選址(2010/02/02)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  香港高鐵站選址是其中一個重大爭議點，政府的西九龍方案與公共專業聯盟的錦上路方案，被人理解為選址市中心與郊區之爭，此中亦牽引出國內各高鐵站的選址問題。 公共專業聯盟發表了一份「全國大城市高鐵站選址研究」的調查報告，提及由香港至北京的 8 個車站中，除了北京西總站由市中心舊站改建而成，只有石家莊南站位於市中心，其餘 6 個車站均設於市郊；香港往上海途經 8 個主要車站，當中深圳北站於市中心興建，另有 2 個城市於市中心改建舊站，其餘 5 個城市的高鐵總站均設於市郊，終點站上海虹橋站更位於上海市以西 16 公里，比虹橋機場更偏遠。 就此事有學者向立法會交通事務委員會鐵路事宜小組委員會為文表達意見（ [www.legco.gov.hk] ），主要有以下觀點： 第一，內地許多城市比香港大很多，而且城市面積還在迅速擴大，幷可能出現多中心的情況，因此「到達市中心的距離」幷不能說明是否在市內。 第二，內地大量地區都處在迅速城市化的階段，相比之下，香港已進入後工業化社會，城市也不可能有疆域擴張，由政府推動另一個龐大次市中心的發展也不現實。因此將內地城市高鐵站推動新市中心建設的做法與香港比較，幷不合適。 第三，內地高鐵站建設在大多數情況下，鐵道部是最大的投資者，首要目標就是把最貴的城市拆遷部分減到最低，而不是從所在城市的整體利益出發。因此，相對弱勢的城市很難將站場建在理想的地點，而比較強勢和富裕的城市，就可能通過負擔更大比重的投資份額，實現將站建到更近市中心的地方。 第四，內地高鐵的中間站需要多方向聯接的重要樞紐，不僅需要徵佔龐大土地，更涉及多方向走綫穿越城市的問題，非常難以實現，除非利用現有通道。 本文且集中於內地高鐵站選址問題。 第一點，高鐵選址要配合城市發展，就要審視該市中長期的發展方向，比如鄭州站放在新舊兩市之間，潮汕站放在潮州、汕頭、揭陽三市中間配合三地的集聚發展。類似的考慮也出現在湖南省高鐵站的選址上，新株州站建在株州與湘潭兩之間，有兩市共用之意；卻沒有選在長沙與該兩市之間，正是不想株州及湘譚淪為長沙的附庸，而長沙市本身之可獨當一面。   第二點，最典型的例子是廣州高鐵站，選在接近佛山及南沙方向的番禺石壁，正在由於廣州舊市中心早有廣深準高速鐵路及其他路線，而這正如配合廣佛同城化及南進南沙兩大發展策略。 第三點涉及鐵道部與地方政府之間的利益分配，站在鐵道部的立場，舊站改造是最有利的，因為擴建舊站或改造舊線的成本，一定比開新站及建新線低，而且早有客源及貨源。但四縱四橫是新線專車，所有東西均要從頭開始，在市郊建自然比市中心建平宜，可是地方政府要面對城市發展的需要放在市內的話，自然要在徵地等範疇多所配合，結果往住是雙方角力的結果。 第四點，國內高鐵站大多是中途站，只有進出兩線；像香港這樣的終端站更是進出一線，可是規模龐大的高鐵站往往是前述的八大樞紐或十大客運中心，就要面對更多的工程設計問題，如武漢、鄭州，線路有四至六條之多，便不得不多考慮工程的局限性。 依筆者之見，國內高鐵站選址各有其獨特原因，甚至是考慮多方面互相矛盾的因素作出權衡輕重的取捨，香港有論者卻簡化之為「城鄉之爭」，並以之作為香港高鐵站選址的論點，實在是有欠周詳。
• 14:07

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   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
• February 01, 2010
• 3:49

  相似情境，兩種結局──錢財身外物(2010/01/31)

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  香港最慘烈塌樓！！！ 今天到該地看看，發覺倒塌的地方很窄，大約是半座大廈，而樓梯也倒下了，另一邊大廈很多牆壁已穿了洞，看到電視機架，半個廚櫃等。那張男女海報已甩了一半，右上角遮了大半幅。人類面對這種命懸一線的情境，各有不同的抉擇，加上不同的際遇，就有不同的結果：   [www.takungpao.com.hk] 　　危站家中等候救援的湯婆婆，屬樂天知命派。她獲救後表現穩定，笑稱“多謝隔鄰房後生仔通知有危險要逃命外，便是觀音的保佑。”獨居塌樓現場毗鄰危樓5樓一個單位的她，雖有兩名兒子，但她卻仍是獨自居住。 　　湯婆婆說，發生塌樓時正在煮飯，突然聽聞連串的急促拍門聲，開門見住在同層的一名25歲青年很緊張稱“隔離這樓，好危險快走”。湯婆婆表示， 當時心如止水，沒有慌亂 便返身入房， 先向供奉的觀音像如常燃點蠟燭 ，才隨對方離家，當走至樓梯位時，才驚覺樓梯已被整條扯斷前無去路，只好退回居所房間裡，兩人躋身狹窄空間，她曾經企圖走出露台了解街外情況，被消防員發現，即時喝令返入屋暫避，再想辦法拯救。 　　湯婆婆形容，當時腦海一片空白，而相伴的青年鄰居則不斷好言安慰，兩人面對面無言以對時，對方突然笑着說：“最多抱着一起死”，令她有如親兒在旁安撫般放心。未幾，消防員便駕起雲梯，青年先讓婆婆脫離險境，然後才接受救援。婆婆的兩名兒子聞訊，趕至守候在樓下，家人相見擁抱後，兩子便陪婆婆到附近酒樓飲茶壓驚。   [orientaldaily.on.cc] 鳳姐與嫖客恐同遭活埋本文重點 查牌甫離開 警員避過一劫 【本報訊】發生坍塌的馬頭圍道唐樓內有不少「鳳樓」，據悉最少有三名鳳姐搵食，相信有鳳姐慘遭活埋。有認識鳳姐的人士透露，其中一名鳳姐逃離前曾先後拍過樓下兩名「姊妹」的門，但叫「辣妹」的鳳姐當時有客，另一人則無應門，結果塌樓後有兩名鳳姐音訊杳然，不排除與嫖客同遭活埋。 塌樓後一張曾貼在「鳳樓」內的海報仍貼在殘壁上。 消息指，塌樓現場有三層樓的部分「劏房」，一直有鳳姐開工，大部分是租住，但其中一名鳳姐早前更花了十數萬元購入單位，早前曾發現大廈牆身有裂痕，遂致電地產經紀理論。事發時她感到大廈搖晃，驚恐下樓拍門通知兩名「姊妹」，但其中一鳳姐稱： 「我有客呀，做埋先」 ，而另一個鳳樓則 無人應門 ，該鳳姐於是獨自離去，不久大廈便塌下。 據悉，事發時正在接客的「辣妹」曾在網上登廣告相，相中顯示其床頭牆壁有張一對男女的海報，昨塌樓後只剩貼有海報的殘壁，睡床所在位置隨整間房完全消失。「辣妹」據稱姓李，內地人，日前向朋友透露希望農曆新年後搬走，豈料未過年唐樓已塌下。   人生無常，充滿或然性及必然性，自己控制範圍內的部份很少。婆婆想回家拿錢包及證件，如果不是遇到救星，相信亦難逃一劫。三個鳳姐，一個叫門，一個不應門（可能睡著了），一個因為接客而不走，結果四名死者，一名是因調假而留在家中的中年爺爺，一名是留在家中溫書的副碩士，另兩名女生據稱就是那兩名性工作者。現場已清理成白地，可以猜想「有客」可能只是托辭。 早前有屋宇署合約員工示威，要求續約，相信他們仍有一段時間忙，意外第一天，災民在電視上表演公關災難，可是傳媒卻沒有乘機抽水，或者他們心中有更要的事。
• 3:49

  相似情境，兩種結局──錢財身外物(2010/01/31)

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  今天到該地看看，發覺倒塌的地方很窄，大約是半座大廈，而樓梯也倒下了，另一邊大廈很多牆壁已穿了洞，看到電視機架，半個廚櫃等。那張男女海報已甩了一半，右上角遮了大半幅。人類面對這種命懸一線的情境，各有不同的抉擇，加上不同的際遇，就有不同的結果：   [www.takungpao.com.hk] 　　危站家中等候救援的湯婆婆，屬樂天知命派。她獲救後表現穩定，笑稱“多謝隔鄰房後生仔通知有危險要逃命外，便是觀音的保佑。”獨居塌樓現場毗鄰危樓5樓一個單位的她，雖有兩名兒子，但她卻仍是獨自居住。 　　湯婆婆說，發生塌樓時正在煮飯，突然聽聞連串的急促拍門聲，開門見住在同層的一名25歲青年很緊張稱“隔離這樓，好危險快走”。湯婆婆表示， 當時心如止水，沒有慌亂 便返身入房， 先向供奉的觀音像如常燃點蠟燭 ，才隨對方離家，當走至樓梯位時，才驚覺樓梯已被整條扯斷前無去路，只好退回居所房間裡，兩人躋身狹窄空間，她曾經企圖走出露台了解街外情況，被消防員發現，即時喝令返入屋暫避，再想辦法拯救。 　　湯婆婆形容，當時腦海一片空白，而相伴的青年鄰居則不斷好言安慰，兩人面對面無言以對時，對方突然笑着說：“最多抱着一起死”，令她有如親兒在旁安撫般放心。未幾，消防員便駕起雲梯，青年先讓婆婆脫離險境，然後才接受救援。婆婆的兩名兒子聞訊，趕至守候在樓下，家人相見擁抱後，兩子便陪婆婆到附近酒樓飲茶壓驚。   [orientaldaily.on.cc] 鳳姐與嫖客恐同遭活埋本文重點 查牌甫離開 警員避過一劫 【本報訊】發生坍塌的馬頭圍道唐樓內有不少「鳳樓」，據悉最少有三名鳳姐搵食，相信有鳳姐慘遭活埋。有認識鳳姐的人士透露，其中一名鳳姐逃離前曾先後拍過樓下兩名「姊妹」的門，但叫「辣妹」的鳳姐當時有客，另一人則無應門，結果塌樓後有兩名鳳姐音訊杳然，不排除與嫖客同遭活埋。 塌樓後一張曾貼在「鳳樓」內的海報仍貼在殘壁上。 消息指，塌樓現場有三層樓的部分「劏房」，一直有鳳姐開工，大部分是租住，但其中一名鳳姐早前更花了十數萬元購入單位，早前曾發現大廈牆身有裂痕，遂致電地產經紀理論。事發時她感到大廈搖晃，驚恐下樓拍門通知兩名「姊妹」，但其中一鳳姐稱： 「我有客呀，做埋先」 ，而另一個鳳樓則 無人應門 ，該鳳姐於是獨自離去，不久大廈便塌下。 據悉，事發時正在接客的「辣妹」曾在網上登廣告相，相中顯示其床頭牆壁有張一對男女的海報，昨塌樓後只剩貼有海報的殘壁，睡床所在位置隨整間房完全消失。「辣妹」據稱姓李，內地人，日前向朋友透露希望農曆新年後搬走，豈料未過年唐樓已塌下。   人生無常，充滿或然性及必然性，自己控制範圍內的部份很少。婆婆想回家拿錢包及證件，如果不是遇到救星，相信亦難逃一劫。三個鳳姐，一個叫門，一個不應門（可能睡著了），一個因為接客而不走，結果四名死者，一名是因調假而留在家中的中年爺爺，一名是留在家中溫書的副碩士，另兩名女生據稱就是那兩名性工作者。現場已清理成白地，可以猜想「有客」可能只是托辭。 早前有屋宇署合約員工示威，要求續約，相信他們仍有一段時間忙，意外第一天，災民在電視上表演公關災難，可是傳媒卻沒有乘機抽水，或者他們心中有更要的事。
• 3:49

  [nt]

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• January 31, 2010
• 14:07

  因地制宜──高鐵站選址(2010/01/31)

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  香港高鐵站選址是其中一個重大爭議點，政府的西九龍方案與公共專業聯盟的錦上路方案，被人理解為選址市中心與郊區之爭，此中亦牽引出國內各高鐵站的選址問題。 公共專業聯盟發表了一份「全國大城市高鐵站選址研究」的調查報告，提及由香港至北京的 8 個車站中，除了北京西總站由市中心舊站改建而成，只有石家莊南站位於市中心，其餘 6 個車站均設於市郊；香港往上海途經 8 個主要車站，當中深圳北站於市中心興建，另有 2 個城市於市中心改建舊站，其餘 5 個城市的高鐵總站均設於市郊，終點站上海虹橋站更位於上海市以西 16 公里，比虹橋機場更偏遠。 就此事有學者向立法會交通事務委員會鐵路事宜小組委員會為文表達意見（ [www.legco.gov.hk] ），主要有以下觀點： 第一，內地許多城市比香港大很多，而且城市面積還在迅速擴大，幷可能出現多中心的情況，因此「到達市中心的距離」幷不能說明是否在市內。 第二，內地大量地區都處在迅速城市化的階段，相比之下，香港已進入後工業化社會，城市也不可能有疆域擴張，由政府推動另一個龐大次市中心的發展也不現實。因此將內地城市高鐵站推動新市中心建設的做法與香港比較，幷不合適。 第三，內地高鐵站建設在大多數情況下，鐵道部是最大的投資者，首要目標就是把最貴的城市拆遷部分減到最低，而不是從所在城市的整體利益出發。因此，相對弱勢的城市很難將站場建在理想的地點，而比較強勢和富裕的城市，就可能通過負擔更大比重的投資份額，實現將站建到更近市中心的地方。 第四，內地高鐵的中間站需要多方向聯接的重要樞紐，不僅需要徵佔龐大土地，更涉及多方向走綫穿越城市的問題，非常難以實現，除非利用現有通道。 本文且集中於內地高鐵站選址問題。 第一點，高鐵選址要配合城市發展，就要審視該市中長期的發展方向，比如鄭州站放在新舊兩市之間，潮汕站放在潮州、汕頭、揭陽三市中間配合三地的集聚發展。類似的考慮也出現在湖南省高鐵站的選址上，新株州站建在株州與湘潭兩之間，有兩市共用之意；卻沒有選在長沙與該兩市之間，正是不想株州及湘譚淪為長沙的附庸，而長沙市本身之可獨當一面。   第二點，最典型的例子是廣州高鐵站，選在接近佛山及南沙方向的番禺石壁，正在由於廣州舊市中心早有廣深準高速鐵路及其他路線，而這正如配合廣佛同城化及南進南沙兩大發展策略。 第三點涉及鐵道部與地方政府之間的利益分配，站在鐵道部的立場，舊站改造是最有利的，因為擴建舊站或改造舊線的成本，一定比開新站及建新線低，而且早有客源及貨源。但四縱四橫是新線專車，所有東西均要從頭開始，在市郊建自然比市中心建平宜，可是地方政府要面對城市發展的需要放在市內的話，自然要在徵地等範疇多所配合，結果往住是雙方角力的結果。 第四點，國內高鐵站大多是中途站，只有進出兩線；像香港這樣的終端站更是進出一線，可是規模龐大的高鐵站往往是前述的八大樞紐或十大客運中心，就要面對更多的工程設計問題，如武漢、鄭州，線路有四至六條之多，便不得不多考慮工程的局限性。 依筆者之見，國內高鐵站選址各有其獨特原因，甚至是考慮多方面互相矛盾的因素作出權衡輕重的取捨，香港有論者卻簡化之為「城鄉之爭」，並以之作為香港高鐵站選址的論點，實在是有欠周詳。
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  玉剛、逸夫、建成──大地盤陸續推出的背後原因(2010/01/30)

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  二手市場成交大增，是近期傳媒的熱門話題，本欄讀者應一早知道這是大埔地拍賣的後果，然後又有將軍澳港鐵站對面地皮勾出，再有柯士甸站旁的地盤C及D招標，然後市建局醫局街地盤由長實投得，其實還有一連串的舊樓收購強拍等，筆者推測一次「全行大合奏」正在一步步發生，但筆者更有興趣探討背後的原因。 長期讀者應知筆者一向睇淡內房，無論內房股或內地房產，均不予睇好，當然此兩者反覆上升似乎已否定這種看法，但筆者卻有所辯解。內房公司往往建基於不甚穩定的商業營運模式中，比如囤積土地已開始被國家打壓，但在香港地產公司持有地皮不發展從來不會成為話題，大量土儲被視為理所當然。不似香港的寡頭壟斷，國內市場仍是處於不成熟階段，好聽就是百家爭鳴，難聽就是禾雀亂飛，行業標準無從建立，結果無論物業或股票均良莠不齊。而且香港各主要地產公司均建立龐大非地產現金收入，如長實擁和黃、新地租金收入接近百億、恆基持有煤氣，所以不會有資金鍊斷裂的問題。 但內房最致命的一環，卻是「政策市」，不單國家可以收回土地或罰款，更可以透過國營銀行調控資金供應，擺在眼前的是兩方面齊齊發功。最明顯的訊號是「直通天庭」的東方海外，突然宣佈以二十二億美元（相當於171億港元）將東方海外發展出售，雖則解釋為航運業復甦，但站在分散投資的立場又何以致此？ 這令筆者想起多年前已故船王包玉剛，當年以天價從置地手上買入九倉，你沒有看錯，並不是置地與包氏爭九倉，因為事後證實置地幾把手上九倉股權售予包氏，把「將欲取之，必先與之」倒轉來用，當時是樓股高峰，之後因中英談判樓股大跌，被市場人士譏為「接火棒」。 但筆者觀之，包氏亦是屬於「直通天庭」的人，世界各國政要均因包氏的船王地位而青眼有加，因此重點並不是「登陸」而是「棄舟」，人家不惜任何代價而要放棄畢生榮譽所繫的事業才是重點所在，即如邵氏當年退出電影市場而轉投電視業務，重點不是電視之興，而是電影之衰。 由是觀之，國內房市警鐘已嚮，連半途出家的東方海外都要走，筆者就推測本港各主要發展商亦將會金蟬退殼，減少甚至停止購入國內地盤，將資金投往別處，而最大機會的是做回老本行──香港地產。正如當年新地連豐盛居及柏豐２８這些細地盤都要，今日長實連醫局街都搶埋一份，四叔亦不當股神而命田生大展拳腳，證明香港的大發展商正選擇「王者回歸」，結果就是勾地、收舊樓、投市建局及港鐵陸續有來。 這款發展趨勢對香港樓市影響如何？內房不振不是波及港樓嗎？發展商齊齊建樓又會否令供應大增而推低樓市呢？以筆者觀之，供求定理當然是供多求少價跌，但不要忘記樓宇由動工到落成要三四年以上，或者所謂利淡因素將會於數年後浮現，擺在眼前的卻是發展商搶地將谷高地價，而二手市場亦將隨賣地及新盤開售而起舞。 坊間及學者大吹法螺說待樓價下跌後才去置業，筆者亦可作如是觀，但要補多一句：樓價再升三四成然後回一成，究竟是現在買，還是未來買呢？假定供款負擔比率是38%（筆者也不知道怎樣計出來），樓價升三成也只是50%，銀行也願批喇！
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• January 29, 2010
• 14:42

  摸著石頭過河──高鐵走線(2010/01/29)

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  把火車運行提速至時速 200 公里 以上，早在 1936 年德國便創出 200.4 公里 ；到 1938 年英國以 202.8 公里 刷新紀錄；而到 1955 年法國更創出 331 公里 的新世界紀錄；而中國在 1998 年已成功試驗時速 240 公里 的電力機車。以商業營運而言，早在 1964 年日本新幹線以時速 210 公里 成為世界上第一個高鐵系統，而中國在 2002 年在秦沈客運專線營運時速 321 公里 的「中華之星」。 高鐵發展的瓶頸並不是科技，德法日三國早已研制出時速超過 400 公里 的高鐵系統，卻沒有以之作大規模的商業營運，皆因的真正制約來自市場因素。日本國鐵就因新幹線投資過大而難逃破產及分割民營化的命運，台灣高鐵虧損累累亦時有所聞，即如上海磁懸浮列車亦是回本無期，因此中國要走高鐵之路，就要從設計著手避免重蹈覆轍。 建造高鐵系統有兩種方法：其一是改造舊有鐵路運行高速列車，最高時速約 200 -250 公里 ，速度雖慢，但成本較低，如德國便以之為主；其二是建造新線，時速可高達 300 公里 以上，缺點是 建造成本極高，如日本新幹線及台灣高鐵。 中國先以十年時間作「舊線改造」，並且在引進外國技術時亦是以時速 200 -250 公里 ，然後一方面搜集貨客流的營運數據，另一方面以自主發展的方式提速到 350 公里 以上。第一條「新線 專 車」的商業營運路線是服務奧運的「京津城際鐵路」，掌握經驗後才營運里程長得多的「武廣客運專線」，而全國最重要的鐵路幹線「京滬客運專線」目前仍然在建，相信亦是以「摸著石子過河」的方式進行以減低風險。 高鐵走線設計亦顧及人口及區位等因素，前文提及高鐵時代的城市網絡，筆者將之標示到人口最多的 20 個中國城市，這裡只包括市轄區人口，黃色格是「八大鐵路樞紐」，紅色字是「十大區域性客運中心」。   2009 年中國城市人口排名 排名 城市 省區 級別 市轄區人口（萬） 1 上海市轄區 上海市 直轄市 950 2 北京市轄區 北京市 直轄市 730 3 香港特別行政區 香港 特別行政區 678 4 天津市轄區 天津市 直轄市 507 5 武漢市轄區 湖北省 副省級市 449 6 廣州市轄區 廣東省 副省級市 415 7 瀋陽市轄區 遼寧省 副省級市 398 8 重慶市轄區 重慶市 直轄市 393 9 南京市轄區 江蘇省 副省級市 282 10 哈爾濱市轄區 黑龍江省 副省級市 267 11 西安市轄區 陝西省 副省級市 259 12 成都市轄區 四川省 副省級市 234 13 長春市轄區 吉林省 副省級市 222 14 大連市轄區 遼寧省 副省級市 212 15 杭州市轄區 浙江省 副省級市 193 16 濟南市轄區 山東省 副省級市 192 17 太原市轄區 山西省 地級市 191 18 青島市轄區 山東省 副省級市 187 19 鄭州市轄區 河南省 地級市 169 20 石家莊市轄區 河北省 地級市 163   筆者發覺八大樞紐只有上海是海港城市，連天津、大連、青島等人口眾多的大型海港城市亦不能成為樞紐，或者背後有海陸交通分工之意。而十大客運中心只有四個排名 20 之內，南昌、福州、昆明、南寧、蘭州、烏魯木齊等均是人口較少的省會城市，路線亦是以「舊線改造」為主。估計他日此等城市繼續發展，客貨流飽和之際，才會再興建時速 350 公里 的「新線專車」。 車種選擇亦作配合，成本較貴的 CRH2 （日本技術）及 CRH3 （德國技術）亦是派駐到客流較多的線路；成本較平的 CRH1 （加拿大技術）及 CRH5 （法國技術）則分發到速度及載客量較低的線路。目前這種安排，是平衡了運輸需求與運作成本，把營運風險減低。
• 14:42

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• January 27, 2010
• 15:31

  收天下兵器，集諸家大成──高鐵科技(2010/01/27)

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  中國高鐵比德國日本等國家遲了二三十年，但亦因此少走彎路，比如德國鐵路路線多數 19 世紀興建，路軌寬度與彎曲度不合高鐵運行；中國則選擇舊線改造先行，然後再建新線。同時亦參考各國技術，再自主發展，皆因中國人口眾多，且從頭做起，本身已是巨大市場，各國在技術轉讓上亦不得不折腰。 鐵道部選擇了國內最好的兩個企業作為引進技術的總裝廠，分別是北車集團的 長春軌道客車 ，及 南車集團 的青島四方機車車輛，引入方為德國西門子，法國阿斯通，加拿大龐馬迪及日本川崎重工。 西門子要求的技術轉讓費 3.9 億歐元，比中方出價 1.5 億歐元相差 20 多億人民幣，開標後出局，導致股票狂跌、總裁引咎辭職、全體談判代表被解雇。 西門子出局以後，法國阿斯通要求 15 億。在即將簽約這一天，中國代表當面決定退出拒絕簽約，結果法方只好同意了降價 15 億的條件。談判結果完全符合中方條件。（ 來源： [news.sina.com.cn] ） 現時中國的高鐵機車以「和諧號動車組」為主流。傳統的火車靠車頭帶動，但是動車組的動力裝分佈在各個車廂底下，不需火車頭帶動，以便達到更大的動力及速度。現時有四個系列： 系列 引進技術 中方車廠 最高時速 運行路線 CRH1 加拿大龐馬迪 南車青島四方 200-250 公里 京滬、滬昆、成渝、合寧、溫福、甬台溫、廣深、廣珠城際 CRH2 日本川崎財團 南車四方機車 250-370 公里 京滬、京哈、隴海、京廣、滬昆、甬台溫、合寜、武廣、膠濟、鄭西 CRH3 德國西門子 北車唐山軌道客車 350 公里 京津、武廣 CRH5 法國阿斯通 北車長春軌道客車 250 公里 京哈、京廣、隴海、石太 引入不同技術是為了適應不同的營運環境，比如 CRH5 以芬蘭鐵路為原型，耐寒性較佳，因此適合東北及華北地區； CRH2 及 CRH3 雖造價較貴，但由於適合密集班次營運，因此派駐於時速高達 300 公里 以上的京津、武廣及未來的京滬客運。   而高速運行引起的高速氣流，衍生出一系列的技術問題，亦要一一解決。一般路軌以石子作道碴，以固定枕木，但列車氣流會把石子濺起，或會對列車構成危險，因而需要建造沒有石子的「無碴軌道」。 2007 年於遂渝線建成首條使用自主技術的無碴軌道試驗段，同時亦引進德國軌道板技術，武廣客運是現時為止世界上一次建成里程最長的無砟軌道高速鐵路。現時有五種標準：   CRTS Ⅰ型板式無砟軌道，源自日本新幹線軌道板技術，屬於單元板式軌道，具體有整板和中空兩種 CRTS Ⅱ 型板式無砟軌道，源自德國博格板（ Max Bögl ）技術，屬於縱連板式軌道 CRTS Ⅲ 型板式無砟軌道，山東華東數控自主創新，結合了上述二者的優點 CRTS Ⅰ 型雙塊式無砟軌道，源自德國雷達（ RAIL.ONE ） 2000 軌道技術 CRTS Ⅱ 型雙塊式無砟軌道，源自德國旭普林（ Züblin ）軌道技術   其實很多高鐵技術並非我地門外漢所能理解，筆者在網上找到一個討論高速鐵路過隧道的技術討論（ [bbs.hasea.com] ）： 問：在 350 公里 時速時，高速火車在隧洞中的空氣阻力比露天大多少？通常，高鐵過隧洞，需要減速？高鐵在隧洞中規定的速度是多少？在這樣的速度中行駛，會對車廂產生額外的氣壓嗎？ 答：坐過帶天窗的車的人都知道，當車達到一定速度的時候，開關天窗會使你的耳朵非常不舒適，這是一種風阻現象。而這種風阻足以撕裂你的耳膜。或者說大家可以去找一下 " 音障 " ，看看飛機在加速到超音速後形成的音障。同理，當火車達到一定速度的時候，這種音障也是存在的，當高速火車高速過隧道時這種音障會呈幾何倍增大，因為能量無法散發，全都反彈回列車本身，後果…… 對於不同的隧道長度，阻力到底增加多少，目前只有鐵道部以及鐵科院等部門有詳細的實測資料，國外也找不到完整的資料。通過隧道無需減速， 350km/h 通過隧道時，車體外表受到的壓力波動約 4000 帕左右，速度更快或者隧道內會車時，波動值更大。新一代高速列車按滿足氣壓波動 6000 帕來設計。 香港段全數在地底，本來要面對這個困難，只是由於未到全速已減速，車速是 200 公里 以下，自然無需擔心這類問題。高鐵網絡的實現，其實是無數科學與技術的結晶。  
• 15:31

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• January 25, 2010
• 15:29

  無預你，卻有你──高鐵規劃(2010/01/25)

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  然而單靠現行路線改造，已接近速度的極限，加上客運及貨運共用同一路軌，互相牽制影響，因此計劃興建「四縱四橫」的高速鐵路客運專線，以供客運機車專用，現有線路則以貨運為主（同時保持舊有客車），實行「貨客分線」。並且建設多條支線及城際客運系統為輔助。 早在 1990 年鐵道部完成《京滬高速鐵路線路方案構想報告》，首次提出高鐵計劃；到第九個五年計劃 (1996-2000) ，制定《「十五」期間鐵路提速規劃》正式將高鐵建設列入規劃；到 2004 年出台的《中長期鐵路網規劃》（ [www.china-mor.gov.cn] ），明確提出三組客運專線計劃，並建設鐵路樞紐，後經 2008 年調整，形成現有的高鐵計劃：   線路 地區 四縱 客運專線 北京 = 上海 貫通京津至長江三角洲東部沿海經濟發達地區 北京 = 武漢 = 廣州 = 深圳 連接華北和華南地區 北京瀋陽 = 哈爾濱 ( 大連 ) 連接東北和關內地區 上海 = 杭州 = 寧波 = 福州 = 深圳 連接長江、珠江三角洲和東南沿海地區 四橫 客運專線 徐州 = 鄭州 = 蘭州 連接西北和華東地區 杭州 = 南昌 = 長沙 = 貴陽 = 昆明 連接西南、華中和華東地區 青島 = 石家莊 = 太原 連接華北和華東地區 南京 = 武漢 = 重慶 = 成都 連接西南和華東地區 其他客運專線 南昌 = 九江 柳州 = 南寧 綿陽 = 成都 = 樂山 哈爾濱 = 齊齊哈爾 哈爾濱 = 牡丹江 長春 = 吉林 瀋陽 = 丹東 城際客運系統 環渤海、長江三角洲、珠江三角洲、長株潭、成渝以及中原城市群、武漢城市群、關中城市群、海峽西岸城鎮群等經濟發達和人口稠密地區 重點鐵路樞紐 北京、上海、廣州、鄭州、武漢、西安、重慶、成都 來源：《中長期鐵路網規劃 2008 年調整》（ [www.china-mor.gov.cn]   原圖： [www.china-mor.gov.cn]   值得一提，廣深港高速鐵路（香港段）並不包括在鐵道部的規劃之內，所以亦不由鐵道部出資興建，而是由港府出資，港鐵興建，然後租予港鐵營運。而由九龍站出發的列車是直出廣州進入京深線，如要到上海，則要在深圳二線的深圳北站（前稱龍華站）轉入深滬線。 而香港亦不是國家規劃內的重點鐵路樞紐，最接近的是廣州，而深圳亦得兼跨京深、滬深兩線之利，所以香港有些人從個人角度認為不建高鐵，把西鐵伸到福田站亦有其道理。只不過香港人會搭東鐵或西鐵（經只聞樓梯嚮的北環線）到深圳搭高鐵到華南至華中各城市，國內人有沒有必要不在深圳落腳，而要專程轉車到香港，如此這般不只是邊緣化，甚至稱之為劃地圍城亦不為過。
• 15:29

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• January 23, 2010
• 14:13

  未打回原形──中原指數Ｖ型後的贏家與輸家(2010/01/23)

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  中原領先指數踏入 2010 年第一個星期，就升破了 2008 年 3 月 3 日 的高位，雖然 74.07 只是比前高位 73.98 升 破 0.1% 。其意義在於確認樓市大洗牌早已完成，有貨與無貨者勝負已分。那些曾經以金融海嘯、經濟大蕭條之類為藉口的大淡友，亦要改口諸如「第二個底」、「Ｗ型走勢」、「全球退市息魔肆虐」等名詞，以便繼續發聲。 要分析樓市，就應該老老實實從物業市場因素著手，比如樓宇供應、家庭收入分佈、社會結構分析，筆者已多有所言，不贅。可是坊間的「潮流專家」見樓市興旺，無論是做其他行業的，或學者，甚至某些社會運動家，卻以一己之見來發表主觀意見。他們說樓價「好貴」，卻說不出個所以然來。 就拿 1997 至今樓價比較，有人說那時樓價屬於瘋癲價，不能因現時比當時平三成而說樓價合理。此款問題落在筆者手中，必然要指出根據消費者委員會的一份陳年報告（ [www.consumer.org.hk] ），供款負擔比例於 1981 年時超過 140% ；而根據中原研究報告（ [hk.centanet.com] ）， 1997 年全部住戶供款負擔比例是 85.5% ，到如今是 33.8% ，只及當年不足四成。如果用八成半收入供樓是瘋癲，則用 140% 收入供樓又該當如何？ 而現今只用收入的三份之一來供樓，若說這是負擔不起，只能歸於個人能力問題。事實上 2003 年 3 月的時候，供款負擔比例是 16.6% ，人們有沒有想過當時怎麼沒有買？其實單單樓價此一因素，對於置業決策的影響只佔一小部份，一如股市，低位時個個都不想買，高位時卻個個不問價去搶，那個是因，那個是果？ 而眼前指數回到高位，並不意味所有物業均「打回原形」，各種物業同步升跌已成絕響，「揀樓」變得極為重要，然則那種物業能夠經得起時間考驗？筆者把中原指數 86 個成份屋苑的調整呎價表列如附表。 人稱「港島區跑贏大市」，就這次升浪來說，港島區 26 個成份屋苑，只有 10 個 (38%) 優於大市；九龍區 16 個成份屋苑，有 7 個 (44%) 優於大市；新界區 44 個成份屋苑，有 34 個 (77%) 優於大市。最終仍然顯示，港島區物業因樓齡偏高及欠缺大型發展項目，用老態龍鐘來形容並不為過。 而新界區的異軍突起，實歸因於各區的環境及交通設施不斷改善，最明顯是九龍南線帶動屯門元朗，以及八號幹線為沙田青衣增值，順帶一提，昂船洲大橋最近通車，連接西九龍及青衣島，間接亦令沙田受惠。因此頭七位升幅屋苑，包括雙重受惠的美孚新村，均來自這些區域，可見對該等地區樓價有正面影響。 而豪宅的表現亦令人大跌眼鏡，跑輸大市的大有人在，如帝景園、地利根德閣、嘉雲臺、陽明山莊、漾日居、海逸豪園，當中固有政府立意打壓豪宅的因素在內，但筆者觀之是樓市資金正向豪宅以外的物業擴散，並且某些傳統豪宅，未為國內資金垂青。 一些「細細粒容易食」的傳統細價盤，卻能跑贏大市，如南豐新村、香港仔中心、黃埔新村、美景花園、荃威花園等，動輒跑贏 5-10% ，正如筆者一向主張，Ｍ型社會之下，窮人買「貴」樓亦屬無可奈何。做人不宜自認中產（否則就會中剷），買樓亦不要揀中價樓，皆因他們正是最受害的一群。 　 2008 年 3 月 2010 年 1 月 變動 中原指數 73.98 74.07 0.1% 港島區屋苑 光明臺 $7,335 $7,956 8.5% 城市花園 $7,030 $7,580 7.8% 南豐新村 $5,317 $5,687 7.0% 香港仔中心 $4,495 $4,803 6.9% 逸濤灣 $8,323 $8,732 4.9% 鯉景灣 $6,332 $6,590 4.1% 嘉富麗苑 $13,738 $14,241 3.7% 帝后華庭 $6,926 $7,048 1.8% 雍景臺 $10,145 $10,278 1.3% 禮頓山 $18,177 $18,401 1.2% 港運城 $6,290 $6,256 -0.5% 藍灣半島 $5,642 $5,584 -1.0% 太古城 $7,962 $7,861 -1.3% 比華利山 $10,855 $10,620 -2.2% 帝景園 $17,643 $17,111 -3.0% 和富中心 $6,984 $6,723 -3.7% 會展中心會景閣 $10,694 $10,184 -4.8% 碧瑤灣 $8,559 $8,111 -5.2% 置富花園 $5,516 $5,210 -5.5% 康怡花園 $6,508 $6,090 -6.4% 陽明山莊 $12,778 $11,856 -7.2% 寶翠園 $10,200 $9,447 -7.4% 地利根德閣 $15,608 $14,099 -9.7% 海怡半島 $6,489 $5,855 -9.8% 杏花村 $6,880 $6,160 -10.5% 嘉雲臺 $15,519 $13,766 -11.3% 九龍區屋苑 美孚新村 $3,678 $4,210 14.5% 黃埔花園 $5,616 $6,121 9.0% 黃埔新村 $3,680 $3,940 7.1% 昇悅居 $4,936 $5,271 6.8% 德福花園 $4,830 $5,146 6.5% 麗港城 $4,594 $4,731 3.0% 又一居 $7,898 $8,051 1.9% 柏景灣 / 帝柏海灣 $7,359 $7,187 -2.3% 匯景花園 $5,295 $5,155 -2.6% 擎天半島 $11,640 $11,328 -2.7% 泓景臺 $5,260 $5,097 -3.1% 維港灣 $7,131 $6,870 -3.7% 得寶花園 $3,689 $3,539 -4.1% 淘大花園 $4,321 $4,107 -4.9% 漾日居 $10,374 $9,688 -6.6% 海逸豪園 $6,811 $6,181 -9.2% 新界區屋苑 河畔花園 $2,767 $3,845 39.0% 美景花園 $2,420 $2,945 21.7% 新元朗中心 $3,312 $3,991 20.5% 大興花園 $2,158 $2,595 20.3% 新屯門中心 $1,919 $2,223 15.9% YohoTown $3,413 $3,951 15.8% 麗都花園 $2,798 $3,137 12.1% 上水中心 $3,368 $3,757 11.5% 大埔中心 $3,337 $3,678 10.2% 海濱花園 $3,004 $3,294 9.7% 麗城花園 $3,365 $3,658 8.7% 東港城 $4,063 $4,404 8.4% 太湖花園 $3,349 $3,628 8.3% 牽晴間 $2,952 $3,194 8.2% 盈翠半島 $5,274 $5,701 8.1% 荃威花園 $2,658 $2,871 8.0% 翠怡花園 $3,136 $3,370 7.5% 青怡花園 $3,573 $3,821 6.9% 富豪花園 $3,487 $3,728 6.9% 新港城 $4,258 $4,506 5.8% 香港黃金海岸 $2,798 $2,955 5.6% 嘉湖山莊 $2,149 $2,262 5.3% 粉嶺中心 $2,796 $2,927 4.7% 聽濤雅苑 $4,632 $4,833 4.3% 海柏花園 $4,376 $4,544 3.8% 映灣園 $3,168 $3,275 3.4% 綠楊新村 $4,371 $4,469 2.2% 馬鞍山中心 $3,994 $4,082 2.2% 沙田第一城 $4,323 $4,418 2.2% 花都廣場 $2,716 $2,775 2.2% 雅典居 $4,978 $5,079 2.0% 新峰花園 $3,972 $4,017 1.1% 新寶城 $4,068 $4,101 0.8% 浪翠園 $3,325 $3,341 0.5% 沙田中心 $4,633 $4,615 -0.4% 愉景新城 $4,380 $4,363 -0.4% 海翠花園 $2,392 $2,382 -0.4% 帝堡城 $4,791 $4,768 -0.5% 維景灣畔 $5,241 $5,204 -0.7% 銀禧花園 $3,743 $3,705 -1.0% 華景山莊 $4,110 $3,874 -5.7% 新都城 $4,392 $4,082 -7.1% 邁亞美海灣 $2,706 $2,448 -9.5% 駿景園 $7,046 $6,239 -11.4%
• 14:13

  未打回原形──中原指數Ｖ型後的贏家與輸家(2010/01/23)

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  中原領先指數踏入2010年第一個星期，就升破了2008年3月3日的高位，雖然74.07只是比前高位73.98升破0.1%。其意義在於確認樓市大洗牌早已完成，有貨與無貨者勝負已分。那些曾經以金融海嘯、經濟大蕭條之類為藉口的大淡友，亦要改口諸如「第二個底」、「Ｗ型走勢」、「全球退市息魔肆虐」等名詞，以便繼續發聲。 要分析樓市，就應該老老實實從物業市場因素著手，比如樓宇供應、家庭收入分佈、社會結構分析，筆者已多有所言，不贅。可是坊間的「潮流專家」見樓市興旺，無論是做其他行業的，或學者，甚至某些社會運動家，卻以一己之見來發表主觀意見。他們說樓價「好貴」，卻說不出個所以然來。 就拿1997至今樓價比較，有人說那時樓價屬於瘋癲價，不能因現時比當時平三成而說樓價合理。此款問題落在筆者手中，必然要指出根據消費者委員會的一份陳年報告� [www.consumer.org.hk] 而現今只用收入的三份之一來供樓，若說這是負擔不起，只能歸於個人能力問題。事實上2003年3月的時候，供款負擔比例是16.6%，人們有沒有想過當時怎麼沒有買？其實單單樓價此一因素，對於置業決策的影響只佔一小部份，一如股市，低位時個個都不想買，高位時卻個個不問價去搶，那個是因，那個是果？ 而眼前指數回到高位，並不意味所有物業均「打回原形」，各種物業同步升跌已成絕響，「揀樓」變得極為重要，然則那種物業能夠經得起時間考驗？筆者把中原指數86個成份屋苑的調整呎價表列如附表。 人稱「港島區跑贏大市」，就這次升浪來說，港島區26個成份屋苑，只有10個(38%)優於大市；九龍區16個成份屋苑，有7個(44%)優於大市；新界區44個成份屋苑，有34個(77%)優於大市。最終仍然顯示，港島區物業因樓齡偏高及欠缺大型發展項目，用老態龍鐘來形容並不為過。 而新界區的異軍突起，實歸因於各區的環境及交通設施不斷改善，最明顯是九龍南線帶動屯門元朗，以及八號幹線為沙田青衣增值，順帶一提，昂船洲大橋最近通車，連接西九龍及青衣島，間接亦令沙田受惠。因此頭七位升幅屋苑，包括雙重受惠的美孚新村，均來自這些區域，可見對該等地區樓價有正面影響。 而豪宅的表現亦令人大跌眼鏡，跑輸大市的大有人在，如帝景園、地利根德閣、嘉雲臺、陽明山莊、漾日居、海逸豪園，當中固有政府立意打壓豪宅的因素在內，但筆者觀之是樓市資金正向豪宅以外的物業擴散，並且某些傳統豪宅，未為國內資金垂青。 一些「細細粒容易食」的傳統細價盤，卻能跑贏大市，如南豐新村、香港仔中心、黃埔新村、美景花園、荃威花園等，動輒跑贏5-10%，正如筆者一向主張，Ｍ型社會之下，窮人買「貴」樓亦屬無可奈何。做人不宜自認中產（否則就會中剷），買樓亦不要揀中價樓，皆因他們正是最受害的一群。 　 2008年3月 2010年1月 變動 中原指數 73.98 74.07 0.1% 港島區屋苑 光明臺 $7,335 $7,956 8.5% 城市花園 $7,030 $7,580 7.8% 南豐新村 $5,317 $5,687 7.0% 香港仔中心 $4,495 $4,803 6.9% 逸濤灣 $8,323 $8,732 4.9% 鯉景灣 $6,332 $6,590 4.1% 嘉富麗苑 $13,738 $14,241 3.7% 帝后華庭 $6,926 $7,048 1.8% 雍景臺 $10,145 $10,278 1.3% 禮頓山 $18,177 $18,401 1.2% 港運城 $6,290 $6,256 -0.5% 藍灣半島 $5,642 $5,584 -1.0% 太古城 $7,962 $7,861 -1.3% 比華利山 $10,855 $10,620 -2.2% 帝景園 $17,643 $17,111 -3.0% 和富中心 $6,984 $6,723 -3.7% 會展中心會景閣 $10,694 $10,184 -4.8% 碧瑤灣 $8,559 $8,111 -5.2% 置富花園 $5,516 $5,210 -5.5% 康怡花園 $6,508 $6,090 -6.4% 陽明山莊 $12,778 $11,856 -7.2% 寶翠園 $10,200 $9,447 -7.4% 地利根德閣 $15,608 $14,099 -9.7% 海怡半島 $6,489 $5,855 -9.8% 杏花村 $6,880 $6,160 -10.5% 嘉雲臺 $15,519 $13,766 -11.3% 九龍區屋苑 美孚新村 $3,678 $4,210 14.5% 黃埔花園 $5,616 $6,121 9.0% 黃埔新村 $3,680 $3,940 7.1% 昇悅居 $4,936 $5,271 6.8% 德福花園 $4,830 $5,146 6.5% 麗港城 $4,594 $4,731 3.0% 又一居 $7,898 $8,051 1.9% 柏景灣/帝柏海灣 $7,359 $7,187 -2.3% 匯景花園 $5,295 $5,155 -2.6% 擎天半島 $11,640 $11,328 -2.7% 泓景臺 $5,260 $5,097 -3.1% 維港灣 $7,131 $6,870 -3.7% 得寶花園 $3,689 $3,539 -4.1% 淘大花園 $4,321 $4,107 -4.9% 漾日居 $10,374 $9,688 -6.6% 海逸豪園 $6,811 $6,181 -9.2% 新界區屋苑 河畔花園 $2,767 $3,845 39.0% 美景花園 $2,420 $2,945 21.7% 新元朗中心 $3,312 $3,991 20.5% 大興花園 $2,158 $2,595 20.3% 新屯門中心 $1,919 $2,223 15.9% YohoTown $3,413 $3,951 15.8% 麗都花園 $2,798 $3,137 12.1% 上水中心 $3,368 $3,757 11.5% 大埔中心 $3,337 $3,678 10.2% 海濱花園 $3,004 $3,294 9.7% 麗城花園 $3,365 $3,658 8.7% 東港城 $4,063 $4,404 8.4% 太湖花園 $3,349 $3,628 8.3% 牽晴間 $2,952 $3,194 8.2% 盈翠半島 $5,274 $5,701 8.1% 荃威花園 $2,658 $2,871 8.0% 翠怡花園 $3,136 $3,370 7.5% 青怡花園 $3,573 $3,821 6.9% 富豪花園 $3,487 $3,728 6.9% 新港城 $4,258 $4,506 5.8% 香港黃金海岸 $2,798 $2,955 5.6% 嘉湖山莊 $2,149 $2,262 5.3% 粉嶺中心 $2,796 $2,927 4.7% 聽濤雅苑 $4,632 $4,833 4.3% 海柏花園 $4,376 $4,544 3.8% 映灣園 $3,168 $3,275 3.4% 綠楊新村 $4,371 $4,469 2.2% 馬鞍山中心 $3,994 $4,082 2.2% 沙田第一城 $4,323 $4,418 2.2% 花都廣場 $2,716 $2,775 2.2% 雅典居 $4,978 $5,079 2.0% 新峰花園 $3,972 $4,017 1.1% 新寶城 $4,068 $4,101 0.8% 浪翠園 $3,325 $3,341 0.5% 沙田中心 $4,633 $4,615 -0.4% 愉景新城 $4,380 $4,363 -0.4% 海翠花園 $2,392 $2,382 -0.4% 帝堡城 $4,791 $4,768 -0.5% 維景灣畔 $5,241 $5,204 -0.7% 銀禧花園 $3,743 $3,705 -1.0% 華景山莊 $4,110 $3,874 -5.7% 新都城 $4,392 $4,082 -7.1% 邁亞美海灣 $2,706 $2,448 -9.5% 駿景園 $7,046 $6,239 -11.4%
• 14:13

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• January 22, 2010
• 14:39

  萬丈高樓從地起，萬里鐵路從零起──高鐵緣起(2010/01/22)

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  中國高鐵網絡的興建，是建基於多項因素。歷代盛世均投放大量人力物力發展交通：秦朝闢馳道帶來兩漢盛世，隋元兩朝大修運河促進南北交流，直到清末仍以江河運河漕運作為主要運輸渠道，皆因人口膨脹及經濟活動發展，結果必定刺激交通運輸的需求。 自從 1876 年中國出現第一條鐵路後，鐵路網絡持續發展，除新建鐵路外，更分期實現「複線化」及「電氣化」以增加運力。其重要性可從鐵道部副部長陸東福解釋交通運輸部不併合鐵道部的原因：「鐵路對中國有著包括：國土開發、國防建設、維護國家民族統一的作用；而保留鐵道部，則是從國家戰略的需要考慮。」 中國已建成超過 86,000 公里 鐵路，佔世界鐵路的 6% ，但換算運輸周轉量卻佔到世界的 24% ，除客運外，還就承擔了 85% 的木材、 85% 的原油、 60% 的煤炭、 80% 的鋼鐵及冶煉物資的運輸任務。經多年經營及發展，現時已形成「八縱八橫」鐵路網： 　 干線通道 長度　（公里） 組成線路 途經 八縱通道 京哈通道 2344 京哈，經濱洲延伸至滿洲里 北京＝瀋陽＝長春＝哈爾濱＝（滿洲里） 東部沿海通道 4019 瀋大＝煙大輪渡＝藍煙＝膠新＝新長＝宣杭＝蕭甬＝甬台溫＝溫福＝福廈＝鷹廈＝梅坎＝廣梅汕＝廣茂＝黎湛 瀋陽＝大連＝煙台＝無錫＝湖州＝杭州＝寧波＝溫州＝福州＝廈門＝梅州＝廣州＝湛江 京滬通道 1463 京滬 北京＝天津＝濟南＝徐州＝南京＝上海 京九通道 2403 京九 北京＝南昌＝深圳＝九龍 京廣通道 2324 京廣 北京＝石家莊＝鄭州＝武漢＝長沙＝廣州 大湛通道 3108 同蒲＝太焦（＝焦柳＝石長＝湘桂＝黎湛）＝洛湛 大同＝太原＝焦作＝洛陽＝石門縣＝益陽＝永州＝柳州＝湛江 包柳通道 3011 包神＝神延＝西延＝西康＝襄渝＝川黔＝黔桂＝湘桂 包頭＝西安＝重慶＝貴陽＝柳州＝（南寧） 蘭昆通道 2261 隴海＝寶成＝成昆 蘭州＝成都＝昆明 八橫通道 京蘭通道 3943 京包＝包蘭，經蘭青、青藏延伸至拉薩 北京＝呼和浩特＝蘭州＝（西寧＝拉薩） 煤運北通道 大同－秦皇島通道 685 大秦 　 神木－黃驊通道 855 神黃（神朔＝朔黃） 　 煤運南通道 太原－青島通道   石太＝石德 太原－德州   邯長＝邯濟＝膠濟 長治－濟南－青島 侯馬－日照通道   侯月＝新月＝新兗＝兗石 侯馬－月山－新鄉－兗州－日照 陸橋通道 4120 隴海＝蘭新＝北疆 連雲港＝徐州＝鄭州＝蘭州＝烏魯木齊＝阿拉山口 寧西通道 1558 寧西，經寧啟延伸至啟東 西安＝南京＝（啟東） 沿江通道 1893 達萬＝宜萬＝長荊＝武九＝銅九＝寧銅 重慶＝武漢＝九江＝銅陵＝蕪湖＝南京＝（上海） 滬昆（成）通道 2653 滬昆（滬杭＝浙贛＝湘黔＝貴昆），達成＝遂渝＝渝懷 上海＝杭州＝金華＝株洲＝懷化（＝重慶＝成都）＝貴陽＝昆明 西南出海通道 1700 南昆＝湘桂＝黎湛 昆明＝南寧＝黎塘＝湛江 然而改革開放，令客貨運輸需求不斷增加，部份線路已不勝負荷。如京滬線目前的利用率已處於超飽和狀態， 73% 的區段運力利用率達到 90% ， 26% 的區段運力利用率更達到 100% 。 提高運力的方法之一，是提升現有鐵路系統的速度，為此進行了六次「鐵路大面積提速」（簡稱「大提速」），擇要如下： 　 日期 主要路線 全國平均時速 實施前 　 　 48.1 公里 第一次 1997 年 4 月 1 日 京廣、京滬、京哈 54.9 公里 第二次 1998 年 10 月 1 日 京廣、京滬、京哈 55.2 公里 第三次 2000 年 10 月 21 日 隴海、蘭新、京九、浙贛 60.3 公里 第四次 2001 年 11 月 21 日 漢丹、襄渝、達成、京廣、京九、浙贛、滬杭、哈大 61.6 公里 第五次 2004 年 4 月 18 日 京滬、京哈 65.7 公里 透過改造現有鐵路，十年之間速度增加了 46% ，大大增加了載運力，並且大幅縮短主要城市間的運行時間： 線路 全程運行時間 縮短時間 百份比 北京—哈爾濱 7 小時 50 分 2 小時 40 分 34% 北京—上海 9 小時 59 分 1 小時 59 分 20% 北京西—漢口 8 小時 22 分 1 小時 48 分 22% 武昌—杭州 8 小時 3 分 3 小時 14 分 40% 武昌—上海南 9 小時 22 分 4 小時 3 分 43% 鄭州—昆明 35 小時 5 分 12 小時 12 分 35% 廣州—成都 31 小時 10 分 7 小時 22% 2002 年通車的「秦沈客運專線」（現為「京哈線」的一部份）已達到時速 200-250 公里，是為中國第一條高速路。到 2007 年第六次大提速，首次大規模開行「和諧號」 (CRH, C hina R ailway H igh-speed) 以 200-250 公里運行。    
• 14:39

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• 10:43

  妙文——由兒子變大爺 (2010/01/21)

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  http://news.hkheadline.com/dailynews/headline_news_detail_columnist.asp?id=100530§ion_name=wtt&kw=17 由兒子變大爺 事情有時候真的很巧。 這天晚上做了個夢，夢見跟張堅庭一家聚會。早上醒來，電話響了，竟然是阿庭打來，說好久不見了，一起吃飯。 大家都忙，人在香港反而不常相見。見了面，說起各自近況，我說近來常帶兒子去看獸醫，阿庭說，他家也養狗了。 他說有一天，他女兒叫他進房間，然後獨自望窗外，戲好得不得了。阿庭問她有甚麼事？女兒說，你跟哥哥、弟弟常常出去踢球，我一個人在家裏，特別寂寞。 阿庭又問，哪你想怎樣呢？女兒說，我要養一隻小狗。 於是全家到愛護動物會去領養，小兒子怕狗怕得要命，看狗的時候是爬在阿庭背上去看的。大家跟他說，小狗很可憐，如果不收養，可能會人道毀滅。小兒子動了惻隱之心，結果就把小狗領回家了。 領回家以後，女兒之前答應的事情都不做了，除了跟狗玩之外， 擦屎擦尿的事情結果都變成了大兒子的工作 。我說這情況與我類同，我們家就一個女兒，她撒手不幹， 照顧狗的事情就全落在我身上 。本來小狗買給女兒，女兒就是小狗的媽，我就是外公，但她不管，我便當兒子管，結果我就降級做爸爸了。 跟其他養狗人一樣，阿庭的手機裏，也拍了許多小狗的照片，到處拿給人看，一如給人看自己兒子，他本來有三個孩子，如今有四個。 家裏多一個生命，其實是負累， 養小狗，起初你做牠父母 ，但牠年紀大得快， 幾年之後，牠就是你家大爺了 。前兩天在動物醫院碰到個男人，手裏就抱一隻大爺，得了老年病，還中過風， 主人就得加倍孝順牠了 。 李純恩   這篇文相信只是平鋪直敘，但筆者覺得有大道理在。 不能自立的人群，依賴別人來生活的人，其實變相是人家的寵物。 有得寵，自然就有失寵，下場如何，晚晚電視新聞有播。 上半場以為北水將至，下半場一聲否認，不單止超額完成，還好戲在後頭。   香港早淪為寵物城市，只不過香港人不知道吧！  
• January 13, 2010
• 4:26

  洛陽開封鄭州　澳門香港廣佛──中國需要高鐵，香港需要中國(2010/01/13)

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  高鐵議題揚揚沸沸，甚至蓋過「五區乂乂」（不論填甚麼字都好），其實立法會工務小組已通過，現在只是卡在財委會上，即如生意要做，偏偏財務部未在支票上簽名。筆者早在去年初已在網上看到憲報上很詳盡的資料，只是有些人臨急抱佛腳才去睇！筆者無意再重覆眾多從技術上的討論，而想從經濟及社會發展的角度，尤其是站在全國的高度落墨。 國民政府時代，河南省的省會是洛陽與開封之爭，當時鄭州還未成為城市，名稱叫「鄭縣」，因洛陽是歷朝古都，而開封以前得運河之利，可是當京廣鐵路與隴海鐵路在鄭縣交界，鄭州便獨得河南省龍頭之位，實乃交通工具改變的結果。 而前清時佛山比廣州興旺，澳門亦比香港繁榮，何以近代主客逆轉？此因以前是水運為主，而且船舶的呎碼亦較小，澳門及佛山內港得航運之利，相反近代的海港要求港闊水深，比如中國最近完成超級油輪「新浦洋」號，排水量是美國最大航空母航尼米茲號（當然比進不了鯉魚門的新澤西號更大）的三倍，試問澳門佛山這樣的小港又如何應付，唯有用大小洋山與南沙港。而廣州香港之興，亦是得利於鐵路之便，但新時代之下高鐵漸漸取代傳統鐵路，實因三種國情： 一、中國缺油多煤，同時又含豐富的水電、風電及太陽能等發展潛力，卻每以電力為載體，即是說以石油為本的交通工具如汽車及飛機，並不符合國家的能源政策。 二、改革開放至今，數以億計農村人口流向城市（可惜香港無份），製造龐大經濟活動及交通需求，比如去年春運達1.92億人次，今年預期達2.1億，汽車及飛機，甚至傳統鐵路根本不足應付 三、數億人移往城市導致城市規模不斷膨脹（香港亦無份），超過一千萬人口的城市越來越多，帶動客運量之外，亦出現「客貨分流」的需要，比如京滬鐵路早在十年前已飽和。 簡而言之，中國必須以高鐵來解決以上問題，否則阻礙經濟發展。筆者在網上找到全國高速鐵路網示意圖，當中指出時速350公里並不是上限，現時在上海營運的時速750公里的磁懸浮鐵路，亦已計劃上馬（當然香港亦是無份）。結果將會出現眾多的二千萬人口以上的超級城市，就以圖中所見，鄭州、合肥、武漢、長沙等，城市發展及房地產大有可為。   大圖請到： [bbs.hasea.com] （ 28 樓）   要不要高鐵，在中國不是問題，而是香港的問題：產業掏空、人口老化、城市發展緩慢，政府預測2018年香港有758萬人亦是無根夢囈。高鐵不能解決這些問題，只能舒緩，令到流動人口增多來刺激經濟。 至於建在錦上路還是西九龍，亦不是由香港人生活習慣的需要決定，而是如何配合中國的經濟發展來自救。人家石壁設站，是為配合廣佛同城化，香港有些人一方面抗拒深港合併（相信在2047年之後實現），同時又無法擴大城市容量，卻想把產業搬到邊境，實乃自我中心之餘又不自量力。 P.S.開了個 高鐵專版
• January 12, 2010
• 14:42

  [轉載]寫得很好的香港高鐵Summary ──同場加映全國高鐵圖(2010/01/12)

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  寫得很好的香港高鐵Summary 香港版： [www.discuss.com.hk] 國內版： [bbs.hasea.com]   中國高速鐵路網示意圖 大圖請到： [bbs.hasea.com] 28樓   國家鐵路網現狀和規劃地圖 大圖請到： [bbs.hasea.com] 667及668樓     P.S. 筆者將續寫此文，以全國發展角度看高鐵問題。
• 10:59

  邊個可以袋住公文？──粒聲唔出，並非無因(2010/01/11)

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  http://www.mhv.hk/discuz/redirect.php?tid=29351&goto=lastpost#lastpost 第37樓   立法會第3019號文件 會議過程正式紀錄 - 第一百頁 [www.legco.gov.hk] 「湯家驊議員：湯家驊議員：代理主席，在大型交通基建方面， 我們很多時候有兩點是很不明白的。第一，為何政府在每一項大型基建上馬前，總像欠缺一套全盤計劃，而其落伍、短視的規劃， 更 令新的配套不久便已飽和 ， 以致需要更多大型基建來支援原有的建設，最終因規劃失當而浪費公帑。第二， 我們不明白為何政府在規劃大型基建時， 每每好像沒有清楚評估對環境及當區居民的影響，也似乎沒有設法把影響減至最低。 我認為廣深港高速鐵路就是近期的最佳例子。 公民黨基本上支持興建這條鐵路 ，但最難以理解的是，為何政府多次聽到立法會各黨派在不同會議中均要求為廣深港高速鐵路興建專用鐵路，但政府及九鐵卻一直不理立法會一致的聲音， 反而仍要求顧問公司研究與西鐵共用鐵路及設專用通道這兩個方案 。既然立法會已有一致的看法，為何仍要花一大筆顧問費用，研究如何與西鐵合用一條路軌呢？其實，東鐵的例子正是很好的顯示，我們看到東鐵列車每天也因要遷就18班跨境列車而作出特別的車務安排。東鐵除在開車時間上須遷就直通車，中途站的列車亦因要讓路而有延誤， 每次可以長達10分鐘。相對於東鐵全程平均只須42分鐘的車程， 延誤時間實在不短，對東鐵的乘客相當不便。此外，東鐵還要應付新界東龐大而分散的人口， 根本無法同時處理本地客及過境客，結果兩面不討好。新界西本身的交通網絡已不算完善，多年後終於有一條可出市區的鐵路，卻似乎要跟新界東的居民一樣，忍受一些不方便的交通設施。」     仲有業內人仕意見，有待發掘
• January 09, 2010
• 23:03

  西九龍的「銅壺滴漏」──物業市場兩種感染式上升(2010/01/09)

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  多名財金官員開腔說第二個底將會出現，或說要提防泡沫爆破，有大銀行要員提出現時「股樓近瘋狂」，股市亦開始欠缺方向，欲升還跌之際，近期多個傳統藍籌屋苑成交暢旺，即使股市表現偏軟，該等物業呎價一樣企硬。而新盤亦順利開售，雖然沒有「１Ｑ清袋」的豪氣干雲，但幾大發展商一方面清貨尾，另一方面有幾個上千伙的大盤預備發售，筆者相信好戲在後頭。 有金融業人仕說「市區樓價格上升，會傳至沙田，終點站是邊境的天水圍」，這種說法聽起來就比「天價豪宅將傳染到中小型住宅」合理得多，皆因天價豪宅買家，與中小型住宅用家，根本就老死不相往還。樓市早因「Ｍ型社會」階級分層而出現類似斷層的分野，筆者在 分享會 中提出三層分類： 類別 角色 目的 追求目標 上車盤（住盤） 必需品 解決生活所需 實用 換樓盤（炒盤） 投資商品 投資增值 舒適 豪宅 奢侈品 炫耀／提升社會 地位 自我感覺良好 筆者看到以下市場現象： 上車盤（住盤）比換樓盤（炒盤）弱，皆因市況旺時人們較多是賣出前者買後者，到市況淡時，逆向換樓數量卻較少，因為部份人賣了樓後索性進入租賃市場，兩者之間在格價上存在某種不平衡的互動關係   一般用家由上車盤開始，漸漸換到換樓盤，但只有極少用家可以跳到豪宅，簡而言之真正豪宅與其餘兩種樓盤的樓價難以互相感染   真正豪宅超越居住需要或投資增值，純屬社會極少部份富裕階層的禁臠，例如某國內富豪購買石澳獨立屋，根本係無數可計 本來政府打擊豪宅（金額六千萬元以上），純屬捉錯用神，但是令到部份資金，比如國內投資移民，反正投資金額下限是650萬，轉而向換樓盤埋手。種種跡象顯示，筆者早前所講的「向白蟻窩噴殺蟲水」的現象已逐漸浮現，雖則特首對於成功打壓呎價「萬萬聲」的豪宅喜形於色，實質上資金正被引導到其他銀碼較細的物業，結果「天價豪宅將傳染到中小型住宅」本來不應發生，卻誤打誤撞地成為自我完成的預言(self-fulfilling prophecy)。 除這款不同種類樓宇價格「感染式上升」外，筆者想談談類似「市區樓價格上升，會傳至沙田，終點站是邊境的天水圍」的區域間的樓價互動關係。為方便讀者們理解，筆者茲稱之為「銅壺滴漏」。 古人以日晷計時，但陰天或晚上又如何呢？於是發明水漏及沙漏計，較精確的為「銅壺滴漏」，最頂名日壺，然後是月壺、星壺，最底是受水器，用來浮起計時尺。最頂的日壺滿水，然後漏落月壺；月壺滿後流落星壺，最後才到受水器。 套用在樓市，筆者以西九龍為例，當資金炒起九龍站到價，然後就輪到奧運，再傳到美孚站曼克頓山，再而後可能導入荃灣，有排都未輪到天水圍！以現時的市況計，大約是開始炒到奧運，此所以包括四小在內的半新西九龍屋苑，現價仍有四千多五千的單位，水位仍在，卻未能一蹴而就，皆因水未到也！ 以此觀照，具有置業投資意欲者，可在選擇區域時多加考慮，比如東鐵沿線，南邊的沙田大圍，北邊的上水站，均已炒起；由火炭至大埔，甚至粉嶺站附近，現仍有部份低水樓盤；又比如西鐵沿線，屯門元朗兩站亦在年初時起步，中間的天水圍，尤其是西鐵站附近的嘉湖山莊樂湖居賞湖居等，以交通方便度計，仍在合理水平甚至略為偏低；至於沿港島線，筆者坦言未炒得到的如北角、西灣河、筲箕灣、柴灣，究竟是仍有水位，還是因為環頭環尾而乏人問津，亦未可料也！
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  西九龍的「銅壺滴漏」──物業市場兩種感染式上升(2010/01/09)

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  多名財金官員開腔說第二個底將會出現，或說要提防泡沫爆破，有大銀行要員提出現時「股樓近瘋狂」，股市亦開始欠缺方向，欲升還跌之際，近期多個傳統藍籌屋苑成交暢旺，即使股市表現偏軟，該等物業呎價一樣企硬。而新盤亦順利開售，雖然沒有「１Ｑ清袋」的豪氣干雲，但幾大發展商一方面清貨尾，另一方面有幾個上千伙的大盤預備發售，筆者相信好戲在後頭。 有金融業人仕說「市區樓價格上升，會傳至沙田，終點站是邊境的天水圍」，這種說法聽起來就比「天價豪宅將傳染到中小型住宅」合理得多，皆因天價豪宅買家，與中小型住宅用家，根本就老死不相往還。樓市早因「Ｍ型社會」階級分層而出現類似斷層的分野，筆者在分享會中提出三層分類： 類別 角色 目的 追求目標 上車盤（住盤） 必需品 解決生活所需 實用 換樓盤（炒盤） 投資商品 投資增值 舒適 豪宅 奢侈品 炫耀／提升社會地位 自我感覺良好 筆者看到以下市場現象： 上車盤（住盤）比換樓盤（炒盤）弱，皆因市況旺時人們較多是賣出前者買後者，到市況淡時，逆向換樓數量卻較少，因為部份人賣了樓後索性進入租賃市場，兩者之間在格價上存在某種不平衡的互動關係   一般用家由上車盤開始，漸漸換到換樓盤，但只有極少用家可以跳到豪宅，簡而言之真正豪宅與其餘兩種樓盤的樓價難以互相感染   真正豪宅超越居住需要或投資增值，純屬社會極少部份富裕階層的禁臠，例如某國內富豪購買石澳獨立屋，根本係無數可計 本來政府打擊豪宅（金額六千萬元以上），純屬捉錯用神，但是令到部份資金，比如國內投資移民，反正投資金額下限是650萬，轉而向換樓盤埋手。種種跡象顯示，筆者早前所講的「向白蟻窩噴殺蟲水」的現象已逐漸浮現，雖則特首對於成功打壓呎價「萬萬聲」的豪宅喜形於色，實質上資金正被引導到其他銀碼較細的物業，結果「天價豪宅將傳染到中小型住宅」本來不應發生，卻誤打誤撞地成為自我完成的預言(self-fulfilling prophecy)。 除這款不同種類樓宇價格「感染式上升」外，筆者想談談類似「市區樓價格上升，會傳至沙田，終點站是邊境的天水圍」的區域間的樓價互動關係。為方便讀者們理解，筆者茲稱之為「銅壺滴漏」。 古人以日晷計時，但陰天或晚上又如何呢？於是發明水漏及沙漏計，較精確的為「銅壺滴漏」，最頂名日壺，然後是月壺、星壺，最底是受水器，用來浮起計時尺。最頂的日壺滿水，然後漏落月壺；月壺滿後流落星壺，最後才到受水器。 套用在樓市，筆者以西九龍為例，當資金炒起九龍站到價，然後就輪到奧運，再傳到美孚站曼克頓山，再而後可能導入荃灣，有排都未輪到天水圍！以現時的市況計，大約是開始炒到奧運，此所以包括四小在內的半新西九龍屋苑，現價仍有四千多五千的單位，水位仍在，卻未能一蹴而就，皆因水未到也！ 以此觀照，具有置業投資意欲者，可在選擇區域時多加考慮，比如東鐵沿線，南邊的沙田大圍，北邊的上水站，均已炒起；由火炭至大埔，甚至粉嶺站附近，現仍有部份低水樓盤；又比如西鐵沿線，屯門元朗兩站亦在年初時起步，中間的天水圍，尤其是西鐵站附近的嘉湖山莊樂湖居賞湖居等，以交通方便度計，仍在合理水平甚至略為偏低；至於沿港島線，筆者坦言未炒得到的如北角、西灣河、筲箕灣、柴灣，究竟是仍有水位，還是因為環頭環尾而乏人問津，亦未可料也！
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  西九龍的「銅壺滴漏」──物業市場兩種感染式上升(2010/01/09)

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  多名財金官員開腔說第二個底將會出現，或說要提防泡沫爆破，有大銀行要員提出現時「股樓近瘋狂」，股市亦開始欠缺方向，欲升還跌之際，近期多個傳統藍籌屋苑成交暢旺，即使股市表現偏軟，該等物業呎價一樣企硬。而新盤亦順利開售，雖然沒有「１Ｑ清袋」的豪氣干雲，但幾大發展商一方面清貨尾，另一方面有幾個上千伙的大盤預備發售，筆者相信好戲在後頭。 有金融業人仕說「市區樓價格上升，會傳至沙田，終點站是邊境的天水圍」，這種說法聽起來就比「天價豪宅將傳染到中小型住宅」合理得多，皆因天價豪宅買家，與中小型住宅用家，根本就老死不相往還。樓市早因「Ｍ型社會」階級分層而出現類似斷層的分野，筆者在分享會中提出三層分類： 類別 角色 目的 追求目標 上車盤（住盤） 必需品 解決生活所需 實用 換樓盤（炒盤） 投資商品 投資增值 舒適 豪宅 奢侈品 炫耀／提升社會地位 自我感覺良好 筆者看到以下市場現象： 上車盤（住盤）比換樓盤（炒盤）弱，皆因市況旺時人們較多是賣出前者買後者，到市況淡時，逆向換樓數量卻較少，因為部份人賣了樓後索性進入租賃市場，兩者之間在格價上存在某種不平衡的互動關係   一般用家由上車盤開始，漸漸換到換樓盤，但只有極少用家可以跳到豪宅，簡而言之真正豪宅與其餘兩種樓盤的樓價難以互相感染   真正豪宅超越居住需要或投資增值，純屬社會極少部份富裕階層的禁臠，例如某國內富豪購買石澳獨立屋，根本係無數可計 本來政府打擊豪宅（金額六千萬元以上），純屬捉錯用神，但是令到部份資金，比如國內投資移民，反正投資金額下限是650萬，轉而向換樓盤埋手。種種跡象顯示，筆者早前所講的「向白蟻窩噴殺蟲水」的現象已逐漸浮現，雖則特首對於成功打壓呎價「萬萬聲」的豪宅喜形於色，實質上資金正被引導到其他銀碼較細的物業，結果「天價豪宅將傳染到中小型住宅」本來不應發生，卻誤打誤撞地成為自我完成的預言(self-fulfilling prophecy)。 除這款不同種類樓宇價格「感染式上升」外，筆者想談談類似「市區樓價格上升，會傳至沙田，終點站是邊境的天水圍」的區域間的樓價互動關係。為方便讀者們理解，筆者茲稱之為「銅壺滴漏」。 古人以日晷計時，但陰天或晚上又如何呢？於是發明水漏及沙漏計，較精確的為「銅壺滴漏」，最頂名日壺，然後是月壺、星壺，最底是受水器，用來浮起計時尺。最頂的日壺滿水，然後漏落月壺；月壺滿後流落星壺，最後才到受水器。 套用在樓市，筆者以西九龍為例，當資金炒起九龍站到價，然後就輪到奧運，再傳到美孚站曼克頓山，再而後可能導入荃灣，有排都未輪到天水圍！以現時的市況計，大約是開始炒到奧運，此所以包括四小在內的半新西九龍屋苑，現價仍有四千多五千的單位，水位仍在，卻未能一蹴而就，皆因水未到也！ 以此觀照，具有置業投資意欲者，可在選擇區域時多加考慮，比如東鐵沿線，南邊的沙田大圍，北邊的上水站，均已炒起；由火炭至大埔，甚至粉嶺站附近，現仍有部份低水樓盤；又比如西鐵沿線，屯門元朗兩站亦在年初時起步，中間的天水圍，尤其是西鐵站附近的嘉湖山莊樂湖居賞湖居等，以交通方便度計，仍在合理水平甚至略為偏低；至於沿港島線，筆者坦言未炒得到的如北角、西灣河、筲箕灣、柴灣，究竟是仍有水位，還是因為環頭環尾而乏人問津，亦未可料也！
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  複製人2號──上海之後，接著是海南(2010/01/08)

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  朱湛剛 都市博客：「國難興港」日子不再 香港開埠一百多年來，每次經濟起飛都與「國難」緊連。香港贏盡「國門緊閉」帶來的機遇，令資源貧乏連水源都缺的小島創造了世界經濟奇迹。百多年前，英國商人以鴉片打開了國門，香港由小漁村變成了商港。4 9年大陸變色，內地資本家「聞共」色變，帶着大量現金和技術逃港，在這小島安營紮寨重新創業。與此同時，西方國家對中國施行「新月型」圍堵政策，對華禁運。韓戰、越戰爆發，香港佔盡地利。 駐越美軍度假、越戰物資轉運要靠香港。對華禁運，內地緊缺物資要靠香港「走私」入大陸。60年代，大陸大饑荒、文革帶來社會動盪，數以萬計內地人偷渡來港，為在港重整旗鼓的企業家提供大量廉價勞工。外國遊客來港，除了自由港政策，成為購物天堂。另一原因，是外國人到「鐵幕」國家前沿，在落馬洲山頭用望遠鏡眺望深圳河北岸的「鐵幕」。歷史的巧合，讓香港有機會發「國難」財。多種因素互為影響下，香港成為國際航運和旅遊中心。v 時移世易，國門大開，「國難」不再，香港在經濟上的優勢正逐步削弱。上海建迪士尼樂園，籌建國際金融中心和國際航運中心。國務院研究批准《海南國際旅遊島規劃綱要》。 西方國家的「中國威脅論」對香港而言有點兒隔靴搔癢，從香港經濟發展角度看的「內地威脅論」，絕非「狼來了」的故事。金融、航運、旅遊乃香港三大經濟支柱產業。按海南省的規劃，要把海南打造成「購物天堂」，成為中國第一個日用消費品免稅區，全島實行與旅遊相關日用消費品免稅政策，內地遊客亦受惠。統計顯示，08年海南接待遊客逾2060萬人次，國內遊客佔1962萬人次。香港08年訪港遊客為2950萬人次，內地遊客1690萬人次，自由行者高達962萬人次。香港素有「購物天堂」之稱，免稅政策之下，貨品售價比內地便宜三、四成，大受內地遊客歡迎。海南全島成為免稅區，在交通、住宿、飲食成本較香港低之下，海南吸走部分來港購物客的情況必然出現。 今日「國難興港」日子不再，面對三大經濟支柱產業受到的競爭，信奉自由經濟的香港，不能持北大人以遏抑內地發展來換取香港繁榮的自私心態。再讀唐代詩人劉禹錫的名句「沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春」，此刻又有另一番意境。 朱湛剛 (逢星期五見報) 資深傳媒工作者   朱湛剛 都市博客：「狼」真的來了 誰料到，彈指一揮間，小漁村創造了世界經濟奇迹。30年河東30年河西，30年後我們反被內地人稱之為「港燦」。 筆者去年11月27日在本欄，以《「國難興港」日子不再》為題，就國務院正研究批准《海南國際旅遊島規劃綱要》而鄭重提出，「從香港經濟發展角度看的『內地威脅論』，卻絕非『狼來了』的故事」。近日國務院終於公布了《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，海南省要用10年的時間，把海南島打造成國際旅遊島，看來「狼」真的來了。 北京重視海南島的開發，其力度不下於當年決定在沿海設立深圳、珠海、汕頭及廈門4個經濟特區，以及把上海發展成為中國的金融、航運中心。甚至可以說是胡溫領導層另一個「改革開放試驗田」，是胡溫領導集體一個重要「政績工程」。 按當局設想，10年後海南的第三產業(即旅遊、服務行業)，將佔海南國民生產總值的60%，第三產業佔如此高的比例，內地只有海南獨有。方向既定，10年後的海南能夢想成真嗎？以筆者的經歷，答案是肯定的，甚至5、6年便能初見成效。 80年代初，當港人還以譏諷的語氣，形容「阿燦」為了果腹與人打賭狂吞漢堡包時，深圳河對岸還是小漁村。當年筆者從羅湖到上埗區深圳市政府(即深東南路鄧小平畫像附近)採訪時，大門前的路還未建成，只能坐單車尾顛簸45分鐘，搞得滿身塵土才能到達。誰料到，彈指一揮間，小漁村創造了世界經濟奇迹。30年河東30年河西，30年後我們反被內地人稱之為「港燦」。 海南開發，不可與當年同日而語，無論經濟實力、意識形態、人才資源，與當年發展經濟特區都是不可比的，深信海南必能創造另一個經濟奇迹。 面對海南將對日用消費品免稅，打造中國購物天堂，自然引起以「購物天堂」自居的香港關注。海南省委書記羅保銘在回答傳媒對於兩地競爭時的說法更是可圈可點，暗藏玄機。羅保銘先表示，「海南才剛起步，一定有海南自己的特色，與香港是一種相互合作的關係，海南將向香港學習取經。 」他接着說，「海南不會對香港構成强烈的競爭關係，至少在可見的日子內不會構成競爭。」 羅保銘的回答妙在「强烈的競爭關係」，換句話說是承認兩地是「有競爭」的，至於競爭的程度如何，那就仁者見仁，智者見智了。 就以奢侈品而言，本港某些旅遊業者仍抱着香港優勢論，認為內地人不在當地名牌店購物，跑來香港消費，是因為香港服務好、信譽好、價錢平。他們完全沒有把內地極高的奢侈品稅計算在內。倘若同樣是免稅，在租金和人工成本較香港低得多的海南島，購買同一款奢侈品，香港在價格上還有競爭力嗎？答案是否定的。 當然，這種競爭在一、兩年內還不能顯示出優劣，5年、10年之後肯定會分出高下，業界若然不懂得未雨綢繆，到時只能自食苦果。 朱湛剛 (逢星期五見報) 資深傳媒工作者
• January 08, 2010
• 11:59

  真係樓神──如何買十二層樓(2010/01/07)

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  http://hk.myblog.yahoo.com/yccft/article?mid=4363 『我曾在Yahoo的一個blog中，看到有位本是公務員的人， 提早退休，他的處理手法就是不斷去加按，以為他現在多層物業收租，但沒想到一個沒收入的人，其背後負債不是單以物業本身的價值就能抵銷， 因為樓市是會跌的， 表面上他有多層樓收租很開心，但實際上他的負債驚人，人只會看到表面的風光，內裡的危險是絕對給自我沉醉而隱藏視而不見。』 其餘內容請自己睇   [hk.myblog.yahoo.com] 物業 呎數 買入年份 買入價 租金 按揭供款 海怡 866 1991 139 萬 12500  9000 (190 萬， 2.1 厘 , 22 年 ) 高雅閣 ( 西環 ) 423 1996 228 萬 7500 6600(160 萬 2.45 厘 ,   27 年 ) 永利 ( 中環 ) 405 2001 105 萬 9300         - 深圳灣畔 800 2002 49 萬 自住         - 嘉利 ( 中環 ) 375 2005 123 萬 8500 8800 (170 萬， 2.5 厘， 20 年 ) 安榮 ( 中環 ) 450 2005 138 萬 12000 7500 (180 萬， 2.1 厘， 22 年 ) 康威 ( 中環 ) 508 2007 198 萬 8800 7000 (150 萬， 3.5 厘， 24 年 ) 翠庭閣 ( 太子 ) 458 2008 152 萬 7900         - 淘大 371 2008 145 萬 5700         - 淘大 443 2009 156 萬 自住         - 南丫島 350 2009   64 萬 4000#(1)         - 南丫島 520 2009   85 萬 4300#(2)         - Total 80500/mth 38900/mth #(1) 9月23日收樓現正放租$4000 minimum #(2) 連租約$4300  
• January 06, 2010
• 14:40

  兄弟鬩牆？──地產版打頭版(2010/01/06)

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  2010/01/03某報頭版： 困乏八十後 學歷增收入跌入息中位較97跌一成 學者促政府全面檢討政策【明報專訊】年輕人是社會的未來棟樑，香港未來，有賴現時20至30歲、生於70年代中期至80年代的第四代港人接棒。這一代雖成長於最繁榮的年代，如今卻要面對經濟轉型的未知，怨氣逐漸積聚。本報《新生代系列》透過數據和個案訪問，立體剖析這一代的困局和訴求。今天報道的是年輕一代收入下跌的問題。隨著經濟發展，1997至2008年間市民收入中位數上升9.4％，唯獨15至24歲的年輕人、即所謂「八十後」，入息中位數不升反跌，20至24歲一族的入息中位數，由97年的8200元跌近一成至7500元；至於更年輕的20歲以下跌幅更大。有學者分析，年輕人學歷普遍提升，但收入卻減少，反映教育政策及經濟發展錯配，若政府不作出應對，年輕人怨氣必會累積，成為計時炸彈。政府統計處資料顯示，以2008年固定價格計算，香港整體僱員收入中位數，由1997年的9600元上升至08年的10500元，增加9.4％，顯示隨著經濟整體發展，港人收入普遍上升。不過，若以年齡組別分類，在10個年齡組別中，15至19歲及20至24歲這兩組年輕人的收入中位數卻不升反跌。僅15-24兩組別收入跌在1997年，15至19歲及20至24歲這兩個組別的收入中位數分別為6300元及8200元，但在2008年，這兩組別的收入中位數分別下跌至5500及7500元，跌幅分別達12.7％及8.5％，15至19歲這類最年輕就業人士的薪酬抗跌力最低。其他年齡組別方面，45至49歲的就業人士收入中位數升幅最大，達25％，由9600元上升至1.2萬元。2008年，35至39歲及40至44歲這兩組的收入中位數最高，達1.3萬元。學者﹕對政府社會怨氣增不過，2006年中期人口報告顯示，1996年約有18.5％年輕人具專上教育程度，2006年已增至30.6％，約有27萬人，當中有28％是副學士。中文大學政治與行政學系高級導師蔡子強指出，年輕人學歷提高，增加他們對社會及個人權利的認知；但同一時間，部分年輕人面對失業及收入下跌問題，往往增加他們對政府及社會的怨氣。香港大學社會工作及社會行政學系講座教授周永新表示，前行政長官董建華在任期間，銳意10年內讓60％青年接受專上教育，開辦大量副學士課程，青年人學歷提升，但副學士的認受至今仍有爭議。他指出，年輕人學歷提升，但收入卻下跌，反映教育政策與經濟發展出現錯配，加上近年經濟不景，年輕人更難找到工作，具較高學歷的青年不單要面對現實尋找低薪工作，甚至要面對失業，這從年輕人失業率高達20％以上便可見一斑。「倘不解決 將成計時炸彈」周永新及蔡子強均表示，政府要全面檢討現行的教育、經濟、房屋等政策，研究如何紓解年輕人面對的問題。蔡子強表示，在日前的元旦大遊行，不少青年提出置業困難及其他訴求，若問題未能解決，日後不難成為政府的計時炸彈。   2010/01/05該報地產版： 「80後」愈來愈難買樓？ 文章日期：2010年1月5日 早前元旦的遊行，有傳媒指當中參與者不乏所謂「80後」人士（即現時約20至30歲、生於70年中期至80年代的港人「第四代」），他們因不滿在香港經濟轉型下，收入難升而又生活負擔加重，兼且置業難而參加遊行。而《明報》昨日也引述數據指出，「80後」確普遍出現學歷增而收入跌的「困局」，容易對社會和政府施政難生怨氣。 《明報》的報道指出，屬「80後」的年齡組別，現時為15至19歲，以及20至24歲的兩個組別，在1997年的中位收入分別為6300元和8200元，而2008年的中位收入分別5500和7500元，各自下跌了12.7％和8.5％。 很難想象15至19歲的人會買樓，而應該也屬於「80後」、25至29歲的年齡組別，2008的收入中位數為1萬元，卻較1997年的9600元，增加了4.2％！以一般大學生約22歲畢業，工作後3至5年儲夠首期結婚買樓，似乎25至29歲更屬於「上車」買樓的年齡組別。若沒有讀大學而提早出社會工作，到了25至29歲，雖然收入較低，更會有更長時間儲夠首期買樓。 《明報》的報道同時指出，97年時紅磡至中環的天星小輪收費為5元，現時為6.3元；麥當勞套餐97年時賣19至23元，現時賣25至28元；快餐店板餐97年時約為34元，現時約為44元；杯麵97年時賣4至5元，現時賣6至7元。 錄得減幅，則為藍田至東涌的港鐵收費，97年時為19至23元，在兩鐵合併後，現則減至18元。 其實，除了港鐵收費，也有一樣重要的「商品」價格較97年時明顯為低﹕中原大型屋苑樓價指數現時約在70點徘徊，遠遠低於97年的100點！而政府計算的供樓負擔比率，97年時曾高逾90％，現時卻低於40％。 看罷以上數據，「80後」買樓，如非追求豪宅、新盤，或一定要住市區地鐵上蓋樓盤，他們要置業，到底較97年時的「70後」困難了，還是容易了？
• January 04, 2010
• 14:02

  Ｍ型是結果，不是原因──中產階級之死(2010/01/04)

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  網上看到有人挑戰呂大樂老師，所謂「誰沒有調查，誰沒有發言權」毛澤東語，觀其回應是一貫的插科打渾、口舌便給，而沒有清楚的論據，對討論問題毫無益處。 呂師對香港社會狀況多所立論，只是社會人群往往只以即食方式看問題，只以一己世界觀出發，從無看看其他人的立場及研究，比如所謂「Ｍ型社會」或筆者所講的「中剷現象」，呂師著作《香港中產階級處境觀察》便多所述及，筆者就擇其精華引述如下：   商僚式中剷 (P.83-84) 過去學歷和年資曾是中產階級職位升遷的重要基礎，但時移勢易，這些「資本」再不一定有它們以往兌現實在的、物質的回報的保證。在科技發展一日千里而同時市場對服務的要求又瞬息萬變的社會裡，「一技傍身、終身受用」的說法已過時。再加上無論是私營企業或其他部門的僱主，都趨向時刻講求靈活和盡量減輕組織的固定負擔，長期僱用、工作穩定性的概念已慢慢消失。而組織結構由整合與分層轉而趨向鬆散與扁平，也將職業生涯的階梯和發展軌道改寫了。以往因擔當經理、行政人員和專業人士而享有的一種職業生捱、生活方式，已由另一種不確定的人生所替代。現在，文化資本（即學歷、專業資格等）不再是有或無、有多少的問題，而是可轉移性、增值條件的高低。又現在，年資、工作經驗不一定值錢；每一個中產階級的僱員都要時刻面向勞動市場，要經常想辦法保持個人的市場價值，要面向整個行業，而不是自己的老闆或某一問機構。直接的說，中產階級的職業生涯不會再像從前般一經到位便如步入自動電梯般安安穩穩地扶搖直上；中產者要為職業生涯出現斷層的危機作好準備。他們又必須時刻提升個人的競爭力，要有壓過其他對手的能力，要防犯別人扒頭。在高度競爭的環境下，稍有差池會被其他對手所淘汰。遊戲規則的根本變化，令支持看從前中產階級那一套人生觀、世界觀的社會基礎發生了重大轉變。過去心平氣和、強調穩定和漸變的中產階級，赫然發現自己今天生活在另一個世界。 十年前筆者修「龐複組織」(Complex Organization)已經聽過，美國早十多廿年已發生此現象。香港只係比日本行遲一步。此所以，Ｍ型社會只是社會環境運行的結果，我們卻看到某些人以為政府可以使用公共資源扭轉社會發展規律，或希望別人「讓」碗飯出來吃下，或者請高抬貴手不要買貴晒Ｄ樓之類，最好補貼下奔馳寶馬之類的燃油費喇！筆者只會視之為「社會幼稚病」。   專業式中剷 (P.120) 至於專業人士，他們除了要面對市場需求及就業機會收縮的困難之外，還要承受來自專業工作商業化和市場化的壓力。事實上，專業制度的出現與成長一直跟市場和政府有看一種互相利用、互相依賴的閉係，但在這種關係之上專業又可保持它的自主性和獨立地位。這也就是說，雖然專業往往是要為市場和政府提供服務，但它們能夠運用其專業地位和權力，以相對地獨立和自主方式進行工作，而毋須完全服膺於僱主或僱傭機構的指令。不過，在宏觀經濟轉型的影響下，專業亦不能避免要面對重大的轉變。一方面，在過去當政府不斷擴充其社會服務的過程中，個別專業（例如：醫療界）被捲入到科層系統，政府的角色及公共開支間接成為了影響整個界別的及個別專業人士的發展空問的重要因素。當經濟環境出現變化，政府要精簡架構，削減開支，甚至改變過去一貫提供服務形式的時侯，已躋身於這個科層系統的專業人士便要向種種因組織改造和轉型而出現的新考慮和原則作出妥協—成本控制、經濟效益等考慮往往成為了最先決的因素。另一方面，一直主要在私人市場方而發展的專業，亦陸陸續續引入了更多的商業元素，對專業人士的要求，除基本專業知識與技能方面之外，還愈來愈強調在管理經營和企業精神、創造利潤的能力，以配合競爭日益激烈的環境。雖然一般專業均力守其專業的特質，抗拒地位下降，使整個行業變得依附於專業以外的機構，但在資源分配及市場壓力之下，以社會服務作為重要的原則和考慮的專業制度，正不斷地受到市場化與商業化的衝擊。 筆者視之為「專業光環的退色」，莫講一本專業團體保護行業利益的專業人仕在個人與團體利益處於矛盾，講求商業運作的會計師、精算師、財務策劃師之類，老闆更精明，何來有運行？所以報章強把光環加在那些金融界VP、i-banker之類頭上，筆者戥佢地尷尬。   本地化中剷 (P.124) 如果只從發展香港作為財經、貿易及商業中心的角度考慮，最大利益的得益者可能主要就局限於那些在全球財經商貿活動中找到位置與功能的一小撮中產。這一種傾斜性的發展狀態，既未能解決普遍勞工的失業問題，而且更往往會令社會不平等、貧富差距惡化。簡單地說，若然以目前香港作為一個全球化城市的既得利益的頂層所考慮的實際得失和遠景出發，得出來的發展藍圖一來未必可以面對或解決當前困擾看整個香港社會的難題（經濟低迷並欠新的動力、失業、人力資源與經濟轉型的配合、貧富差距、市民對政府失去信任和信心等），而且亦未能照顧另一批中產—─政府公務員系統、社會服務、教育等界別裡的專業人士和管理入員—─的利益與訴求。這一批中產人士的事業基本上是高度本地化的，基於其活動性質（如：並非市場化的服務，不易移動或轉變服務對象）或特殊的制度性因素（如：專業資格的確定和需求）的影響，不易受惠於上述進一步走向全球化城市的轉型過程。事實上，從近年的情況所見，他們往往是強調市場化、組織靈活性的改革的受到打擊的一群。他們看不見在這樣的轉型過程中，可以有一個（在工作內容上、在物質回報方面）更好的事業前景。對於上述這種社會經濟發展策略和遠景，他們憂心仲仲，找不到或抓不緊自己的位置與前途。 醫科生畢業之初可能做醫管局內的一個小職員，法律系畢業生可能等法援開飯，買不到中環樓，正常過正常喇！教師社工從來都無富貴過，皆因一過河就係nobody。   走出去中剷 (P.125) 儘管中產階級有著一定的學歷、專業知識和工作經驗，較其他階級都更有條件在勞動市場上取得優越的位置，可是他們的職業生涯很大程度上仍是躋身於特定的制度和組織環境裡。這也就是說，就算是在勞動市場上較有競爭條件，香港的中產還未發展為一隊國內各大省市、世界各地均有需要或隨時可跟隨自己服務的企業或機構闖蕩江湖四海。他們所能夠提供的專業及管理服務，需要更有系統地、有效地變為更有輸出條件和價值的經濟活動。事實上，在中產階級眼中，究竟香港目前所經歷的經濟轉型是一場「零和遊戲」（在既定資源與條件上進行分配和再分配）還是「非零和遊戲」（引入新的資源與條件，擴大可分配和再分配的內容），很大程度上是決定於能否擴充香港的經濟活動的版圖與範圍。 國內及國際的專業務市場均有其一套遊戲規則與市場環境，當地的專業人仕及市場參與者(market player)也要為自己打算盤，保護自己的既得利益，這一點相信香港的中產人仕心水最清，要走出去打天下，談何容易？
• January 02, 2010
• 14:08

  為了白石，成全白石角──一百億比俾面派對(2010/01/02)

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  大埔白石角（以別於烏溪沙的白石，即舊船民中心）賣地成交價104億，市場詮釋為預期下限，即使十二月中市場仍然預期大約是100億，12月18日美聯物業才開始吹風做110億，然後跟風者才不斷叫上去，甚至有人叫到126億。 最衰都係那些塘邊鶴無份投地，最終真金白銀買地的信和牽頭財團，只出了樓面呎價平均$7,215，如果真如那些業內人仕預期以126億成交，則樓面呎價達$8,741，再加約$2,500建築成本，以及約8%利息成本（年息2%四年計），每呎成本要$12,140，到時不知要賣甚麼價。 事前多家發展商放風參與競投，或會引起某些人以為其他發展商「跣佢一鑊」，抬高地價令視為囊中之物的信和「大破慳囊」，其實發展商劃地分肥有目共睹，無必要的話誰又像電視劇情那樣明知無望也去抬高地價？如果對方忽然間不叫下一口價，結果就是作法自薨，如此情節只存在於編劇或電視迷的腦海之中。你唔搞我白石，康城亦閣下自便，所以南豐坐在信和嘉華中間，亦沒有甚麼事發生。 把地產發展商視為利益共同體，遠較視之為你死我活的競爭對手接近事實，比如大約1994年曾經發生十多個發展商聯合投地，以對當時政府的打擊樓市措施作出抗議，當時引發輿論嘩然，此所以戲要照做，情節不可犯駁，演技不能浮誇，不可以太著跡。地價高企，對於手持大量農地的發展商，如持有白石地皮的恆基新世界（隔了個吐露港，少了一個角字），令到補地價金額提高實得不償失。 每個發展商手上的地皮來源不同，比如信和、嘉華等，手上少有農地，自然要依賴公開投地，其他諸如長實、新地、恆基、新世界等持有廣大農地儲備的發展商，寧可地價不要太高，以免補地價也水漲船高。而信和等發展商的資金被白石角地皮所佔，自然就無力爭逐諸如港鐵或市建局項目，而信和在近年的項目均放出少數股權供其他發展商，其共存共榮，有錢齊齊搵，亦無需大驚小怪。 為了兌現分享會中筆者對讀者們的承諾，特別到現樓量度兩個同一發展商同區的中層單位，看看為甚麼三房面積可以細過二房，是否純粹因為實用率每況愈下呢？以下是該兩單位的面積分佈： 筆者首先留意到，廁所、廚房、玄關等，所佔百份比差不多；而兩房單位的走廊比三房更形細小，比重更下降一半；而最大的差別是大廳增大66呎，達56%，幾當於一間房的面積。直接地講是把其中一個房併入大廳之中。 筆者以眼見得到的地方為「可量度面積」，得出兩者的實用率大約是63-64%；依照政府的定義窗台不計入實用面積（但撇除牆身厚度），則下降到58-60%；如再選用傳媒減除窗台及露台計法，進一步下降到56-58%。 單以建築面積計，兩個單位相差13%，可是再考慮及樓底高低，差異擴大到23%。問題是：容積大，高位卻難以應用。  
• 14:08

  為了白石，成全白石角──一百億比俾面派對(2010/01/02)

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  大埔白石角（以別於烏溪沙的白石，即舊船民中心）賣地成交價104億，市場詮釋為預期下限，即使十二月中市場仍然預期大約是100億，12月18日美聯物業才開始吹風做110億，然後跟風者才不斷叫上去，甚至有人叫到126億。 最衰都係那些塘邊鶴無份投地，最終真金白銀買地的信和牽頭財團，只出了樓面呎價平均$7,215，如果真如那些業內人仕預期以126億成交，則樓面呎價達$8,741，再加約$2,500建築成本，以及約8%利息成本（年息2%四年計），每呎成本要$12,140，到時不知要賣甚麼價。 事前多家發展商放風參與競投，或會引起某些人以為其他發展商「跣佢一鑊」，抬高地價令視為囊中之物的信和「大破慳囊」，其實發展商劃地分肥有目共睹，無必要的話誰又像電視劇情那樣明知無望也去抬高地價？如果對方忽然間不叫下一口價，結果就是作法自薨，如此情節只存在於編劇或電視迷的腦海之中。你唔搞我白石，康城亦閣下自便，所以南豐坐在信和嘉華中間，亦沒有甚麼事發生。 把地產發展商視為利益共同體，遠較視之為你死我活的競爭對手接近事實，比如大約1994年曾經發生十多個發展商聯合投地，以對當時政府的打擊樓市措施作出抗議，當時引發輿論嘩然，此所以戲要照做，情節不可犯駁，演技不能浮誇，不可以太著跡。地價高企，對於手持大量農地的發展商，如持有白石地皮的恆基新世界（隔了個吐露港，少了一個角字），令到補地價金額提高實得不償失。 每個發展商手上的地皮來源不同，比如信和、嘉華等，手上少有農地，自然要依賴公開投地，其他諸如長實、新地、恆基、新世界等持有廣大農地儲備的發展商，寧可地價不要太高，以免補地價也水漲船高。而信和等發展商的資金被白石角地皮所佔，自然就無力爭逐諸如港鐵或市建局項目，而信和在近年的項目均放出少數股權供其他發展商，其共存共榮，有錢齊齊搵，亦無需大驚小怪。 為了兌現分享會中筆者對讀者們的承諾，特別到現樓量度兩個同一發展商同區的中層單位，看看為甚麼三房面積可以細過二房，是否純粹因為實用率每況愈下呢？以下是該兩單位的面積分佈： 筆者首先留意到，廁所、廚房、玄關等，所佔百份比差不多；而兩房單位的走廊比三房更形細小，比重更下降一半；而最大的差別是大廳增大66呎，達56%，幾當於一間房的面積。直接地講是把其中一個房併入大廳之中。 筆者以眼見得到的地方為「可量度面積」，得出兩者的實用率大約是63-64%；依照政府的定義窗台不計入實用面積（但撇除牆身厚度），則下降到58-60%；如再選用傳媒減除窗台及露台計法，進一步下降到56-58%。 單以建築面積計，兩個單位相差13%，可是再考慮及樓底高低，差異擴大到23%。問題是：容積大，高位卻難以應用。  
• January 01, 2010
• 14:33

  資料似乎有誤──聽故不忘駁故(2010/01/01)

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  呢篇文章，有佢一定的道理，唔蝕頭注出高價，亦很難擠身四大。但是如果唔係九十年代的單邊市，而係八十年代的大跌市，今天的四大可能有「甘檸集團」份。而引述的故事，就與筆者所知有出入。 藍煙囪原是大吉集團的貨倉，現址是新世界中心，而該公司是姓鄭的。 九龍灣的故事，當年有某大某資貿易集團，以五億投得地皮興建汽車服務中心，結果地價跌了九成，只餘五千萬，該集團當年的股東姓何，姓林，姓梁都有。 而另一個九龍灣故事，話說1997年曾有當年華資第一集團高層自立門戶，要競投該區地皮，卻在拍賣上遇上強手，舉手者正是姓黃的，不過她不是過江龍，而證實是精神病患者，自此官地拍賣場合加強檢查投地者的身份。不知「那個黃生」又為何要兩個牌？ 順道一提，「那個黃生」在尖沙咀多所置業，不過地點不是藍煙囪貨倉，而是尖東，今天尖東與尖西，差得遠了！而當年為投得地皮，該公司駛出「一拆二」手法，由「乂乂地產」（現名「乂沙咀置業」）生一間「乂乂置業」出來。並不是甚麼曠世財技，只是「一層樓生多一層」而矣。   [fin.hkheadline.com] 富豪隱世財技——黃老闆唔怕蝕頭注 2009年12月31日  黃老闆投地時出價喜較市價高一成，往往遭人嘲笑，這其實是他不怕蝕頭注。 俗語有云：「執輸行頭，慘過敗家」。於是世人搵錢，爭先恐後，有所謂「行船爭解纜」。 　　天下事，爭得到未必好，城中富豪多謀定而動，絕不頭腦發熱，寧願餂頭注，亦不會賭身家。 　　或許會有人講，蝕頭注之事亦甘為，何以致富？ 　　蝕頭注表面看似未贏先輸，查實乃曠世財技，非人人可為。若無財力、魄力、膽識及才智，四樣俱備，不可為也。具此而肯蝕頭注者，其收穫必豐。 　　高10%投地遭嘲笑 　　黃老闆，人稱「大好友」，十年前投地，每役必赴，出價必高，今亦如是。因此，拍賣官見他到埸，已坐定粒「六」，庫房進帳必豐。 　　特區政府每於元旦授勳，孤寒財主、賭場老闆亦派以乜荊勳章、物荊勳章。以黃老闆多年來對庫房之貢獻，搞旺樓市之功，理應亦頒個「金紫荊」佢掛，光宗耀祖。 　　話說回黃老闆蝕頭注；贏尾注之財技，首先是有本錢，而勝負決定因素是睇得通，老套的講句，「高瞻遠矚」是也。以投地而言，黃老闆出價喜高市價一成左右，往往遭人嘲笑。 　　買地先要細心觀察 　　但黃老闆計自己數，首先冇人同佢爭，其次現今出之價錢，乃兩年後起碼的價錢。試想一下，買入一幅地，從畫則到打樁、起樓到有入伙紙，一般需時兩三年。屆時以現在的價錢根本上買唔起地，縱然買到亦貴；亦起唔切樓。但到時到候自己的資金已經回籠，貨如輪轉，無愁沒有生意做。 　　如何計準地價必升，算準某個地區有發展前景，黃老闆有兩大財技：耐心觀察，仔細分析。 　　初時，黃老闆在港島發展，發覺英國佬及唐人老字號根深柢固，盤根錯節，很難打開局面，便轉往九龍方面發展。 　　黃老闆每次乘搭天星小輪過海，望向尖沙咀火車總站附近、藍煙一帶十分荒，覺得有發展潛力，便在火車總站斜對面一間酒店，長期租用一個可以從窗口盡覽尖沙咀火車總站附近、藍煙囪一帶情形的客房，每日觀察人流及交通情況，經過幾個月的耐心觀察和仔細分析，認定藍煙囪一帶發展潛力甚佳，便大開拳腳，以較高價錢，盡投藍煙囪地皮，打造自己的王國。 　　過江龍無分析一身債 　　這裏順便講講另一位過江龍，也像黃老闆一樣找尋仍未發展的土地投資。當時港英正在九龍灣填海取地，官方機構大力宣傳九龍灣新填地前景如何如何美好。過江龍信以為真，傾囊之外並向銀行貸款買入新填海地皮。豈料港英在九龍灣填海，填個不停，新填地地價愈賣愈平，過江龍銀行一身債，破產都唔掂。 　　過江龍之失，在於沒有仔細分析；港英到底在九龍灣會填多少地？ 　　黃老闆之得，在於他仔細分析到藍煙囪一帶，十零廿年內可供發展用地愈來愈少，人流卻愈來愈多，有可能成為一級商業、旅遊區。 　　今年輕人羨慕老一輩富豪身家豐厚，便想快錢，多欲速不達。與其如此，何不像黃老闆那樣每作投資，事前必須耐心觀察，仔細分析及唔怕蝕頭注。 　　錢樹良    
• December 29, 2009
• 11:23

  有意無意老點你──甚麼是真正樓奴？(2009/12/28)

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  甚麼是真正樓奴？就係諗唔通又要迫自己去諗 [www.rthk.org.hk] 莫講話果幾個主角，就連節目旁白都係以偏蓋全，或者講ｄ唔講ｄ。   帶親去睇樓，就睇新乂樓，新城市廣場七千蚊，你唔識住希爾頓？一定要住新葵興／芳或葵芳閣，居屋葵乂苑或夾屋芊紅居唔住得？ 嘩！葵涌咁遠，旺角搭地鐵都要十零廿分鐘咁耐喎！ 人工加埋二萬五，剛剛過左申請入息上限，難道唔可以買補地價居屋，一定要買私人樓？ 30-34歲個人入息中位數係一萬二，一個家庭兩個人搵錢，咪即係二萬四囉！ 樓價指數由2003至今升到一倍，但由1997-2003樓價下跌七成幾又唔講，跌剩30%再升一倍，都係60%咋！ 閂埋度門你用晒，你唔識買舊樓？原來廿年樓都嫌舊。 屋企比埋首期都唔想供，但又唔介意供平過租喎！ 霸左外父外母間屋，兩公婆一屋兩伙，仲要自稱薪火相傳。   總之就係洗你腦，令你覺得自己好唔掂，而掂果ｄ人係傻的！   [finance.discuss.com.hk] http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=11235873 [finance.discuss.com.hk]
• December 28, 2009
• 4:46

  我是中產，你是中剷？──中產階級的定義(2009/12/27)

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  「中產階級」向來均是社會熱烈討論的話題，即使最近那些所謂「第四代人」、「Y世代」的討論，在筆者眼中是「中產」的另類包裝──明示暗示自己走在時代尖端、「應該」當家作主，甚至要求其他人讓路──其實如出一輒，一以貫之。之不過Ｍ型社會之下，所謂「中產」只能以受害者的姿態出現，要不是說自己交很多稅乜福利都得唔到，就是抱怨自己養不起車買不了樓。 正如以往所講，中產仍然沒有主流定義，結果造成某些人混水摸魚蒙混過關，報章上的所謂「中產受害者」，有時不禁令人啞失笑，例如月入萬多元的技術工人，卻被記者稱為「中產」，買唔起樓要租屋住，順道要求重建居屋，甚至要求降低公屋申請資格；而大學畢業生又走去輪候單身公屋，更厚顏要求增加獲撥比率，暗示削減其他社會上有需要人仕的分配，當然就不好意思，而自稱「第四代人」、「Y世代」──並非「因為我細所以你要讓我」，而係「因為我將會係老細所以我命令你要讓我」。 其實很多社會問題或個人問題，皆因「唔中產又要自命中產」，亦即筆者所謂的「中剷現象」，沒有公認定義，並不表示可以無邊無際，其實社會學者對此多所研究。近讀呂大樂老師著《香港中產階級處境觀察》，就有以下描述：誰是中產階級？ 既然論題是關於香港的中產階級，我們總不能避免要討論「誰屬中產階級？」的問題。可是，這個問題從來爭論不休，一直以來都是眾說紛紜。我們並不打算在此對中產階級這個概念作詳盡的交代及討論。在這個部分我們只想直接地介紹了我們對中產階級的定義和看法。 雖然關於如何界定中產階級的討論一直未曾停頓下來，但當撇除種種意識形態和學派上的分歧後，某些共識是相當明顯的。所謂的中產階級，有論者認為是從事腦力勞動的「白領」，有的指「專業/經理階級」，也有的認為中產階級處於矛盾性的階級位置；不同論者的理論起點亦有分別——有的是馬克思主義者，而另一些則受韋伯的社會學理論的影響。但當我們留心這些不同理論取向的分析中所要研究的對象時，不難發現其實主要就是一群在現代資本主義社會裡擔任行政、管理及專業工作的僱員。這些經理人、行政人員和專業人士是當代資本主義社會最新近興起的一個階級。他們並非是在封建社會過渡至資本主義社會過程中扮演重要角色的布爾喬亞（亦有人稱這些資產階級為「中產階級」）；我們現在稱這一階級為「資產階級」或「資本家」。與此同時，他們也不是在傳統及現代社會都長期存在的小布爾喬亞—─即「自僱者」或「小老闆」。有些研究員喜歡特別在中產階級前加上一個「新」字，稱這一群在現代資本主義社會裡擔任行政、管理及專業工作的僱員為「新中產階級」，就是要凸顯他們跟自僱者（也就是一些人所稱的「舊中產階級」）的分別。 中產階級的出現及形成為一個階級跟當代資本主義社會在制度及組織上的變化有著密切的關係。首先，是科層組織及其強謂理性化制度的普及化。最為明顯的就是在軍隊和公務員系統裡通過公開考試來招攬人才；而愈來愈多專業強調學歷和專業資格，對公開考試及資歷評畜走向制度化有者重大的推動作用。教育制度及其相關的學歷評審等的安排便成為了整個社會分層制度的一個重要環節；第二，是專業化的趨勢。這同樣是強化了教育及學歷在社會分層過程中的重要性。與此同時，專業人士的工作環境亦起了變化；他們不一定以自僱形式執業，隨著政府在提供社會服務方面的角色愈來愈重要，不少專業人士都是以僱員身份在龐大的機構裡擔起工作；第三，隨者企業的規模擴大和股份制的普及，企業的運作（由生產、分銷以至流通等不同環節）已不再可能全部由老闆個人所控制。企業運作的複雜化、對車間需要加強控制，以及股份公司日趨普遍，都助長了專業經理人的出現。所謂「經理人革命」的出現，正好說明了上述這種趨勢，並且凸顯了經理人在日趨龐雜的、擁有資本的股東不一定直接參與管理的情況下地位不斷提升的狀態。經理人的職業生涯跟專業人士和政府機構的行政人員不盡相同。他們並不一定單靠學歷來幫助晉升高層；視乎勞動市場的具體情況而定，在某機構或某行業累積到一定的工作經驗，往往亦可以成為日後升職的本錢。 上文只是對中產階級的冒起的社會背景作過相當粗略的交代。我們想從這個背景來說明當今中產階級的幾個特點:（一）今天的中產階級跟以往所謂的「小布爾喬亞」（自僱者或小老間）不一樣，前者的地位和處境並非建基於因為擁有資本或產權而可以支配整個工作程序；（二）今天的中產階級多憑著個人的學歷、專業資格、或於工作機構所累積的本錢來取得較佳的工作及僱傭條件—─具體表現於有機會參與工作機構的決策、工作的自主性較高、優厚的薪酬和福利，以及工作較有保障；（三）所謂中產階級的中間位置，乃在資本家與一般僱員中間，屬僱傭及生活條件均較一般僱員為佳的一群。 我們不準備劃定某一些收入組別為本書所討淪的中產階級，原因是在階級分析裡收入往往只是後果，而非構成某個階級位置的成因。儘管上文有關中產階級的概念的討論難免粗疏，但相信亦足以說明我們對階級的理解—─中產階級不單止有其獨特的階級流動的軌道和經驗，並且在其經濟活動中有著特有的位置和權力。以上種種因素塑造了中產階級的面貌和取向。 官方人口統計的資料並沒有用階級作為分類，同時亦沒有關於社會流動的統計和分析。而過去有關香港社會的社會流動狀況的研究也不多。開宗明義以階級分析及社會流動為主題的研究，應數於1989年進行的「香港社會流動調查」。該調查基本上參照牛津大學於1972年在英格蘭和威爾殊所做的社會流動研究，在香港以隨機抽樣的方法抽出樣本，並成功訪問了l,000個住戶，而訪問對象為年齡在20-64歲的男性戶主。據調查資料顯示，當代香港的階級結構圖案如表6所示： 香港很多所謂社會活動家，甚或以社會先驅自居者，其實對社會學(sociology)或社會調查(social research)所知有限，他們當中有些人可能看了幾本書，學懂拋諸如「持份者」(stakeholder)的「類社會學名詞」（筆者在網上找到這個有趣的討� [www.review33.com] 社會學有所謂「功能學派」(functionalist)、「結構學派」(structuralist)，甚至「結構功能學派」(structural-functionalist)，當然這些只是皮毛，而香港對於社會學及社會調查得不到足夠的重視，才有些社會的異象。 就以上文的中產定義，強調中產階級是社會結構的一部份，在資產階級與一般僱員（閣下喜歡的話可以叫做「無產階級」，或者「升斗市民」、「販夫走卒」之類）之間的處境以及社會流動（結構學派），並且是兩者之間的黏合劑（功能學派），筆者茲將上表改寫如下：   資產階級／統治階級 社會資源（如土地、企業、國家機器之類）的擁有者及控制者，以至既得利益者   服務階級 上層：高級專業行政人員、大機構之經理、較大企業之擁有人下層：較低級之專業行政人員、高級枝術員、小機構之經理、非體力勞動僱員之主管 中間階級 上層：一般非體力勞動僱員，包括個人服務之僱員及商店售貨員中層：小布爾喬亞，小僱主、工匠、判頭（有僱員或自僱者）下層：較低級之技術員、體力勞動工人之主管 工人階級 上層：技術體力勞動工人下層：半技術及非枝術工人、農業勞工 呂師在書內明言，只有服務階級(service class)屬於該書所述的中產階級的定義。坊間及傳媒很多自命中產者，每多屬於上述「中間階級」，但究竟是不是真正的中產呢？例如一般公司的小職員、小型公司的工程人員、工頭科文之類，月薪大約一萬幾千，又算不算呢？ 依筆者之見，中產的社會功能，是介乎既得利益者(the established / entrenched)與一般市民／平民之間過渡階層，是不應以月入或資產來界定。所以即使家住所謂豪宅地段、開親都係德國車，卻既沒有一份高級正職，或沒有任何有效專業資格，亦不擁有或控制或管理任何事業者，亦不符合中產的社會功能。 此亦解釋，中產一詞聲音越來越弱，而以所謂「第四代人」、「Y世代」代之的根本原因：在Ｍ型社會之下，即使大學畢業，或能從其他途徑取得財富（比如炒股票或炒樓，又或繼承遺產甚至靠屋企人養），實難以擠身真正中產階級，唯有用一些只是描述年齡（即如國內的所謂八十後之類），或更模糊的輩份（第四代人，舅父細過外甥得唔得？）作為自我感良好的標籤。 此所以，筆者自創「中剷」一詞，實有深意在：很多人本質上並不屬於某一階層，由於一己的自尊作祟，或自我感覺良好，而去攀比某階層的生活水準，卻又不自量力，其結果自是被扁平金屬物體擊中──中剷是也！
• December 26, 2009
• 8:03

  十年黃金變爛銅，半百豪門變貧窰──有意思的問答(2009/12/25)

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  承上期提及將「新書導讀及分享會」內容整理濃縮，由於網上有錄音版本，筆者亦無意再作重複，有興趣的讀者請到網誌收聽（或直接� [www.talk-global.info]   問：美孚、太古城、第一城等藍籌屋苑樓齡已不淺，現在購入廿多年後將會如何？ 答：無人知道到時銀行會否有新政策延長供款期，但到時美孚最早的一期樓齡61年、太古城51年、第一城48年，到時是那個模樣，其實無人知，筆者不敢妄言。但是全港最早的私人屋苑其實是文華新村，即現在渡船角的八文樓，現在樓齡已45年；西灣河太安樓以前是中產樓，現在樓齡41年，筆者認為上述的藍籌屋苑，到時也是這個格局居多。     問：為甚麼筆者沒有介紹居屋？居屋的投資價值如何？ 答：居屋一手出售時，由於未補地價，其業權實不完整，所以房委會可以介入不准出租。業主想取回完整業權，則要補市價的三成地價，而這個所謂市價，是由房委會決定的。舉個例子，一手市價100萬的居屋以70萬發售，到「市價」升到200萬時，業主要補的不是30萬，而是60萬，即使業主只能以180萬售賣，或只是想出租，也是這樣計算。 而居屋的設計往往是「模型化」，比如慈雲山上某居屋，其向海那邊一隻窗都無，皆因興建時的模型沒有遷就坐向，且居屋硬件質素不及私樓是市場共識，結果就是售價長期有折讓及流通量低，所以居屋只有居住價值，談不上投資價值。正因如此，筆者從來都不作推介。   問：如果以租價比計算，現價樓市已接近高位，可否視之為見頂水平？ 答：筆者以美聯全港平均呎價及呎租計算租價比，2008年3月樓價於$4251見頂，租金是$18.07，得出租價比4.25%；到2008年7月租金於$18.22見頂，呎價$4066，租價比4.48%；而2009年11月呎價$4309，租金$17.32，租價比4.02%。可見這位提問的朋友是有備而來，計定數！ 筆者曾提過，樓價是狗，租金是主人，這種互動關係是以租金為主導，關鍵在於租金未來是看升還是看跌，今天看來很低的租價比，只消來年租金再次上升，就自自然然地降低，一如股市的P/E，明年宣佈的2009年業績，多數都好過今年宣佈的2008年，而且展望2010年，無論上市公司業績，甚或工資水平，均有機會作緩步增長，即使增長率那樣低，再加上樓盤供應緊張，筆者較看好明年的租金水平，此亦解釋樓價能升至現在的租價比，其實是市場理性預期的結果。   筆走至此，又到年尾的時候，展望2010年樓市，筆者認為供應短期多（皆因2009年的樓花堆疊到2010年）長期少，利率低企在明年也不會有重大改變，可是有利因素已在大市上充份反映，整體樓市將於現水平10%上下徘徊，直至新因素出現。要得出多於大市的升幅，唯有選擇有新有利因素的樓盤，如新增基建、商業價值增加、社區改善等。 而要特地一提，所謂利率看升樓價跌，筆者要再次重申，樓市罩門不在利率，而在信貸的寬緊度，銀行一收遮樓股就會靜下來。擺在眼前，兩者均沒有改變的跡象，有心置業者宜早為之計。   P.S. 亦可參考這裏� [www.talk-global.info]
• December 24, 2009
• 14:15

  展望後市發展趨勢──分享會(6) (2009/12/24)

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• December 23, 2009
• 14:07

  置業財技──分享會(5) (2009/12/23)

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• December 22, 2009
• 14:03

  個別物業選擇方法──分享會(4) (2009/12/22)

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• December 21, 2009
• 16:32

  中港經濟下各區升值潛力──分享會(3) (2009/12/21)

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• 2:29

  揭示樓市走向──分享會(2) (2009/12/20)

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• December 20, 2009
• 12:08

  審視當前香港樓市──分享會(1) (2009/12/19)

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• December 19, 2009
• 2:04

  001，得第一──領峯逆市熱賣之原因(2009/12/18)

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  日出康城之領都第2期「領峰」已售出過千伙，佔1,416個單位的七成以上，由原初之限售400伙，到現在「不會封盤，只要有人肯買，就會繼續賣」，可見發展商事前出口術，事後走位靈活。 此次賣樓一如長實股票編號，開創了多個第一。首先是預售樓花新指引下首個推售新盤：列出建築面積、實用面積兩種計算模式的單位呎價，同時成為首個在五個工作天內，在網上� [www.leprime.com.hk）公布成交單位、成交價、日期等銷售詳情的樓花盤。] 領峯繼7月開售的同系姊妹盤「領都」售出1,688伙後，下半年銷情最佳大型新盤，兩期總共出售超過2,700伙，比銀湖天峰的1,900伙還要多。而由於日出康城發力，長實今年累售約4,500伙，遠比新地的2,900伙及信和2,300伙為多，成為今年賣樓冠軍。 且看領峰價格的變動過程，開盤前意向呎價$5,500（以建築面積計，下同），11月26日公布第一張價單均價$4,998，11月27日首天開售均價達$5,600；到12月2日加推山景單位呎價下調至$4,221，12月5日出售時均價$4,040；到12月11日以「一口價」推售第八座895及887方呎單位，售價375.9萬及363.9萬元，呎價分別是$4,200及$4,103；到12月15日的價單，平均即供建築面積呎價逾$5,100，最低呎價為$4,350，而70樓以上的「傲領高層」呎價逾$6,000。 最低呎價可達$4,040，高層則超過$6,000，可見發展商能以控制售賣不同樓層、座向、景觀的單位，調控市場對價格的感覺。當然於成交後五天可以知道實際的售價分布情形，但只要發展商以快打慢，遲來五天的銷售紀錄根本無助置業決策。 筆者接過不下五個經紀電話邀請去看領峯，而出售當晚附近很多地產代理只有一兩個職員留守，或者索性拉閘。最終證明長實用一貫手法，集中優勢兵力以最短的時間將單位一口氣出售，到他日第三期相信亦是如此。正如筆者以前所述，長實南豐財團只是投得日出康城21,500伙中首三期的7,044個，還有第四期以後的14,000多伙，實在無需惜售，甚至更應像吳老闆所講低價賣樓以便壓價，阻礙該盤樓價上升以便投得靚地。 順帶一提兩點關於日出康城的事，第一是究竟距離堆積區遠不遠，筆者在小西灣海邊用Sony DSC-HX1的廣角功能，拍攝由將軍澳到佛堂門的廣角景象，最左邊的是將軍澳墳場，然後是維景灣畔到清水灣半島的樓群，中央是日出康城，旁邊是將軍澳工業村，隔座山是新界東南堆填區，再隔一座山才到填料庫，算不算近請大家自行判斷。 第二是有專業人仕在網上聲稱，康城站及其支線是為某富商的屋苑而設，質疑是「官商勾結，利益輸送」，事實是整條將軍澳線的部份財務安排是以上蓋物業補貼，才有日出康城這個兩萬伙的發展項目，當中分為十多期，其中首三期由某財團投得，而該富商是這個財團其中一方的股東。即如高鐵在西九龍設站可以有上蓋賣地項目補貼，在錦上路設站，收完地還要七通一平，是明眼人都知的事情。正是「本末倒置」及「欲加之罪，何患無詞」的寫照。 P.S. 筆者於12月19日舉行「新書導讀及分享會」，筆者將在本欄濃縮其內容，在下期向各讀者交待，敬請留意。
• December 17, 2009
• 13:02

  紫薇軟劍......乃棄之深谷──略談斗數書籍(2009/12/16)

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  凌厲剛猛，無堅不摧，弱冠前以之與河朔群雄爭鋒。 紫薇軟劍，三十歲前所用，誤傷義士不祥，悔恨無已，乃棄之深谷。重劍無鋒，大巧不工。四十歲前恃之橫行天下。四十歲後，不滯於物，草木竹石均可為劍。自此精修，漸進於無劍勝有劍之境。 有日行誑書局，看到王亭之徒弟葉漢良的斗數新著： 大約在十年前，筆者也曾鑽研紫微斗數，遍讀港台各名家著作，亦曾在網上為人開盤算命，因為某些原因，不彈此調久矣，現在看到這本書，勾起筆者介紹紫微斗數書籍之慶。 現時傳世的紫微斗數古籍有兩本，即《紫微斗數全書》（簡稱全書）及《十八飛星策紫微斗數全集》（簡稱全集），由是有所謂南派與北派之別，其實十八飛星是另一種算命方法，所謂全集即是兩種術數合併（策）而集合成一本書，還有一種更古老的術數名「七政四餘五星」，曾有高人向筆者展現，可惜未窺其門徑。以筆者觀之，宋代至今已有千年，此兩書的內容只可作為參考，很多內容已過時。 而較近代的斗數筆記，即所謂「陸氏筆記」，有王亭之修訂的《陸斌兆紫微斗數講義》，及傳為陸氏後人陸在田著《陸斌兆紫微斗數講義評註》，筆者比較過內容，其實大同小異。順帶一提王亭之與紫微楊在明報的筆戰，當時筆者讀中學，由於未學，所以亦看不明。 其實最早在香港出現的斗數書可能是台灣的慧心齋主，還有紫雲及其兩名徒弟，較出名的了無居士，及慧耕，當中紫雲的《斗數論乂乂》系列，詳細講解推斷的過程，對於筆者進階進益甚多，筆者連孤本《斗數論名人》也在偶然的機會在王亭之徒弟開的書店購得。而慧耕著《紫微斗數開運全集》則對斗數的學理有深入的講述，早排在馬健記仍有全套在書架上。 說回葉漢良的《星曜本義》，筆者覺得是在《王亭之談星》的基礎上再作現代詮釋，由於筆者是巨門坐命，所以特別留意，葉書這樣寫道：「巨門與口才有關，這一點或者沒有錯，但卻容易以偏蓋全，遮蔽了巨門的核心意義。 筆者發現，在幕前工作的同事，命星由太陽、天機、天梁，到貪狼、廉貞，甚至天同、太陰的都有，唯獨少見巨門。至於在幕後做支援、策劃和管理工作的，包括筆者在內，則倒有三幾個。 說到這裏，熟悉巨門核心意義的朋友，便已經豁然明白，何以巨門稱作暗曜。巨門的本性其實是吝嗇說話。」可是比較王書，則從古籍：「巨門主口舌，背面是非，兄弟參商，利口舌是非行業」之類。 平情而論，兩者不可偏廢，始終紫微斗數是由古代流傳下來之技，是先要有傳統的基礎，然後才能談進一步的現代化詮釋，由於還未看完全書，以及斗數卷一及三仍未購買，筆者難以對葉書作進一步評述。 不過筆者看過最有趣的斗數書，莫如許興智著《從科學觀點看紫微斗數》，有興趣的朋友不妨找來看看。 [www.readingtimes.com.tw]
• 13:02

  紫薇軟劍......乃棄之深谷──略談斗數書籍(2009/12/16)

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  凌厲剛猛，無堅不摧，弱冠前以之與河朔群雄爭鋒。 紫薇軟劍，三十歲前所用，誤傷義士不祥，悔恨無已，乃棄之深谷。重劍無鋒，大巧不工。四十歲前恃之橫行天下。四十歲後，不滯於物，草木竹石均可為劍。自此精修，漸進於無劍勝有劍之境。 有日行誑書局，看到王亭之徒弟葉漢良的斗數新著： 大約在十年前，筆者也曾鑽研紫微斗數，遍讀港台各名家著作，亦曾在網上為人開盤算命，因為某些原因，不彈此調久矣，現在看到這本書，勾起筆者介紹紫微斗數書籍之興。 現時傳世的紫微斗數古籍有兩本，即《紫微斗數全書》（簡稱全書）及《十八飛星策紫微斗數全集》（簡稱全集），由是有所謂南派與北派之別，其實十八飛星是另一種算命方法，所謂全集即是兩種術數合併（策）而集合成一本書，還有一種更古老的術數名「七政四餘五星」，曾有高人向筆者展現，可惜未窺其門徑。以筆者觀之，宋代至今已有千年，此兩書的內容只可作為參考，很多內容已過時。 而較近代的斗數筆記，即所謂「陸氏筆記」，有王亭之修訂的《陸斌兆紫微斗數講義》，及傳為陸氏後人陸在田著《陸斌兆紫微斗數講義評註》，筆者比較過內容，其實大同小異。順帶一提王亭之與紫微楊在明報的筆戰，當時筆者讀中學，由於未學，所以亦看不明。 其實最早在香港出現的斗數書可能是台灣的慧心齋主，還有紫雲及其兩名徒弟，較出名的了無居士，及慧耕，當中紫雲的《斗數論乂乂》系列，詳細講解推斷的過程，對於筆者進階進益甚多，筆者連孤本《斗數論名人》也在偶然的機會在王亭之徒弟開的書店購得。而慧耕著《紫微斗數開運全集》則對斗數的學理有深入的講述，早排在馬健記仍有全套在書架上。 說回葉漢良的《星曜本義》，筆者覺得是在《王亭之談星》的基礎上再作現代詮釋，由於筆者是巨門坐命，所以特別留意，葉書這樣寫道：「巨門與口才有關，這一點或者沒有錯，但卻容易以偏蓋全，遮蔽了巨門的核心意義。 筆者發現，在幕前工作的同事，命星由太陽、天機、天梁，到貪狼、廉貞，甚至天同、太陰的都有，唯獨少見巨門。至於在幕後做支援、策劃和管理工作的，包括筆者在內，則倒有三幾個。 說到這裏，熟悉巨門核心意義的朋友，便已經豁然明白，何以巨門稱作暗曜。巨門的本性其實是吝嗇說話。」可是比較王書，則從古籍：「巨門主口舌，背面是非，兄弟參商，利口舌是非行業」之類。 平情而論，兩者不可偏廢，始終紫微斗數是由古代流傳下來之技，是先要有傳統的基礎，然後才能談進一步的現代化詮釋，由於還未看完全書，以及斗數卷一及三仍未購買，筆者難以對葉書作進一步評述。 不過筆者看過最有趣的斗數書，莫如許興智著《從科學觀點看紫微斗數》，有興趣的朋友不妨找來看看。 [www.readingtimes.com.tw]
• December 15, 2009
• 12:17

  隔行如隔山──銀行家眼中的樓市(2009/12/14)

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  http://specials.mingpao.com/cfm/Main.cfm?SpecialsID=169 吳亮星：買樓不用急 內地一加息 股樓必顯著波動　【明報專訊】一年之內，逾5000億元資金湧入香港這個彈丸之地，令樓價足足升了三成（中原指數至今未高於去年高位），豪宅更迭創天價成交。看著豪宅呎價動輒炒上2萬元，身兼港區全國人大代表的資深銀行家吳亮星慨歎樓市供求已經失衡︰「你咪炒囉﹗但用的人（打工仔）用不起，租金便會追不上去（差餉物業估價署租金指數已連升十個月）﹗」他給予打工仔一個直截了當的忠告︰「如果不趕著用，就不用現在買樓了。」（唔係用又要買，仲唔係炒？）　中銀香港（2388）信託董事長兼集友銀行副董事長吳亮星，在銀行業已工作逾40年，看盡香港多年來的風風雨雨。他已屆花甲之年，但仍熱中各項公職任務，包括在香港港大學工商管理學系當導師（mentor）。訪問當日，學徒與他才首次會面，退而不休是他的一個寫照，對於脫韁野馬的樓價，他說起來照樣激動。　打工仔買不起 調整遲早出現　「我與已退休的同事聊天，談到他女兒去年起想買樓，到了今年還未買，就是一直看不好市況（但係個市由去年尾升到依家）。據那位同事所知，有地產商高級職員現在都要賣樓（換樓梗係要賣左舊果間），說現在已是套現的時候（偏偏又有人勾七十幾億地，又有人九十億補地價），顯示樓價已經偏離正常水平。」　香港是一個很特別的市場，「資金來去的自由度太大，而香港又是最緊貼中國這個新興市場的地區。」所以吳亮星認為，「很難分辨投機或投資。5000多億元資金流入，當中有投資移民（置業投資移民共八十五億），但投機成分實在難免，要判斷泡沫幾時爆破實在不容易。」　雖然市況難料，吳亮星心底始終有把尺︰「一旦供求失衡（現在咪供求失衡囉！），調整自動會出現。」　他指出，一般受僱人士現在沒能力入市（香港私人樓宇只佔整體51.4%，私人住戶只佔全港住戶48.9%），意味遲早會出現調整︰「最近很多地方呎價要兩萬元（連帝景園同禮頓山都無喎� [www.centadata.com] 港府應保持房屋供應　「我當時跟政府說，長遠來看，政府應該持有一些房屋供應。就算你不建居屋，也應該在市場上買入私人樓（買黎做乜？為發展商包銷定係為幫醫生律師情侶置業？）。既然市況已如此（當時很差）（當時庫房無乜錢），買入一批並渣住，短期可以出租先。最重要是業權在你手中，當市場不夠供應，就推出來賣。」他說政府要提供的供應，不求高質素，做到實而不華（ｄ中剷就黎刮你），讓中產人士（他們願出錢買的話，自有居屋二手市場）上車便可以。「你沒有居屋（供應），又叫我要搬去新界住（新界是否不能住人的地方？），怎能平衡社會的矛盾。」　撰文：李垣燁、高志堅   息率與樓價一向沒有明顯關係   樓．計．息──樓價與息率的關係(2005-05-10) Simple and Naive──樓價與利率的關係(2005-11-24) 無關係又要話係有關係（上）──樓價與名義利率的關係(2008/07/06) 無關係又要話係有關係（下）──樓價、通脹與估值的關係(2008/07/12)  
• December 14, 2009
• 13:06

  有機會、有眼光，有沒有彈藥？──等到運時接不到(2009/12/13)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  今天偶讀一本舊書，內容提及城中某巨富的成功之道，撇除大部份老生常談甚至歌功頌德外，筆者覺得以下是精華的一段：   八一年，乂氏就此問題發表了他的看法，他說： 「在二十歲前，事業上的成果百分之百靠雙手勤勞換來；二十至三十歲之間，事業已有些少基礎，那十年的成功，百份之十靠運氣好，百分之九十仍是由勤力得來；之後，機會的比例也漸漸提高；到現在，運氣已差不多要佔三至四成了。」 事隔五年，乂氏對成功的看法大體上並沒有改變，最近他說： 「對成功的看法，一般中國人多會自謙那是幸運，絕少有人說那是由勤奮及有計畫地工作得來。我覺得成功有三個階段。第一個階段完全靠勤力工作，不斷奮鬥而得成果；第二個階段，雖然有少許幸運存在，但也不會很多；現在呢？當然也要靠運氣，但如果沒有個人條件，運氣來了也會跑去的。」 這番話，令筆者想起中學畢業時，一位老師在臨別贈言時說：「每一個人的一生中總會碰到一兩次可令他發達的機會。但當機會來臨時，如果他沒有資金就會錯過了機會。因此，當你們出來社會工作後，應盡可能儲蓄。」過去二十年，筆者一直沒有忘記。如今細心分析，老師的話與乂先生的經歷不謀而合。乂先生認為早期的勤奮，正是他儲蓄資本的階段，這也是西方人士稱為「第一桶金」的觀念。 不過，在香港每天工作超過十小時，每星期工作七天的人大概也有十萬人，為甚麼他們勤奮地工作了數十年還沒有出人頭地呢？由此可見，乂先生認為勤奮是成功的基礎仍是自謙之詞，幸運也只是一般人的錯覺。從乂氏成功的過程去看，他有眼光判別機會，然後持之以恆，而他看到機會就是一般人認為的「幸運」。許多人只有平淡的一生，可能就是不能判別機會，或看到機會而畏縮不前，或當機會來臨時缺少了「第一桶金」。也有人在機會來臨時，因為斤斤計較目前少許得失，把好事變成壞事，坐失良機。 原載：《巨富與世家》　鴻碩　賓加　著 最老土的應用，就是所謂置業上車問題。看到樓市調整在眼前，有沒有意向把握機會；即使有了，又有沒有足夠彈藥？或者彈藥者夠了，偏偏電視節目或友儕間經常有「睇樓經年都未有好野，睇到好野會錢又唔o岩，到萬事俱備時，個市就見頂」。 其實人生其他選擇也是如此這般，公司有個升職位，有無本事同人爭？爭得到又做唔做得到？自己有沒有這個心理預備，甚至是預先計劃，還是不斷等運到，到時才去臨急抱佛腳？不同筆者說，大部份的人的「朋友」，都是打天才波。 都是那句老土野：「練好功夫等運到」。香港咪有些人經常抱怨上一代不自殺給予機會，不肯讓位令到自己無運行，喪失生存空間？可否反恭自問，自己又有沒有真的努力預備接班，還是到時等運到呢，等到運時又接不到？      
• December 12, 2009
• 14:33

  本區賣點是寧靜清幽，請勿多此一舉──新鐵路方案之爭III (2009/12/12)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  當日九龍南線通車前後，屯門區樓價升到飛沙走石，方今少人再提其對樓價的效應，皆因既成事實，要升的已升了。目前進度最快的新鐵路線是西港島線，將於2014年完成，此所以西營盤嘉里與市建局合作的縉城峰可以叫價萬二（實際賣多少是後話）。其餘擺得上港鐵網站的「未來新工程」有三條線：廣深港高速鐵路香港段、沙田至中環線及觀塘線延線、南港島線（東段）。 前兩者筆者已曾為文介紹，港島區兩條支線卻未曾一提，其實並非筆者刻意忽略，而是由於港島區已發展區的交通基建十分完善，加多一條鐵路線對於樓價的影響始終不及「由無到有」，最多只能視之為「錦上添花」。 坊間部份人仕分析此款交通基建對樓市的影響，往往不求甚解，如有人聲稱香港仔的樓價或受惠於南港島線，卻不知原來南港島線只有東段上馬，由金鐘經海洋公園、黃竹坑、利東，而達海怡半島；西段由香港大學站經數碼港、華富、香港仔，而達黃竹坑，已經被抽起而不見於港鐵網站，所有諮詢或刊憲之類的程序已經無疾而終，香港仔受惠於鐵路效應根本就無從說起！筆者甚至斷言整條「東段」，唯一受惠的屋苑是海怡半島，其餘各站要不是公園便是工廠區或公屋，受惠的不是樓價，只是居民對外交通多一個選擇，而且將會是被挑剔的選擇，一如九龍南線通車後仍有人要求免費接駁巴士。 當中尤以否決南港島線（東段）於跑馬地站值得玩味：馬會固然不願出錢出地，跑馬地的居民認為開多個站，影響區內寧靜，帶來不必要的人流，甚而出現治安隱憂云云。筆者視之，正正認同所謂「一本通書不能睇到老」──有些區域需要發展集體運輸系統以改善交通及人流，卻有些地區無需以此招徠，劃蛇添足反而干擾清幽。 偏生有些分析者認為，只要遠離港鐵站就是「墮角」，牛潭尾葡萄園如是，連古洞的獨立屋都叫做墮角！筆者觀之，只是某些以藍血中產自命之輩，以個人之生活習慣及價值觀硬套入其他人身上。人家住獨立屋甚或住郊外村屋丁屋，自然有其原因，一如筆者在《智識揀樓》內中西區篇所述：「凡交通越方便的地方，便越難維持安全及私隱度；凡要求安全及私隱度，便越要隔涉。」起鐵路站，並不是個個都鍾意。 至於那條所謂「西段」，筆者找到一份港鐵抽起的路線圖，同樣地分析的結果亦是，恐怕受惠的屋苑亦僅貝沙灣而矣。而薄扶林區最大的兩個私人住宅：置富花園及薄扶林花園卻不被招待，華富村是公屋群，香港仔是舊樓群；但話返轉頭，究竟貝沙灣這級數的豪宅的居民又是否需要「港鐵」呢？正如長實的「半山」亦不會標榜港鐵站就在一街之隔。更何況樓一早賣晒，地一早圈晒，有與無亦無關重要。 而由香港大學站到數碼港一段，根本就沒有需要興建集體運輸系統──到西區的人大把車輛交通工具選擇，而西區居民出北岸的遠多於南區，南區居民將會有捷徑直出金鐘，可謂之崛頭鐵路。即使真的興建，反對最力的隨時是薄扶林居民，理由與跑馬地居民如出一輒──本區賣點是寧靜清幽，請勿多此一舉。
• December 11, 2009
• 14:26

  主持與「被主持」──周潤發修理國內名咀(2009/12/11)

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  http://v.sohu.com/20091205/n268707709.shtml朱軍和周潤發一起向觀眾行古代跪拜禮？這「感人」的一幕出現在前晚播出的央視《藝術人生》中。節目播完後，網上卻出現了不少質疑之聲。有網民發帖稱：「我們當時就在那裡，其實事情遠遠不止是大家從電視裡看到的那樣！」他們指出，「事實是，周潤發那天把朱軍狠狠地玩了一把！」從昨日上午開始，由網友們復述的當期《藝術人生》被剪內容開始在各大網絡傳播，網民一邊倒地支持周潤發「玩殘」朱軍。記者昨日了解到，《孔子》劇組做客《藝術人生》錄制於9月2日影片殺青當天，節目為何要「壓」三個月才播出？此外據網友透露，那天節目錄制了三個小時，但是《藝術人生》卻並沒有像慣常那樣將節目分成上下兩集播出，而是將其刪減成了短短的半個多小時。這些似乎都證明了：9月2日的《藝術人生》錄制現場，確實發生了一些非同尋常的事。 據網友爆料，錄制一開始朱軍先采訪胡玫等主創。發哥沒有在後台等著，而是坐在導播間裡看朱軍怎麼主持。朱軍當然還是一如既往地深情和煽情，還讓鮑德熹當場表態「我永遠是中國人」。輪到周潤發上台，一開口就跟朱軍說：「久仰，久仰！」朱軍情緒那個飽滿啊，從《滿城盡帶黃金甲》說到《孔子》，發哥除了應幾聲「對」就沒怎麼搭理他。到朱軍問及當初胡玫怎麼到香港找發哥、兩人說了些什麼時，狀況終於出現了！「關燈，兩千年前只有油燈！」據網友們回憶，當時周潤發先是慢條斯理地說：「說《孔子》應該搞一點氣氛。」然後突然抬頭大聲說：「小吳，把後面的燈關掉！」「前面的燈也關掉。」朱軍措手不及：「怎麼又把燈關了？」周潤發一本正經地解釋：「兩千年前，是只有油燈的。」當時朱軍的表情已經有點「暈」了。「帶你下跪磕頭感謝觀眾」更雷人的一幕出現了———發哥突然拉著朱軍，面對現場觀眾跪了下來，說這是為了讓他感受《孔子》是如何復原2000年前的真實生活的。朱軍一臉惶恐，沒想到發哥又繼續拉著他，以額貼地，實實在在地給觀眾叩了一個頭，說要感謝觀眾。緊接著，發哥向著朱軍跪了下來，給他叩了一個頭。正當朱軍驚恐莫名，發哥學著朱軍慣用的深情語調，極其「誠懇」地表示，因為他喜歡看《藝術人生》，朱軍跟他父親的故事令他非常感動。這下，朱軍不得不也以磕頭「還禮」。這一招被網友們評價為「以其人之道還治其人之身」，「誰叫朱軍一天到晚在節目裡拿自己過世的父親來煽情」。「你這西裝哪兒來的？」接下去的錄制中，朱軍繼續「被主持」。當朱軍問周潤發，成名了膨不膨脹，「我個人感覺應該會膨脹」。周潤發說：「成名後，坐房車，結果很不舒服。後來就坐公車，坐地鐵，咦，很舒服。」然後突然話題一轉：「你這西裝，是你的嗎？還是贊助的？」朱軍先說西裝是他媽做的，周潤發拉住他的衣領一翻：「嗯，你這個算是名牌。」朱軍很無奈：「這關你什麼事？」周潤發繼續揪著他的衣領不依不饒：「這你必須得回答。」朱軍只好說：「贊助的。」周潤發還不放過他：「那你做完節目衣服怎麼辦,是鎖櫃子裡，還是拿回家接著穿？」朱軍說：「拿回家接著穿。」周潤發問：「你穿著舒服嗎？」朱軍只好說：「不舒服，一點不舒服……」當時台下一片笑聲，有網友表示，這場面讓人聯想起《臥虎藏龍》裡周潤發扮演的李慕白教訓章子怡扮演的玉嬌龍的場景：「教你一點做人的道理！」「早睡早起跟太陽一起作息」據網友們透露，朱軍在現場「臉上紅一陣，白一陣，完全亂了陣腳」。幾次想問周潤發一些「深刻」的問題，都被周潤發化為無形。譬如他問周潤發如何當好一個優秀的演員，周潤發的答案是：「早睡早起，跟太陽一起作息。」之後便大勸年輕人珍惜身體，別「白天睡覺晚上瞎鬧」。「到後來，朱軍明顯急躁了，就對著工作人員發洩：『這個話筒不行啊！』」有幾次實在下不了台，他對著周潤發和觀眾大喊，「這節目做不下去了」、「你饒了我行嗎」。後來，還是《孔子》的導演胡玫跑上台，主動爆料周潤發如何每天在家中練習下跪數小時，總算幫朱軍解了圍。最後觀眾獻花的時候，所有觀眾都不約而同地跑向周潤發，連旁邊的周迅都被「冷落」了。「我看那天朱軍都快哭了，這一次是他主持《藝術人生》以來最難忘的經歷。」網友說。網友貼出的「下跪」實錄網民怎麼看這事發哥其實是「善霸」昨日的各大論壇，網友們一邊倒地支持周潤發「欺負」朱軍：「內地有些名人自以為自己聰明，其實愚不可及。就像朱軍，很多次他采訪香港演員，那種居高臨下的大師派頭都讓我想把電視機砸了。」「發哥這次算是給大家報了仇。李敖曾說自己是善霸，周潤發倒真的是『善霸』———專欺負討厭的人！」「一個是真大俠，一個是跳梁小丑，誰都看得出來，周潤發嚴重看不起朱軍。」「發哥從來不把自己當明星，在他看來，給觀眾下跪並沒有什麼，但朱軍就不是了，發哥這是在教他把自己的姿態放低一點。」同時，人們也提出質疑。「既然是采訪節目，只要沒有違反法律法規的內容，就應該全部播出來，為何要刪？如果不知道內情，光看節目，還以為發哥真的很欣賞朱軍呢，原來全不是那回事！」   朱軍博客相關內容： [blog.cctv.com]
• December 08, 2009
• 14:01

  版聚──新書分享會(2009/12/08)

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  http://www.jointpublishing.com.hk/shopinfo/activeinfo.as [www.literate.biz] 活動詳情 《智識揀樓──香港各區置業指南》新書導讀 暨2010 樓市前瞻分享會為使讀者更能掌握分析樓市方法，脫苦海先生首度公開網聚，親身與讀者交流置業心得，定於灣仔三聯舉行「《智識揀樓──香港各區置業指南》新書導讀 暨2010 樓市前瞻分享會」，以其嶄新的方式演釋樓市，實為用家及投資者提供具前瞻性之參考，名額有限，萬勿錯過。講座內容：§　以嶄新方法審視香港樓市§　從人口收入結構、地理形勢、商業活動等趨勢，揭示樓市走向§　從中港經濟發展及集體運輸系統，評述各區升值潛力§　個別物業選擇方法及分析按揭財技§　展望未來幾年樓市發展趨勢§　與廣大讀者交流心得 講者 ：脫苦海日期 ：2009年12月19日（星期六）時間 ：3:00pm-5:00pm地點 ：三聯書店 (3樓活動展覽區)灣仔莊士敦道141號（灣仔地鐵站A3出口）主辦商 ：博顥出版有限公司場地贊助：三聯書店查詢熱線：2540 7894     入場券式樣
• December 07, 2009
• 5:55

  今夕．他朝──澳門人看香港(2009/12/06)

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  偶然間找到一篇澳門人評論香港現時的社會氣氛：   [news.discuss.com.hk] 短暫的迷失不可改變香港未來帶領華南飛躍的現實 ──謬論“青年人，將臨的起義”及相關討論 　　我係澳門人 　　今天看到不少朋友就青少年的就業問題發表獨到的意見，或許當局者迷?小弟看過後完全不認為是大家所討論的那一回事。 　　在爭論中，大家都把焦點放在會否革命，有沒有勇氣去革命，或香港會否出現大規模街頭抗爭，抗爭會否改變社會等等。 　　我以為將焦點放此係完全是錯的，香港現在的問題絕不是能否產生革命的問題，而是一個全球性的問題，而現時的香港困境情況，也不是今天獨有，過去也曾發生過，受影響的規模也更大。 　　我再先扯開話題，講幾句香港綜援制度，綜援制度存在與否，根本與香港社會各問題沒有任何關係，如果有人把綜援制度講為香港任一問題的起因，係不負責任，綜援制度對香港百利而無一害，對社會穩定起積極的意義。任何人將香港的困境宣洩在綜援制度或任一形式的社福措施，或把不滿情緒發洩在受社會安全網保障的人士，都是不負責任，並且是對一直以來存在香港人心中的公平、公義的價值觀一種侮辱的表現。 　　全球經濟衰退，經濟在轉型(很早已轉型)，但絕唔係乜嘢知識型經濟，而係經濟(或生產力，社會資源)由過去一部份人持有，到今天集中到更少數人手中，使到後來者沒有更大的發展空間，這是全球也是香港經濟發展中所遇到的困境。這個困境會透政府行為或公民行動而有所改變嗎?歷史告訴我們是絕無可能!歷史話俾我地知改變最多只會由一少撮人手中轉到另一少撮人手中而已，如果有人告訴你可以改變的話，你必須認清楚，那一個人是一個騙子或一個只會好心做壞事的人，記住，歷史上好多邪惡的事，絕唔會由世上最壞的人去做，因為壞人怕被其他人發現佢做壞事的目的，相反，最壞的事都係由(自以為)好心(的)人去做，因為佢哋堅信自己所做的係好事而好無顧忌使之實現。 　　講番小弟的主旨，香港整個社會都在迷失。 　　特區政府迷失，政府唔知道自己要做乜嘢，香港政府現積極去做一啲應該由民間或企業做的事。創造就業係企業去做，搞文化產業係民間的問題等等，政府不單止不應該去搞，連協助也不用需要。 　　民意代表的迷失，議員沒有做好自己的責任，包括泛民與民建聯，相反部份有商界背景的議員，佢哋的定位更清晰，雖然佢哋的立場常常與民眾相左，但在社會上佢哋的確履行了其作為所代表界別的代言人的責任。 　　傳媒的迷失，當同一個議題可以一連幾十天出現在頭版，而每天所說的內容也差不多，這說明了甚麼?說明了媒體缺乏活力，缺乏挖掘社會時弊的能力，作為傳媒人應感到慚愧同自我檢討。 　　香港人的迷失，還記得表姐你好嘢系列中，黃秋生有過一句咁樣的對白，大意為“香港人有乜風浪未見過!?”，無錯，香港人有乜風浪未見過!?比現時更惡劣的環境香港人都可以走過嚟，我唔相信香港人會因而家的經濟問題而氣餒，我唔相信香港會因而家的經濟問題而停步不前。 　　香港陷入低潮，但絕不是處於風雨飄搖的日子，在低潮中人會迷失，集體也會迷失，無錯，香港而家係迷失緊，因為迷失有好多嘢反而會睇唔到。我以局外人的身份話俾比你哋香港朋友知，香港有完善的司法體系，有一隊專業出色的公務員隊伍，有不畏強權的一眾傳媒，你哋所有香港人認同人所共知的普世價值，單憑呢幾點，香港不出五年，將必會成為領導華南地區飛躍的重要一員。 　　唔需要搵呀邊個做特首，唔需要乜議員搞呢搞路，更唔需要有乜傳媒去呢樣個樣，當迷失過後，所有事都會重回正軌。 　　話說回頭，不用憂慮迷失，有啲時候，迷失係一個必須的過程，在迷失中，我哋可以憤怒、可以怨天尤人、可以緊握拳頭破口大駡。而沒有迷失的人不要為此擔心，你與我也會經過迷失低潮的時候，同樣大家都知道一個人唔會一世迷失與低潮，人在迷失後就會靜落嚟，到呢個時候，唔使乜特首，乜議員，乜傳媒呢樣個樣，個人與社會自然會好認真諗下，“我要點做呢?”，各位，屆時也將會係華南地區巨大轉變的前夕。 該篇討論己有諸多人等多所辯駁，筆者亦無需置喙。看待類似議題，總有人把整體與個別混淆，簡而言之，就是未來香港整體即使不算「好掂」，也不會太差，除了上述由澳門同胞所講的軟體優勢，筆者看到香港幾乎是全中國各大城市中最宜居的：有清潔而穩定的食水供應（連澳門都無），完善的市內交通及基建，相對上開放而包容的民風，成熟的金融地產市場，甚至郊野公園及海灘均在咫尺之間。 偏偏，這些優勢卻反成置某些香港人於死地的原因：香港豪宅樓價高，正正因為香港是全國最適合居住及營商的城市，結果是國內的精英階層及既得利益階層會南下香港，那怕只是佔用一個住宅單位或就業機會，就會擠壓那些原居於香港卻未能進身既得利益階層的人。 換句話講，香港的個人，不單只要面臨本地的競爭、國際的競爭，甚至連國內的競爭，卻要去爭逐本地有限的資源及機會。有些人認為抗爭甚至所謂「起義」（究竟他們知不知道甚麼是起義？辛亥革命？秋收起義？五七一工程？會死人過喎！）會帶來改變（定係改善？），以筆者看該討論內的反駁及其引文，只能目之為香港人某些特質，例如：「有講無做」，或者「講就天下無敵」。 如果有人像中興會、國民黨、共產黨那麼樣，拿起筆杆及槍炮，去對現有政權及既得利益集團文攻武嚇，以文宣及武力迫使他們退讓甚至倒台，無論成敗筆者都會比十個叻佢。可是人人都有眼見，他們熱受和平，更加熱愛（自己的）生命，結果就只會有「無料到」的抗爭，一如他們在現實社會裏，例如職場上、商場上、政壇上的表現，失敗是預左的，成功只能訴諸幸運或對方的憐憫。 有些人還要講到等待收屍，以至等待倒台審判日，筆者看到這樣： 等待收屍，以至等待倒台審判日 一如返學等放學，返工等放假，返到屋企等上床，上完床等醒．．．
• December 05, 2009
• 9:29

  土瓜灣的日與霧──新鐵路方案之爭II(2009/12/04)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  上期筆者打的啞謎：「發水與縮水，有何異同？」現在開估：發水是指超出地則比例容許的面積，部份獲豁免的設施，如停車場，是分開售賣的；既然是分開售賣，自然不應該入縮水的數。所以指責縮水是對的，發水則是政府容許的遊戲規則下的現象，又要搬陳先生的名句出來：「Hate the game. Don’t hate the player」。 觀察一周以來傳媒的反應，筆者認為「實用率」在置業決策上的重要性被誇大了。如果市面上只有少部份縮水樓宇，所謂低實用率才會成為致命弱點，大家都是如此這般，只是五十步與一百步之差。據某本樓則字典，太古城的實用率是84.5-90.6%，嘉亨灣73.6-76.3%，大約相差11-14個百份點，用之計算呎價當然有重大差距。 問題是樓價會否因而受影響呢？但請想想實用率達90%的樓宇，無窗台即是樓齡舊，應該都沒有會所，更要加上窄走廊、細大堂之類，這樣的樓宇又是否賣得起價？太古城11月呎價$7,437，取實用率中間數87.55%，實用呎價是$8,495；嘉亨灣11月呎價$8,363，取實用率中間數74.95%，實用呎價是$11,158。筆者敢問一句：兩者樓價會否因而靠攏？所以認為新例會引導發展商再建高實用率單位，實乃一廂情願。 實用率講到悶，筆者講述一些實地的市場現象。有日在土瓜灣一帶行走，看到有人高調委托田生收購的五街項目，筆者在其中一座大廈的門口發現一封署名「五街聯售」的組織的公開信，大意是年初該等業主曾要求田生收樓而不獲理會，今則因收樓行動，認為不應該接受收購，而要等待另一非上市物業代理牽頭的出價才定行止。 看在筆者眼中，既然買家是H君，無論那個經紀做，最終都是幕後財團決定出價。除非半途殺出程咬金來爭地盤，可是該處又是否深具重建潛力呢？這又引來另一個故事：筆者發現該區附近多處有一「南土瓜灣」的組織的海報，大致講述兩件事，其一是要求沙中線使用原有走線；其二是反對在附近設水泥廠之類的設施。 筆者曾就此項鐵路方案之爭作出報導，方今又有人舊事重提，網上找到這個有趣的評論� [www.hkitalk.net] 土瓜灣站的「新方案」同「原有方案」，某程度上乃屬兩班既得利益者的爭辯……計Catchment（即車站半徑500米範圍），「新方案」比「原有方案」可覆蓋更多住宅區（即便利更多居民/乘客），不過，大家都會知道啦，越近港鐵車站＝自己居所的樓價越值錢，所以，現在於土瓜灣區： 偉恆昌新村就掛banner支持「原有方案」 傲雲峰／欣榮花園就掛banner支持「新方案」 筆者更在youtube看到香港政客的「智慧」：就是南北兩路一齊建！唔爭取，又點知唔得呢？到時土瓜灣的地鐵站好似油尖旺咁密，大約相距300米，樓價又掂，居民又方便，何樂而不為呢？ 不過到時唔知又有無人將工程造價，除以香港人口，然後說「每個香港人（不論有無納稅）支付XXX元，只為方便部份人」呢？

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Last updated: Wed 10 Mar 2010 08:41:57 PM CST

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