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• September 04, 2010
• 14:21

  港島勁，定係豪宅勁？──九龍地王輩出並非無因(2010/09/04)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  中原地產施永 青先生發表《投資九龍將勝港島》（ [hk.centanet.com] ），認為港島區物業，過去升值幅度比九龍區優勝，但基於各種原因，這種情況今後可能逆轉。早在 2008 年筆者已指出此現象，當時中原網站尚未公佈分區指數的數據，而以差餉物業估值署的平均呎價數據得出此結論。既然現時有數可計，茲列如下：     中原城市分區指數 日期 港島 九龍 新界（東） 新界（西） 1997 年 7 月 100.00 100.00 100.00 100.00 2003 年 7 月 33.65 31.50 32.26 28.58 跌幅 -66.4% -68.5% -67.7% -71.4% 　 　 　 　 　 2003 年 7 月 33.65 31.50 32.26 28.58 2010 年 6 月 90.31 75.69 71.26 62.61 跌幅 168.4% 140.3% 120.9% 119.1%   與筆者講法不同，港島指數在過去的確跑贏九龍指數，然而從差餉物業估值價署資料看，卻有另一看法：     B 類單位 面積 40 -69.9 平方米 （約 430-753 平方呎 ) 日期 港島 九龍 新界 1997 年 4-6 月 $8,018 $6,277 $5,778 2003 年 6 月 $2,571 $1,956 $1,877 跌幅 -67.9% -68.8% -67.5%         2003 年 6 月 $2,571 $1,956 $1,877 2010 年 6 月 $7,767 $6,179 $4,303 跌幅 202.1% 215.9% 129.2%   可以看出在 2003 年中以前，無論是港島、九龍或新界，樓價升跌均很接近；可是由 2003 年中至今，新界區樓價大大跑輸另外兩區，而同時九龍區卻升得比港島區多。關鍵在於中原指數只包括 86 個成份屋苑，而差餉物業估值價署資料卻是函蓋全港數據。大家看看中原指數港島及九龍成份屋苑：   港島區 九龍區 豪宅 非豪宅 豪宅 非豪宅 雍景臺 地利根德閣 帝景園 嘉富麗苑 會展中心會景閣 禮頓山 比華利山 嘉雲臺 碧瑤灣 陽明山莊 寶翠園 帝后華庭 光明臺 城市花園 和富中心 港運城 南豐新村 康怡花園 太古城 鯉景灣 逸濤灣 杏花村 藍灣半島 置富花園 香港仔中心 海怡半島 又一居 漾日居 擎天半島 海逸豪園 美孚新邨 泓景臺 昇悅居 維港灣 栢景灣 / 帝栢海灣 黃埔新村 黃埔花園 德福花園 得寶花園 淘大花園 麗港城 匯景花園 維景灣畔 新寶城 東港城 新都城 華景山莊   所以中原分區指數顯示的港島區特別強勢，只是因為豪宅帶動。 大家再看大單位是不是九龍跑贏大市。由於 E 類單位平均售價數字大部分均少於每月 20 宗，筆者選用 D 類單位作為「豪宅」的代表，下圖可見九龍豪宅，一樣放甩港島及新界。中原指數的成份屋苑，完全沒有包括何文田、九龍 塘、畢架山、嘉多利山等九龍傳統豪宅區域。 所以，坊間所謂港島區過去跑贏大市的論調，是豪宅在港島區分佈較多造成的錯覺。 方今多幅九龍豪宅地皮出售，三四年後落成，究竟是追及港島區同級樓價，還是尤有過之，到時自有分曉。 國內簡體版： [blog.sina.com.cn]    
• September 02, 2010
• 14:03

  選股要選人──怎樣評價管理層？(2010/09/02)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  上篇講選股的第一步是選管理層，筆者所指與一般人認為不同。很多所謂「好勁」的管理層，如果他們根本就不是為股東做事，以筆者之見對投資者來說是完全無用的，以下是筆者以前寫過的選擇股票及管理層的方法： 九選六不選 九選 [hk.myblog.yahoo.com] 1. 從事行業正在高速增長期，市場仍未飽和，未有壟斷情況出現 2. 公司本身是市場壟斷者，或寡頭壟斷者，或已出現規模經濟(economy of scale) 3. 公司透過R&D成功發展新產品或業務，或透過收購合併壯大 4. 公司透過發展品牌或控制垂直式合併控制貨源及銷售網，獲得比同業高的利潤 5. 公司在面對市場轉變前，能調整業務及轉型 6. 管理層在業務發展及危機處理多次表現出色 7. 管理層能明確地指出公司中長期的發展方向，並付諸實行 8. 管理層必須要公平對待大股東與小股東，能平衡兩者衝突 9. 管理層能與政府及市民維持良好關係 六不選 [hk.myblog.yahoo.com] 1. 「無故集資」：筆者認為最嚴重的罪狀，即是在沒有明顯提出發展計劃之下集資，只是草草地說「作為減債及公司一般營運費用」之類的廢話。很多公司即使大把資金，也要求股東供股，或發新股給街外人攤薄股東權益。上市目的由幫股東搵錢，變成搵股東錢 2. 「頻頻改組」：有些集團擁有很多間上市公司，即使貴為長期恆生指數成份股的，也曾經將A 公司的業務淘空，塞給B公司導致負債纍纍。公司業務架構頻頻改變，即是在一開始經營時已沒有良好的規劃 3. 「又收又放」：將公司屬下業務分拆高價上市，過不多久低價私有化，表面上母公司可以透過這些交易獲利，實際上子公司的股東也是公司的股東，今日能夠損害子公司股東的利益，他朝也能損害母公司股東的利益 4. 「監控無力」：管理層無法控制下流子公司的業務運作，最近的例子是有公司投資證券業需要注資，幸而股市當旺獲得意外之財，但幸運是不會永遠伴隨的，他日也可以被這些非核心業務拖垮 5. 「博而不精」：公司經營多種不同業務，卻沒有協同效應，令到管理層不能專注主要業務方向，甚至令本業凋零。例如做地產的又去搞娛樂事業，結果兩樣都搞得不好 6. 「私以忘公」：大股東在上市公司與私人業務的利益分配失去平衡，除了以前提及的世家之外，最近有龍頭公司主席被人稱讚為「搾牛奶高手」，可惜上市公司的牛奶被搾掉之後，變成了私人投資業務。人人為己無可厚非，但作為街外人無謂為人作嫁衣裳 此兩文亦收錄在《投資啟動生活》一書中。
• August 31, 2010
• 14:02

  數字是第四步──揀股之道(2010/08/31)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  http://www.talk-global.info/viewthread.php?tid=11718&page=1#pid127254 揀股票，第一步就係管理層，第二步係商業模式及市場結構，第三步才去講甚麼策略管理之類，到最後才是去計估值，點解ｄ人硬係要本未倒置？ 投資（包括買股票、買樓，或者做一盤生意），最重要的部份都係難以量化的。 舉個例子，你將投資的股票收窄到香港地產股，你只係計第四點，分分鐘就係買左麗新、華置、百利保，甚至永義。但你問我，只會睇12、16、83，連1同17都唔會睇。 咁你可能會話，上市公司數目一千間以上，行業是一百個以上，每行可能有5-10間公司，邊得閒睇得晒？ 原則上你對某個行業好熟悉，才談得上去研究及投資，所以脫苦海就睇地產，市場先生同Cory就睇金融股，會計仔就製造業公司。 等我開個問題考考你：邊一隻服裝股最好？ 答案就係永遠沒有答案。
• August 28, 2010
• 14:26

  一石二鳥　荷包兜肚──網上流傳的置業資助計劃(2010/08/28)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  上星期四 ( 8 月 19 日 ) 網上傳出政府正諮詢各政黨的置業資助計劃： [finance.discuss.com.hk] 1. 首置只可以買居屋 2. 貸款一定要用來補地價 3. 供款額不可超過總收入 50% 可是過了一個多星期，仍然毫無動靜，究竟政府是否真有此計劃無從稽考，但細味此計劃，實在能一舉解決兩大房屋問題，更無需另外注資。 一招解決兩個房屋問題 根據房署統計數字， 2010 年全港共有 253.7 萬個住宅單位，當中公屋及其他出租公營房屋佔 74.3 萬，居屋及其他資助出售房屋（如夾屋）佔 39.3 萬，餘數 140.1 萬為私人住宅。當中存有兩大問題，其一是居屋市場未能活化，幾十萬單位中只有幾萬已補地價，可以在自由市場出租及轉售。其二是明明屋多過戶二十多萬，住宅整體供求並未衡，出現了大量空置私樓，形成分配問題。 拙作《樓市漫步──置業進階筆記》改版在即（順手賣下廣告），當中的第一章就說： 「方今各種利益團體要求重建居屋，以至要求重推首次置業計劃，低息貸款予『低收入』家庭置業上車，存在著兩點謬誤。其一，他們要求的究竟是滿足居住需要，還是希望擁有住宅物業（資產）？保障人民獲得容身之所可理解為人民對政府的合理期望，要求提供所謂『令人滿意』居住環境已是高一點的層次，進一步要求政府協助置業，實乃變相把其他人的財產經政府之手放入自己的口袋。 其二，無論使用或擁有物業，是要與支付能力相適應，沒有足夠的支付能力及意願，此所以『低收入』的定義可以是『沒有能力置業』，既然沒此能力，不存在『有效需求』，就不要奢談要其他人幫助置業，而應集中於解決『居住需要』，例如廣建公屋，或者用稅制增加閒置物業的成本，使租務市場因供應上升而令租金調整。」 近期已有各政黨及研究組織公佈其解決房屋問題的方案，以筆者觀之，均是混水摸魚之作，要不是並未針對合適人仕的正常需要（他們需要「住」一層樓，還是「買」一層樓？），就是想從庫房拿一筆錢出來大抽獎。即使建議居屋業主分期補地價，或鼓勵公屋戶購買自住單位（居者置其屋），也有雙重資助之嫌。 公 帑是納稅人付出，必需要用得其所，真正的低收入人仕付不起市值租金，應該廣建公屋加快上樓速度。自命中產或社會未來棟樑的八十後，難道付不起市值租金？至於置業，一如嫁娶或生兒育女，從來都是個人之事，旁人既不宜置喙，又緣何要庫房出錢相助？ 上述的置業資助計劃，第一點「首置只可以買居屋」，可免對居屋業主雙重資助，亦可令「有需要人仕」無須等候經年，隨時可以在市場買到居屋，亦不會令換樓以外的需求上升，居屋的買賣及租賃市場亦加速活化。 第二點「貸款一定要用來補地價」，即是庫房拿出來的錢，兜一個圈又回到政府手上，既然不用額外拿錢出來，大可以不設上限，總之有人想買居屋就可以申請，批准後就要在市場上購入居屋，加快居屋補地價回流。 第三點「供款額不可超過總收入 50% 」，避免置業者購買超出能力的物業，如再加上加兩厘的壓力測試，以及要計及償還首置的部份，門檻就更加窄，既然供樓支出少過收入 50% ，斷供的機會降低。 問題是，一眾尋租人仕又會認為無著數，就算真正推出，又會有多少人認為幫到自己，還是個個停晒手，等肥雞出現？   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• August 24, 2010
• 13:06

  一石二鳥──網上流傳的置業資助計劃(2010/08/23)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=12894289 1. 首置只可以買居屋 2. 貸款一定要用來補地價 3. 供款額唔可以超過總收入50% 用Ａ君的首置，去補Ｂ君的地價，咁Ｂ君又有錢可以換樓，同時又可以活化居屋二手市場。 不過，唔知堅定流呢？ P.S. 香港四大區域主要屋苑的長期升跌幅度 中原城市指數主要屋苑 日期 太古城 美孚新村 沙田第一城 嘉湖山莊 1997 年 7 月 8386 5093 5748 4436 2003 年 7 月 2869 1671 1900 1299 跌幅 -65.79% -67.18% -66.94% -70.71% 　 　 　 　 　 2003 年 7 月 2869 1671 1900 1299 2010 年7 月 8188 4798 4742 2545 升幅 185.36% 187.03% 149.53% 95.88%  
• August 21, 2010
• 14:23

  弱者，請勿上車──避險才是政策的主旋律(2010/08/21)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  九招十二式明明是規管樓花售賣及增加示範單位透明度，坊間偏要詮釋為「打擊樓市」，然後看到樓價繼續升，就說政策失敗。筆者亦可以預期，如果用「打擊樓市」或「協助上車」作為衡量標準，三招十四式最終亦會令「他們」失望。 我們且不去推測政府的動機，而應該看政策的結果，傳媒上無數所謂政策分析的荒腔走板，根本的原因就是將一己的願望套落政府行為內，當這種政府行為無法滿足其主觀願望，就認為是政策失敗。殊不知政府不單只為那些自命中產、八十後或無殼蝸牛服務，而是要平衡各方面的利益。筆者在大學讀社會學時，有一名詞經常出現，偏偏香港的社會運動家從不使用，莫非他們不知道這個名詞嗎？ 這個名詞就是「利益團體」，英文是 Interest Group ，分析社會現象而不去觸及人群不單以階級、年齡或社會經濟狀況 (socio-economic status) 歸類，最根本的分野，就是「利益」。在樓市之內，有樓人仕與無殼蝸牛有矛盾，租客與業主有矛盾，自住與買樓收租的都有矛盾，而這種利益的對立，是要由政策達到平衡。所以分析樓市政策，卻只考慮「中產無殼八十後蝸牛」，必然地偏頗。 就以三招來分析：「打擊摩貨」結果將是冷卻一手長成交期的交易，實力不足而去買樓花，將會有兩個選擇：無法上會，或被沒收 10% 定金（明眼人看到是針對「天匯」事件），一手樓花無得好炒；「收緊按揭」結果是部份潛在買家淘汰出局，同時減低了金融體系的按揭風險，比如只拿出 10 萬元又怎樣買 200 萬樓上車，拿不出樓價四成又怎樣買樓收租？ 至於第三招「增加供應」只是虛招一晃：推出細地只是按月賣地的延續；南昌站一早就話要盡快推；甚麼增加住宅土地供應、工貿地改住宅、加快啟德進度之類，只不過是把舊政策再讀一次。筆者也可以再添，比如開放邊境土地、發展東北三鎮（粉嶺北、古洞北、坪輋打鼓嶺）、發展洪水橋及掃管笏、重新啟動荃灣西及將軍澳填海之類，十月時施政報告再拿出來未遲。 「自以為打擊炒家，可能正係打擊用家」也成為批評的理由，筆者倒想問一句：政府何時說過三招十四式的目的是「維護樓市和平」，打倒萬惡的炒家，拯救未能上車的用家？明眼人都知，現時樓市火熱，物業回報率（根據差餉值推算出來）已經在低位。持有物業者親身經歷樓市的起跌風浪，自不像某些「樓市處男／處女」，一口咬定樓價只升不跌，所以其他人有責任幫他們上車。     際此情況之下，泡沫吹得起就要預計會爆，實力不足者硬要貴價上車，最能幫他們避險的方法，就是不准他們上車！報上有個案例是有人想用 200 萬買入沙田第一城 395 單位，但由於沒有九五按，只有十萬首期不足上車。大家想一想：連二十萬首期連駛費都拿不出來，在現水平樓價去入市，只需下跌 5% 以上，就會清袋！ 朋友來電詢問，打不了炒家，樓價是否真會因而調整。筆者認為樓市是很捉心理的，風頭火勢炒家與發展商還要去「硬頂風」，必然招致官方更強力的反彈，拿出更嚴厲的招數。數年前國內有些房地產商真的這樣做，結果這班人「幸而」遇到金融海嘯，中央顧存大局才放其一馬。放在香港亦作如是觀。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• August 19, 2010
• 13:13

  西施死時四十四　楊鎖死時二十三──父母皆禍害(2010/08/18)

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  　　“還真沒見過那麼懶的孩子。”楊鎖的堂哥楊德玉指著一片已經倒塌的房子說，這就是楊鎖餓死之前住的地方，“他是我們堂兄弟8個當中長得最英俊、最聰明的，也是最懶的。” 　　“2009年12月，下了幾天大雪，我估摸著楊鎖好幾頓沒吃飯了，就提著飯、拿著被子到他家去，結果發現他全身僵硬，已經斷氣了。”楊德玉說，當時，楊鎖23歲。 　　楊鎖死後，村裏人議論紛紛：“這孩子就是被父母給嬌慣的，長這麼大什麼也不會。”“真沒見過這樣的孩子，寧願餓死、凍死，也不幹活。” 　　村裏人說，楊鎖的父母對他十分疼愛，為了把兒子永遠留住，專門給孩子起名叫楊鎖。 　　“楊鎖8歲時，父母出門時還把他用擔子挑著，不讓他走路。”楊德玉說。 　　“楊鎖其實挺聰明的，可他根本不學，也不做作業。我們只要嚴厲一點，楊鎖就告訴他的父母，他父母第二天就會找到學校。”楊鎖上小學時的任課老師說。 　　“楊鎖有時也試著幹活，他父母看見後就說，你到一邊玩兒吧，別累著了。”村裏人說。 　　楊鎖13歲那年，父親因為肝病去世。楊鎖的母親仍然寵著楊鎖，一點農活也不讓他幹。到後來，楊鎖的母親身體越來越不好，不得不叫楊鎖去幹活時，楊鎖根本不幹，一不高興就打母親。 　　楊鎖每天無所事事，他母親承擔著一切農活和家務，結果積勞成疾。楊鎖18歲那年，他母親因病去世。 　　母親去世後，楊鎖便搬到堂哥楊德玉那裏生活。楊德玉在鎮上一個建築隊幹活，就讓楊鎖跟著一起去幹活。“他到了地方後，說太熱了，說什麼也不肯幹，就自己跑回家了。” 　　“村裏人把他介紹到縣城酒店去當服務員，他去了之後什麼都不幹，還讓別人伺候他，最後被送回來了。”65歲的楊德安老人說。 　　母親去世沒多久，楊鎖便賣光了家裏所有值錢的東西，最後就到村裏各家討飯吃。“他從來不洗衣服，穿臟了就扔掉，再換一件。村裏人給他的肉、菜，他都挂在屋檐上，一直放臭也不做來吃。”82歲的高正英老人說。 　　“吃到一頓飽飯後，他就一直睡，有時能睡一兩天。餓到不行的時候，他再出門討飯吃。”村民們說。 　　天冷的時候，楊鎖連大便都懶得出門，方便後在堂屋地下刨個坑用土一蓋就完事了。為了取暖，楊鎖把家裏能燒的東西都順手燒了，連床也被他燒了。 父母皆禍害
• August 15, 2010
• 15:08

  意料之外，情理之中──簡評遏抑樓市新14招(2010/08/15)

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  剛過去的黑色星期五，政府連同多個相關部門及機構推出14招措施遏抑樓市： 政府降低樓市泡沫風險措施 － 1.打擊摩貨－     * 地政總署即日開始，所有獲批預售的一手盤入伙前不准以確認人方式轉讓，或辦理轉名手續     * 增加取消交易成本，沒收的定金金額由樓價 5%增至 10% － 2.收緊按揭－     * 1,200萬元以上物業按揭上限降至六成     * 非自住物業實施六成按揭上限     * 供樓款項佔借貸人入息比例劃一降至五成     * 銀行須為申請人承受加息的能力進行壓力測試     * 按揭證券公司暫停接受逾九成按揭貸款申請     * 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由 1,200萬元調低至 720萬元     * 按揭保險計劃供款佔入息比率上限劃一為五成 － 3.增加供應－     * 主動推出 3幅細地拍賣     * 盡快重推南昌站上蓋招標     * 下財政年度增加住宅土地供應，提供超過 9,000個單位     * 計劃將 20公頃新界區工業及商貿地改住宅發展     * 加快啟德發展區基建，冀 2015年前先推出 4,000個單位 相信無人事前知道此等措施，但筆者並不認為無迹可尋，事實上早在一兩個星期前，恆生銀行副董事長梁高美懿已放風樓價脫離現實，而各區的睇樓量及成交量已開始冷卻，上層人仕欲打壓樓市已是路人皆見，只不過無人想到不等到下週賣地而在本週五出手。當然，從政治上說是很高招，因為上次拍完山頂地樓市即轉向，如今次拍完兩塊九龍地才出招，難免會枉作小人。 更詳細的分析筆者將於下週雜誌專欄交待，今次想講講坊間一些奇談怪論。有人認為政府今次令到一些只持有5%首期的人無法上車並無助於市民置業，甚至說「自以為打擊炒家，可能正係打擊用家」。 以前筆者提過，為甚麼有些人很難搵工，是因為列出多種條件，比如又要人工高又要少野做，基於條件之間互相矛盾，自然難以找到。另一個例子是一方面埋怨樓價高企供應不足，轉過頭又說基於環境保育之類的理由要限制發展，筆者認為一石二鳥是良好願望，但結果往往是兩頭唔到岸，與期係咁不如先達到較重要的目標，而犧牲另一個。 又要打擊樓價，又要協助置業，其實是互相矛盾的：基於供應短期內難以增加，要樓市降溫唯有從短期供應著手。要減少置業人數，究竟向炒家埋手容易，還是用家呢？很明顯，炒家實力較用家強，落重藥對付炒家，結果必然是連用家都對付了！反之，炒家只是跟風，用家不去接貨，炒家也會走投。 筆者閱報，有個案列是有人想用200萬買入沙田第一城395單位，但由於沒有九五按，只有十萬首期不足上車。大家想一想：連二十萬首期連駛費都拿不出來，在現水平樓價去入市，只需下跌5%以上，就會清袋！一世人流流長，為甚麼硬要在現水平買樓呢？說穿了就是認為樓價只升不跌，這明顯不是事實，只有漠視樓市歷史規律的人才會這樣想（例如香港的政客）。 朋友來電詢問，打不了炒家，樓價是否真會因而調整。筆者認為樓市是很捉心理的，風頭火勢炒家與發展商還要走「硬頂風」，必然招致官方更強力的反彈，拿出更嚴厲的招數。數年前國內有些房地產商真的這樣做，結果這班人「幸而」遇到金融海嘯，中央顧存大局才放其一馬。 樓價跌一跌，發展商買平地，補平地價，政府又政治過關，真心要上車的人可以買平一點，經紀又可因買賣差價收窄而有生意做，誰曰不宜？
• August 14, 2010
• 14:08

  中美利港　林黃趙李──炒樓活動局外人不易參與(2010/08/14)

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  「炒樓」一詞又重新在傳媒大面積出現，筆者最近也收到某些電郵詢問炒樓之道。其實這是問和尚借梳──問錯人。雖然筆者知道炒樓的運作，但從沒有參與，難道一路住一路等升等跌玩財技也算是炒樓麼？   一般人想參與炒樓，恐怕是對此種經濟活動欠缺理解。股票流通量大，又有交易平台，資訊透明度牌面上較高（但最重要的街外人卻不知），同質性又高，故一般人去炒股票，吃虧的總算有限；但物業市場，尤其是二手買賣，局外人實難知內情。比如有朋友問太古站某屋苑最近有一單 $5,500 的成交，為甚麼這樣低？筆者這樣答： D 座。 除了資訊不平衡外，炒樓的另一難是人脈，因為無論貨源或客源，均是操之於該盤經紀之手，尤其是一些地區如北角，連中美利港四大代理也要讓路給當地的中小行，而他們也依附於當區的炒家提供貨源。筆者在網上找到一篇描述「美孚師奶炒樓團」的文章： [hk.myblog.yahoo.com] 美孚……最著名有林、黃、趙、李四位阿太，佢地每人手上長期有幾十件貨。由於佢地喺大客，兼買賣多，在美孚冇地產敢唔賣佢地賬；如果有平少少嘅貨，而唔賣俾佢地，嗰位 sales 都怕且要同佢地幾位好好咁講個合理解釋。久而久之，平嘢只喺賣俾佢地，就成為習俗。佢地入左貨喺會成間執靚先賣的，頭頭尾尾約需四個月，而每件貨基本都賺，個市如果好唔就，唔得咪最多租一年。用『流水作業』四個字就最適合形容佢地。所以不論市好市差佢地都一樣入貨，如果唔入貨，條流水作業線就將會出現真空，幾個月後冇貨賣。第二，就喺佢地辛苦建立的入貨出貨王國，金漆招牌，喺唔破得嘅。 美孚的物業投資者，著名的還有博客張大朋（ [dpz88.spaces.live.com] ），由一間自住的美孚單位開始，一間一間地複上去，到九七前清貨，之後再入過，除住宅單位外，更有美孚的舖位。張先生更有多本著作出版，其中一本是《股市投資實戰策略》，筆者看過，可算是樓股雙絕，有興趣的讀者可以看一看。 其實過萬戶的大型屋苑，如太古城、第一城、嘉湖，甚至未來兩萬戶的日出康城，都有一群群這樣的人，與其簡單地視之為炒家，不如視之為小型的產業鍊。經紀賣筍盤給他們，然後裝修單位，再高價放租或放售，對像當然就是局外人，就像打麻雀時「三娘教子」，三家數牌，輸的自然是街外人。 港台 e 線金融網 8 月 5 日訪問著名炒家陳清白先生，當中最精彩的部份是講述如何用一間太古城翻身，靠的是陳生對樓盤合理價熟悉，而經紀亦自動報盤，平盤就入，入完放租或到價就放。翻查陳生屢次接受傳媒的紀錄，差不多每一次都是睇淡，但並不阻礙其炒樓成績，只要參與其中，持續的升市對活躍的炒家是有利無害。 一般市民不應被傳媒報導吸引奢言炒樓，或者輕信樓市見頂爆煲之論，而出售自住物業租樓等跌。如果只是希望置業解決居住問題，在市場低潮時買入乖乖地按時供款，大升浪後有可觀利潤，才去想換樓賣樓加按之類。如果希望投身炒樓一族，但又無御用經紀，又無樓宇化粧團隊，就要看看自己有何條件火中取栗。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• August 07, 2010
• 14:09

  炒家風險大，用家反而可以考慮？──「潮流樓評家」的意見(2010/08/07)

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  由於個別熱門屋苑如太古城、美孚等創出接近九七年高峰的成交價，一片「回到九七」之聲甚喧塵上，摸貨短炒成交逐漸出現，據講還有所謂「摸上摸」、「摸上摸上摸」。而九七年傳出有所謂「十八摸」，當然不是《鹿鼎記》內韋小寶所講的妓院歌調。 所謂「摸貨」，是指確認人 (confirmor) 持有的單位，在物業買賣雙方簽訂買賣合約後，原買方可找尋另一買家 (sub-purchaser) 承接單位，到正式成交時（即簽署樓契及支付餘款），原買家需確認承接者的身份，一般稱為確認人。摸就是 mor 的發音。   不熟悉炒樓操作的讀者可能看得一頭霧水，筆者就用拍拖結婚為比喻：某一對男女拍拖時山盟海誓，非君不嫁非卿不娶（必嫁必娶？），甚至隆重其事搞個訂婚儀式，那麼他日結緍又是否必定此男此女，而非「情人結婚了，新娘／郎不是我」呢？還是「生雞拜堂」呢？ 二手市場的臨時買賣合約有時會加上「必買必賣」條款，到簽署正式買賣合約時確認成交，然後還有一段時期後才簽契及支付尾數。在一般情況下只是原買家與上手業主之間的事，但在樓市暢旺炒家活躍時，就會出現所謂「特長成交期」。原買家固然是有心去炒，爭取更多時間來空手套利，對於賣方來說，特長成交期增加交易的風險，尤其是摸上摸，只要其中一個環節因交不出錢或其他原因，在市況逆轉時就有機會「斷纜」而交易告吹。 所謂等價交換，賣方的風險不是白冒的，因為炒家睇好後市，而願意出比市價為高的價格，換取長成交期，以爭取空手套利的時間。以價論價，同一單位用家一般是爭不過炒家的，因為後者更願意冒風險而出高價。此所以筆者說市淡宜買市旺宜賣，是從用家的角度考慮，市旺時用家就要與更多炒家爭逐，而且要吃資訊不平衡的虧。 對於炒家來說剛好相反，市淡成交少時是絕對不宜出手的，價格平一點又如何，如果找不到交易對手，實力不足或過度擴充的話隨時周轉不靈。筆者曾分析黎汝遠先生在力寶中心一役寧願壯士斷臂，無謂輸掉機會成本，這才是炒家之道──無機可投，不如蝕多少等下一鋪。 筆者之所以長篇大論講述炒家與用家之別，是因為最近不只一次看到有多人說現水平的樓價炒家風險大，反而用家睇長線可以考慮入市。發表類似意見者明顯是不明白炒樓的運作以及用家的利害關係。 正因為用家將持有物業是以年計甚至以十年計，購入水平的高低就比炒家重要，網上流傳睇足幾年樓都未能決定的「鬼故」，以筆者觀之，就不明白樓市低潮時不買，何以偏偏要在熱火朝天時人有我有參上一腳？用家較長的持貨期，並不表示他們應該在現階段入市，以便坐貨坐足幾年。 真正的炒家當然不需要聽取大教授，大經濟學家的意見，時機一現及時而出，入貨價略為偏高又如何，反正吃的是短期的時勢，找一個更大的傻瓜。老編小魚兄經常拿所謂「潮流散戶」開玩笑，筆者暫時未看到有沒有「潮流炒樓戶」，卻看到有些「潮流樓評家」。 有人問：「今天香港有多少家庭能負擔目前樓價？ 5% ？ 10% 、 15% 或更多？」。筆者的答案是：「 2009 年底私人住宅總存量 1,090,600 個， 2010 年七月份有 12,957 宗住宅交易，以年率計，是 14.28% 。」對於住公屋的七十多萬個家庭，以及那接近一百萬個不買不賣的家庭來說，樓價高低是無關宏旨的。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• 14:09

  炒家風險大，用家反而可以考慮？──「潮流樓評家」的意見(2010/08/07)

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  由於個別熱門屋苑如太古城、美孚等創出接近九七年高峰的成交價，一片「回到九七」之聲甚喧塵上，摸貨短炒成交逐漸出現，據講還有所謂「摸上摸」、「摸上摸上摸」。而九七年傳出有所謂「十八摸」，當然不是《鹿鼎記》內韋小寶所講的妓院歌調。 所謂「摸貨」，是指確認人 (confirmor) 持有的單位，在物業買賣雙方簽訂買賣合約後，原買方可找尋另一買家 (sub-purchaser) 承接單位，到正式成交時（即簽署樓契及支付餘款），原買家需確認承接者的身份，一般稱為確認人。摸就是 mor 的發音。   不熟悉炒樓操作的讀者可能看得一頭霧水，筆者就用拍拖結婚為比喻：某一對男女拍拖時山盟海誓，非君不嫁非卿不娶（必嫁必娶？），甚至隆重其事搞個訂婚儀式，那麼他日結緍又是否必定此男此女，而非「情人結婚了，新娘／郎不是我」呢？還是「生雞拜堂」呢？ 二手市場的臨時買賣合約有時會加上「必買必賣」條款，到簽署正式買賣合約時確認成交，然後還有一段時期後才簽契及支付尾數。在一般情況下只是原買家與上手業主之間的事，但在樓市暢旺炒家活躍時，就會出現所謂「特長成交期」。原買家固然是有心去炒，爭取更多時間來空手套利，對於賣方來說，特長成交期增加交易的風險，尤其是摸上摸，只要其中一個環節因交不出錢或其他原因，在市況逆轉時就有機會「斷纜」而交易告吹。 所謂等價交換，賣方的風險不是白冒的，因為炒家睇好後市，而願意出比市價為高的價格，換取長成交期，以爭取空手套利的時間。以價論價，同一單位用家一般是爭不過炒家的，因為後者更願意冒風險而出高價。此所以筆者說市淡宜買市旺宜賣，是從用家的角度考慮，市旺時用家就要與更多炒家爭逐，而且要吃資訊不平衡的虧。 對於炒家來說剛好相反，市淡成交少時是絕對不宜出手的，價格平一點又如何，如果找不到交易對手，實力不足或過度擴充的話隨時周轉不靈。筆者曾分析黎汝遠先生在力寶中心一役寧願壯士斷臂，無謂輸掉機會成本，這才是炒家之道──無機可投，不如蝕多少等下一鋪。 筆者之所以長篇大論講述炒家與用家之別，是因為最近不只一次看到有多人說現水平的樓價炒家風險大，反而用家睇長線可以考慮入市。發表類似意見者明顯是不明白炒樓的運作以及用家的利害關係。 正因為用家將持有物業是以年計甚至以十年計，購入水平的高低就比炒家重要，網上流傳睇足幾年樓都未能決定的「鬼故」，以筆者觀之，就不明白樓市低潮時不買，何以偏偏要在熱火朝天時人有我有參上一腳？用家較長的持貨期，並不表示他們應該在現階段入市，以便坐貨坐足幾年。 真正的炒家當然不需要聽取大教授，大經濟學家的意見，時機一現及時而出，入貨價略為偏高又如何，反正吃的是短期的時勢，找一個更大的傻瓜。老編小魚兄經常拿所謂「潮流散戶」開玩笑，筆者暫時未看到有沒有「潮流炒樓戶」，卻看到有些「潮流樓評家」。 有人問：「今天香港有多少家庭能負擔目前樓價？ 5% ？ 10% 、 15% 或更多？」。筆者的答案是：「 2009 年底私人住宅總存量 1,090,600 個， 2010 年七月份有 12,957 宗住宅交易，以年率計，是 14.28% 。」對於住公屋的七十多萬個家庭，以及那接近一百萬個不買不賣的家庭來說，樓價高低是無關宏旨的。
• August 03, 2010
• 14:36

  最新霸權排行榜：仍然是五大──改版意見徵詢(2010/08/03)

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  筆者第二本書《樓市漫步──置業進階筆記》早已斷版，書展時見有讀者說去過很多書店都找不到，即市面上的存貨亦已很少，所以筆者正修訂2010年版。 新版除更新數據外，更會將舊的內文進行深化，及增加新的文章。有讀者意見認為部份文章論點表達得不夠清楚直接，筆者將會全面改寫。例如其中一章講發展商的選擇，是寫得最短的一章，筆者也不滿意，將會改得更淺白直接。 第二版的第五部份金融海嘯及第六部份附錄的物業資料，將全部刪減，新版將以全新內容代替。初步構思是寫買樓時機的選擇，以及揀樓的方法及原則，以及物業投資（包括炒樓）的操作。 關於未來將落成及計劃中的地產項目，筆者查閱最新的年報，得出以下數據： 　   所佔樓面     總樓面   恆基     18,928,285     25,461,966 長實     13,903,708     14,183,352 新鴻基       9,815,200     10,879,779 新世界       5,779,565     10,213,442 信和       2,867,613       5,259,890 九建       2,574,749       2,646,868 嘉里       2,164,479       2,912,264 爪哇          882,061          907,470 嘉華          876,889       3,650,503 太古          677,339          733,516 泛海          596,650          894,500 合和          514,433          931,990 英皇          496,200          496,200 華置          433,045       1,834,380 會德豐          283,236       1,027,500 興業          260,023          520,045 麗新          236,000          306,000 遠東          230,840          237,368 恆隆            86,166            86,166 港鐵     38,508,942     38,508,942 市建局       4,464,164       4,464,164 《樓市漫步──置業進階筆記》本來的主旨就是幫助人們買樓，各位讀者如對改版有何提議，歡迎回應指出，希望新版的內容更能切合讀者的需要。謝謝！
• July 31, 2010
• 14:07

  個人也要企業能力──「霸權」從何而來(2010/07/31)

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  投資市場的成敗利鈍往往顯出人性的弱點，人們趨利避害卻被眼前的景象迷惑，以為現在看到的，將會繼續延續下去，可是只需「回帶」一望，世上沒有永遠升市，亦沒有永遠跌市，只有變幻才是永恆。所以筆者最近亦表明，即使眼前樓市節節上升，亦不表示值得以現價買樓，並非筆者看淡後市，而是以投資論，估值較低的股市不是更值得考慮嗎？   此亦是筆者一向批評某些論者，以為樓市長升不跌，地產商永遠受惠，建立萬世霸權。歷史的事實表明，此款霸權從未存在，即使有之也只是歷史長河內的一瞬。有人說香港經濟被六大地產家族把持，莫講此六大家族當中的猶太家族並非以地產為主業，即使其餘的五大家族，即「李郭李鄭」及包吳氏，亦不是以地產業起家。 華資財團崛起之際，有所謂「地產五虎將」，即長實、新地、恆隆、合和及大昌，與方今「五大地產」比較，只餘下前二者，而加添了恆基、新世界、信和。更早期香港的商業王國是「四大洋行」，即怡和、和記、太古、會德豐，要不是退居二線，就是被人吞併。現今的所謂霸者，他朝亦可以因決策錯誤、管理不善，甚至是接班問題而退位讓賢，「家族霸權，世代相傳」，從何談起？ 香港的地產發展商，原本從事各行各業如製造業、金銀珠寶業、商品貿易、航運等，從而賺到第一桶金，才有足夠財力轉營地產，甚至進軍零售業、公用事業。如果因為部份發展商事業廣大而視之為霸權，則亦可以說是「工業霸權」、「貿易霸權」、「公用霸權」，而無視這是資本主義的「優勝劣敗，能者居之」的現象。對筆者來說，他們的企業才能 (entrepreneurship) ，才是壯大的主因，其道理一如「揀股要揀管理層」。 在大師姐的著作中 (P.204) 明言生財需要擁有三個要素──土地 (land) 、勞動力 (labour) 和資本 (capital) ，所獲得的是租金 (rent) 、工資 (wages) 及利息 (interest) ，工資和利息來自人類的努力，而土地擁有者沒有創造土地或其價值。有讀過經濟學的人應該浮現出一個疑問：第四項生產要素──企業才能何在？古典經濟學的確只有前三個可見的要素 (physical factors) ，可是近代經濟學者指出第四項生產要素，其所獲得的回報是利潤 (profit) 。 無論根據馬克斯主義、佐治主義，以至大師姐的著作，壓根兒就不承認所謂企業才能，認為企業能不斷壯大及擴展，並不出於其主事人及管理團隊的竭精盡智，而是來自於剝削勞工或土地使用者。如果這是事實，則資本擁有者及土地擁有者就不會倒閉，管理不善者亦能透過資本及土地壟斷而永續，然而無論銀行或發展商倒閉是不絕於書。至於說大地產商霸權令到中小地產商遭擠出市場 (P.157) ，諷刺的是最近百利保與新地嘉里合作推出南灣項目，麗新則推出翠峰 28 及萃峰。 與其訴說社會怎樣不公平，不如尋找當中的規律令自己得益，財團是因企業才能乘時而興，作為個人亦可尋求發展此種才能，比如在 2005 年英文版出版時見到樓市大有可為而入市，到今日 2010 年中文版出版後路人皆見時計劃收割，已經獲益不淺。 有些文章令人看後心曠神怡，事後卻是過眼雲煙。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• July 27, 2010
• 9:15

  寫在長江水災時──三峽水壩有何用？(2010/07/26)

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  網上很多言論說三峽大壩不能在每秒七萬立方米洪峰把洪水完全攔在水庫之內，而要排洪四萬立方米，所以沒有防洪作用。 所謂洪峰，就是在一段短時間內水位漲得極高，比如上星期香港落了兩個小時黑雨，大埔某村就遭到滅頂之災。即使雨在其後減少甚至停了，甚至連堤防都沒有崩塌，一出現漫堤即水位高過堤壩的高度，兩岸就會水浸。 長江一出三峽，已完成了大部份的落差，接著就是荊江懸河段，即河底比兩岸高，只要決堤或漫堤，兩岸幾千平方公里的兩江平原（長江及漢江）就會遭到滅頂之災，所以開闢荊江分洪區，寧願農作物不要了，人疏散到高地。 水流在三峽很急，一過宜昌就慢下來，以前沒有大壩就無法削減洪水的峰值，無論是七萬立方，甚至十萬立方，都無可奈何，現在由七萬削到四萬，已減低了水量及流速，無需啟用分洪區。有些人認為大壩應該一滴水不放下去，難到要三峽漫堤才放水？到時不是四萬，可能要七萬。 到真的不放水時，他們又會說重慶水災，重慶水位比大壩高38米（大約12層樓高），難道洪水是由下游唧上去？河口水位是零米，大壩水位比如140米，這個落差難道歸因於水力坡度？根本上游不斷來水，而三峽是河道型水庫，任何河道這個坡度都永遠存在。 而目前武漢災情，是因為漢江洪水，重慶則是因為嘉陵江（電視影片顯示，在重慶朝天門碼頭，江水是平靜的，嘉陵江水則是急促的），而長江中下游洪水，根本就是來自支流及兩湖，三峽管得了嗎？ 長遠來說，南水北調可減輕這種全流域暴雨形成的洪災，就是把水預先抽到乾旱的北方。今天漢江支流丹江（即湖北丹江口水利樞紐所在）洪水暴發，要向漢江洩洪，他日南水北調中線完成，丹江口將排水到北京天津。不過到時又有新的問題出現，比如黃河海河的下游又能否應付洪水呢？     東線   中線   西線
• July 24, 2010
• 14:02

  誰出雞，誰出豉油？──大師姐為單稅社會主義招魂(2010/07/24)

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  最近有本揭露地產商霸權的著作發表，其實不用勞動某發展商大師姐著書立說，地產行業的優勢早路人皆見。筆者在《資本雜誌》 1987 年創刊時的香港十大富豪榜，已發現絕大多數富豪均與地產有關。作為小市民要投資致富，除股票外，置業可能是另有一番天地，而非「端起碗來吃肉，放下筷子罵娘」，認為是不道德而不參與其中。 大約一百年前，孫中山三民主義中的民生主義，已有一段講及「平均地權，漲價歸公」，意思是要打破土地擁有權壟斷的現象，並要求把土地增值的部份收歸公有。此種概念來源自美國社會運動家（筆者並不認同他是經濟學家，正如馬克斯也不是）亨利．喬治 (Henry George) 所著的《進步與貧窮》 (Progress and Poverty, 1879) ，當中鼓吹「人人都有使用土地的平等權利。我們必須把土地當作公共財產」，方法是推行單一稅 (single tax) ，就是只從土地徵稅，同時廢除勞工及生產稅，即薪俸稅及利得稅。類似清朝雍正朝的「攤丁入畝」。 大師姐亦明言是是受該書影響而揮筆疾書，筆者亦特意借來英文原版拜讀，當中 Book VII Chapter I(The Injustice of Private Property in Land) 講述，只有勞力及生產的獲利是公義的，從土地 (land) 獲得的地租 (economic rent) 並非其持有者的努力得來，而是社會進步及環境改善等外部原因，所以社會就有權把此等增值收歸公有。 馬克斯主義認為，資本家在生產資料及勞工的組合下獲得利潤，這是剝削勞動人民剩餘價值的行為。以筆者觀之，佐治主義 ( 真有其詞，英文是 Georgism) 或稱單稅社會主義只不過是將「資本家」換為「土地持有者」（地產商是其中之一，小業主又何嘗不是？），把「剝削剩餘價值」改為「不勞而獲的土地增值」。 試想想，如果所有的土地及物業持有人，無論是地產商、政府或小業主均一視同仁（基於公平原則，筆者看不到分開對待的理據），要把土地增值拿出來，而且要年年抽稅，還有誰會持有物業？ 2009 年底全港私人住宅物業總存量 109 萬，由地產商持有的貨尾現時只有 7,036 個，建築中而未出售樓花的有 43,000 個，其餘絕大多數是由小市民持有。如果八十後有能力上車，他們亦要交土地稅。 現時物業持有者只需要交差餉、地租，買入時要交印花稅，稅局有權就炒樓個案徵收利得稅，地產商出售或出租物業時盈利要交利得稅。如果香港像佐治主義般「漲價歸公」，究竟是誰人出雞，誰人出豉油？ 偏偏香港被目為「取財於地」的最佳例子，根據維基百科的 Henry George 條目 ( [en.wikipedia.org] ): Hong Kong is perhaps the best example of the successful implementation of a high land value tax. The Hong Kong government generates more than 35% of its revenue from land taxes, and keeps its other tax rates low. 有認為政府因為稅收大多來自地產與相關行業，成為既得利益者而不欲改變，筆者不禁要問：建議引入地價稅、土地增值稅，政費豈不更傾斜於地產行業？更極端如佐治主義要廢除薪俸稅及利得稅，只收土地稅收，不單令稅基更形狹窄，只要地產市道有何風吹草動，結果就是一損俱損，而對上一次只是 2003 年之前的幾年。 事實上真正的既得利益者既不是政府亦不是地產商，而是交低稅率甚至不用交稅而享用各種公共服務的廣大市民，並非如有人聲稱，大多數政費均用來出糧給公務員。這類偏頗的論調，例如說中產階級無論樓市升跌都爆晒缸，地產權貴們即使樓市暴跌也是絲毫不損之類，在該書中所在多有，不贅。 想改變世界不難，如果不能提出具體方法，甚而沒有全盤考慮清楚各種影響，想之麻！   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• July 21, 2010
• 11:57

  新書《財來自高鐵》經已上市

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  http://www.gccd.com.hk/booklist_single.asp?bid=4441 全港首本高鐵投資指南！ 未搭過高鐵，也能駕馭創富良機 陸上長江不簡單 財富機會滾滾來 沿線省市發展大預測　助你規劃內地置業藍圖 嶄新好淡因素評分機制　剖析高鐵相關股資 詳細剖析香港角色及西九樓市影響 香港人，把眼光放遠一點吧！高鐵並不是國內人的事，高鐵與你我也是息息相關。讓中國人驕傲的高鐵正不斷刷新人類鐵路史上紀錄，「中國速度」已成為國家發展的代名詞。 據國家鐵道部預計，高鐵2012年將覆蓋全國逾九成人口，可見對城市發展的影響極其深遠。《高鐵創富全規劃》是暢銷書《樓市漫步──置業進階筆記》、《智識揀樓──香港各區置業指南》作者脫苦海，首度與著名股票投資作家麥振威攜手合作的創富工具書，全書從高鐵規劃、高鐵沿線城市發展預測，以至香港角色及西九樓市影響，均為中港置業者提供有用參考。下半部分的高鐵相關股份投資剖析，更採用嶄新又獨特的利好利淡因素評分機制，為高鐵板塊提供持續評估的依據。 作　　者 ： 脫苦海、麥振威 出版　社 ： 博顥出版 出版日期 ： 2010 年7月 頁　　數 ： 216頁 釘　　裝 ： 平裝 國際書號 ： 978-988-19177-1-3 書　　價 ： HK$88
• July 19, 2010
• 11:41

  大家都無準備好──最低工資將引發大洗牌(2010/07/18)

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  香港最低工資終於立法，下一步是水平究竟是$33還是$24，對於筆者個人來說，既不會是受惠者，亦不會是受害者，但看到的是無論勞資雙方均只是打各自的小算盤，而欠缺全盤的考慮。 其實國內早實行最低工資，富士康也跟著來加，無論中港兩地，擺在眼前的均是勞動力成本絕對值的提高，郭台銘就講白了應對之道，就是──搬。不過呢招在香港都唔係好行得通，因為可以搬的一早搬晒。剩下的如清潔、保安、零售之類，係搬無可搬，所以才軟硬兼施，甚至如今早城市論壇黃家和先生那樣大打人情牌，說甚麼勞資一條船。 工人代表說的是低工資怎生活，不如領綜援，其實資方真的出更多人工，撇除各種方法規避，最終也要增加工作量或效率來吸收成本，勞動力市場出現弱肉強食汰弱留強已可預期。 至於資方說要裁員甚至倒閉潮，或者真係會出現，但有生意就有人做生意，中小型執笠，自有大財團接來做，最終連資方市場都會出現弱肉強食汰弱留強。 其實社會整體不應只從勞方或資方的角度看，而是這種不可避免的遊戲規則的改變，最終演變為商業模式的大洗牌，就以飲食業為例，使用人力較多的酒樓、茶餐廳，會否被諸如三文治店、波仔飯盒蠶食呢？又或者提升的工資又會否轉嫁到消費者身上呢？
• July 17, 2010
• 14:43

  買不到的，繼續買不到──中小單位無助上車(2010/07/17)

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  西九龍兩大發展商幾乎同時推盤，結果沒有互搶客源，信和的帝峰．皇殿固然可以加價加推也去到貨，新地與市建局合作的形品．星寓更在首日即賣出八成多，相信新地將於短期內全力出擊，以便騰出手來推出鴨脷洲南灣。而奧運站一帶的二手市場，亦受一手市場帶動，一片反價封盤之風。 所謂「龍上天蛇落地，最怕高不成低不就」，新盤只要市場定位反映實際情況，成績自然理想。帝峰．皇殿標榜豪華及帝皇式的形象，開價進取亦去到貨；形品．星寓事前被人彈為一梯十二伙，全黑廁似酒店，發展商則以年青新生活，市區精品房作招徠，訂價以略高於大角咀舊區單幢半新盤，結果除吸引一般用家外，更有投資者（或稱炒家）見獵心起；而鴨脷洲南灣，一開盤就以大單位打頭陣，試想西環尾北角頭也要過萬一呎之下，南區臨海大單位當然可索價更高。  市建局高層乘時以推出中小單位領功作為公關手段，筆者反而看到，即使發展商推出三四百呎的細單位，只要樓盤位置不太差，面積乘呎價一樣過二百萬，結果一樣超出早前甚麼「八十後要上車」者的負擔能力。在市區地皮買少見少之下，發展商根本就不會低價推盤，無論單位是大是細，均不會是所謂「上車」之選擇，而是以現有業主改善居住環境為對象，比如空間寬闊一點，交通方便一點，更接近工作及起居之類。既然講得上是「改善」，自然要付出更高代價，磚頭在手也要加碼，偏生有些人既要改善環境，又不願付出更多。  筆者留意到一名自稱姓李居住在港島南區的人，在兩大經濟財經報章屢次投稿，訴說身為業主的他其實也想樓價下跌，以便換大單位改善環境。其實李先生為甚麼不去想想，零八零九年之際，樓價曾一如其所願大幅下跌兩成，八五按者已經負資產，當時他為甚麼不去實踐其換樓大計？而卻在短短一年之後，多次為文要求樓市下跌。  控制短期樓價走勢的，並不是供應，因為變動速度太慢；而需求卻可以極富彈性，在不同市況下可以差天拱地，相信各位讀者有留意最近幾個月的市況，即可發現買家們可以忽然走清光，然後又極速搶貨，其中關鍵在於市場信心。正當一年多前，金融海嘯之下風聲鶴唳，樓價低迷又如何？大多數人均不會逆市而行執平貨，甚而換樓也是畏首畏尾，八十後不會毅然上車，李先生也不會去換樓，甚至當時居屋推售，亦可以認購不足。 今日一眾訴說樓價貴買不起的「樓市受害人」，是否在任何市況之下都買不起，或者即使有能力卻沒有決心？幾十年來擁有物業，一向都是一種成功的指標，所謂「四仔主義」也是以屋仔行頭，何以方今一片經濟「低迷」（對於某類人來說）搵食艱難之聲下，買樓又忽然變為人生的必需品？尤其是一眾自命高學歷低收入的八十後，有如一代名劍長埋塵土，卻去望樓甚至望九龍站而輕嘆？  沒有決心又沒有能力的人，即使推出二百呎單位，呎價四千又如何？八十萬物業首期廿四萬都拿不出來，更何況發展商興建中小單位，目的是盛載更高的呎價，而非開倉派米。而有能力又有決心者，一早低位入貨喇！   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• July 15, 2010
• 12:57

  崇洋媚外、消費主義、扮晒野──叫得你做中剷，即係想搵你笨(2010/07/14)

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  讀財經雜誌得知又有人為中產階級列出定義：   [www.businesstimes.com.hk] 中國中產階級十大標準 中產人家大多從事腦力勞動，主要靠工資及薪金謀生，一般受過良好教育，具有專業知識和較強的職業能力及相應的家庭消費能力；有一定的閒暇，追求生活品質，對其勞動、工作物件一般也擁有一定的管理權和支配權。同時，他們大多具有良好的公民、公德意識及相應修養。換言之，從經濟地位、政治地位和社會文化地位上看，他們均居於現階段社會的中間水準——這是一個貌似明晰，實則含混的定義。 就是這樣含混的定義，也仍舊有人表示不同意。這個定義強調的是職業(職務)和經濟收入，而作家王朔就說，「中產階級不見得要從經濟收入上劃分，安於現狀的，尊重既有社會等級和道德規範的都可在觀念上列入中產階級。」對王朔的定義，當然同意的人就更少。按王朔的說法，中國最大數量的中產階級應該出現在10 來億安分守己的農民中間，眾所周知，中國農民中的大多數，現在首先要解決的問題不是「中產」，而是溫飽和小康。 一篇文章提出中產階級的十大標誌： 1、年收入20萬元以上。 2、持有已經上市的股票或者期權，至少有希望於近期內上市。 3、有度假小屋或別墅以及一輛看上去不錯的車，跟人合買的也算。 4、有豐富的夜生活，不一定是去夜總會或者打麻將，通常是商務談判或者聽音樂會。 5、有外國身份或者至少在外國呆過三年以上。 6、對一些時髦的文化，如MP3或者彩信均不感興趣，但對於古老文化非常感興趣，對各個國家的古文明有一定知識，特別是有古玩方面的知識。 7、知道各種禮儀，風格是美式的，但心裡崇拜歐洲。 8、知道最新上演的歌劇和芭蕾舞劇。 9、談話中經常夾雜外語單詞，聽眾不懂再用中文解釋。 10、著裝隨便，但不是普通的隨便，而是一種非常刻意的隨便。 即如行到街上，無端端有人讚靚仔靚女，唔係想賣野就係騙子，十點又好，一百點都好，好多所謂中產的定義，都不離幾樣：   崇洋媚外 5、有外國身份或者至少在外國呆過三年以上。 7、知道各種禮儀，風格是美式的，但心裡崇拜歐洲。 9、談話中經常夾雜外語單詞，聽眾不懂再用中文解釋。   消費主義 1、年收入20萬元以上。 2、持有已經上市的股票或者期權，至少有希望於近期內上市。 10、著裝隨便，但不是普通的隨便，而是一種非常刻意的隨便。   扮晒野 3、有度假小屋或別墅以及一輛看上去不錯的車，跟人合買的也算。 4、有豐富的夜生活，不一定是去夜總會或者打麻將，通常是商務談判或者聽音樂會。 6、對一些時髦的文化，如MP3或者彩信均不感興趣，但對於古老文化非常感興趣，對各個國家的古文明有一定知識，特別是有古玩方面的知識。 8、知道最新上演的歌劇和芭蕾舞劇。   如此這般的定義，只是寫給沒有錢又以為自己有錢的窮人睇，「中產階級」作為一種社會人群的描述，應該偏向於「社會經濟地位」(socio-economic status)，而不有甚麼生活習慣之類任何階層人仕都可以擁有的特徵，例如講野彈外語名詞，筆者只會認為是語文能力不足，很有需要去進修。   香港官府也為『中產』定義提出五大原則： 1. 須有儲蓄習慣，退休後不必倚仗政府綜援救濟。 2. 家中藏書以「政治分析性及要求思考為主」，如基本法或香港前途問題，而不是閱讀食療、美容、漫畫等。 3. 中產階級須關注「子女教育前途問題」。 4. 中產階級要擁有「政治意識形態」。 5. 中產階級要有某種嗜好，「打麻雀」就不是中產階級的行為。   似乎寫錯了字，應該是「政治動物」的定義，總不成退休政客要申領綜援吧！
• July 10, 2010
• 14:03

  青嶼幹線小全張──絕對值與潛在值的矛盾(2010/07/10)

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  就在信和帝峰．皇殿以一萬水平定價而仍能去貨之際，市場預期新地旗下的形品．星寓亦會以相近水平開盤，結果第一份價單，首批平均呎價 7,831 元，最低呎價 6,880 元，與意向呎價過萬相比固之然不及，予人雷聲大雨點小之感。 筆者以前曾以海濱南岸為例，探討發展商新盤定價的策略，需要考慮諸如與鐵路站的距離，是否臨海之類。當然有更多的因素需要考慮，單以此兩盤為例，帝峰．皇殿既有四房大單位，亦有一房細單位，但形品．星寓則以小型單位為主，開則上雖然一房的所謂「精品房」或 Studio Flat 能索價比傳統小家庭的二房單位為高，但始終不及大至過千呎的四房單位。 究其原因，樓價最終由相匹配的目標買家決定，能夠買四房過千呎單位的人，實力當然遠超只能買二房單位的人，此現象即在二手市場也俯拾即是，比如最近昇悅居一個 947 呎單位，以 750 萬元易手，呎價達 7,920 元，而據中原城市指數的昇悅居調整呎價，現在只是 5,901 元。大家可以想見：開則或景觀欠佳的單位，呎價便會遠低於 5,901 元，以拉勻平均數。 所以市場主流簡單地以同區不同物業比劃，作為新盤開價高低的指標，實乃過於簡化。帝峰．皇殿之高於形品．星寓，只能算是樓價絕對值反映了兩者基本因素之不同，並不能視之為誰勝誰負，在目前的市況之下，細細粒容易食的一房單位，自會吸引某些首期較少而由急於上車的人，形勢比人強之下，亦只有接受更高的呎價。 目前的市況，看好的人比看淡的多，每次賣豪宅地均為市況增添更多燃料，筆者預期的一次調整已悄然離去，以中原城市領先指數計，前高位 80.68 ，低位 79.12 ，連 2% 跌幅都沒有！既然樓市氣吞牛斗，又是否入市的時機呢？ 筆者認為投機與投資最根本的分別，前者著重點是方向，比如市盈率 19 倍入市也不要緊，只要有辦法在 23 倍時出貨，已有兩成升幅；後者則著重購入點估值的高低，比如 12 倍時入貨，即使後來跌到 10 倍甚至更低，最終仍可獲利。樓市此時估值高（從租價比率或租金回報衡量）但方向上的處境，是典型的「投機市」而非「投資市」。反而股市是估值合理而後向未明，是適宜逢低建倉等收割。 無論新盤定價又好，二手市場的叫價亦好，越是高價，越把後市潛在升幅透支，甚至將會有一天超出基本因素所能反映。九七時兩個最典型的例子是六千元的天水圍及八千元的深井，直到今時今日，亦是遠離家鄉。 歸根結底無論樓股市場，或小如炒賣郵品甚至比如世界盃紀念品之類，有些價位只存在於某時某地所營造出來的市場氛圍，當此種氛圍不復存在，此等價格亦將永遠消失。用樓股為例或太沉重，就拿郵票為例， 1997 年青嶼幹線通車紀念小全張票面值 5 元，筆者在網上找到一拍賣網，有以下描述： 「由於圖案非常精美，該小型張在 97 年曾火了一把，最高曾炒到近百元的價位，近年郵市不振使該小型張的價格跌到了一個難以想像的低位，投資價值現在已經完全凸現，一旦郵市回暖升值空間非常廣闊！」 筆者手上也有一疊，買入價不是伍圓，也不是佰圓，而是 $1.5 ，大概是五十張吧！數也懶得數。大家想想與樓市的關係吧！   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• July 06, 2010
• 13:11

  「好」人難做──究竟應不應該追差價？(2010/07/05)

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  http://property.mpfinance.com/cfm/pa3.cfm?File=20090318/paa01/eaa3.txt 新世界罕有不追撻訂差價 海濱300伙重售 欠差額3280萬  文章日期：2009年3月18日   【明報專訊】金融海嘯爆發後，不少無力上會的小業主，被迫走上撻訂一途，其中，今年暫列為最大型「劈價」重售「撻訂盤」，由新創建（0659）及新地（0016）合作發展的紅磡海濱南岸，更是其中的表表者。正當這批撻訂的小業主，需面臨被發展商追討差價之際，新創建母公司新世界發展（0017），其董事總經理鄭家純昨天罕有地表示， 無打算向小業主追討該批撻訂貨的差價 。 施永青：助紓緩社會怨氣 有業內人士指出，發展商高調稱不打算追討差價，實為近年罕見之舉。而中原集團主席施永青表示，以往發展商亦多次強調保留追討差價權利，但 大部分因涉及公司名義買入，故難以追討 。不過，他亦指海濱南岸也有不少用家購入，面對現時金融海嘯下，發展商亦寧願選擇「放人一馬」。「首期都貢獻晒出畀發展商，呢已經可能係小業主一生積蓄，我覺得此舉係王道做法，對現時香港人對大企業有詛咒下，相信呢樣對紓緩社會怨氣有一定作用。」 新地：商討中 尊重伙伴 紅磡海濱南岸累積約300個撻訂單位，並已全數重售，由於以低價重售，令新創建截至12月底止於有關項目上錄得3280萬元虧損，鄭家純昨日於業績記者會上說：「公司無意向買家追回差價。」但新世界集團企業事務部總監關則輝昨晚補充，海濱南岸項目由新創建與新地合作發展，故是否向買家追回差價，仍需要與新地商討。 海濱南岸於本月以平均呎價約5000元重售，鄭家純指出，虧損主要由於重售價低於首次發售價，重售至今海濱南岸已錄得700伙成交，相信未來作進一步撥備的機會不大。至於海濱南岸的合作伙伴新地，負責重售該盤的新地代理執行董事周國賢回應稱，現就會否追討撻訂貨的差價一事，正與合作伙伴商討，並稱集團會尊重合作伙伴。他又稱，該盤自重售後至今已累售約800伙。 撻訂多為空殼公司 難追討 該盤自本月初劈價約三成重售，發展商上月曾表示，該盤撻訂貨連貨尾涉約1000伙，並稱保留向撻訂業主追討差價的權利。業內人士表示，該盤早前向發展商撻訂的小業主中，幾近七成以公司名義購入，包括美資TPG基金，僅有約三成為用家。 有業內人士指， 是次發展商無打算追討該盤撻訂貨差價，主要由於大部分業主以公司名義購入，即使追討亦難以處理 ，故相信此屬個別事件，各大發展商未來會否追討差價，仍將視乎個別樓盤而定。 （明報記者陳天賜、張活儀報道）   [property.mpfinance.com] 絕大多數發展商 保留追差價權利 文章日期：2009年3月18日    【明報專訊】雖然是次新世界發展（0017）董事總經理鄭家純稱，無打算追討旗下紅磡海濱南岸的撻訂貨差價，但其實 香港發展商，多數都保留追討差價權利，以防令快將入伙的新盤出現撻訂潮。 業內人士指出，今年中前，去年高價開售的多個一手盤將會入伙，包括長實（0001）與南豐的將軍澳日出康城1期首都、何文田半山壹號，以及信置（0083）的火炭御龍山，將成為市場關注會否出現撻訂潮的焦點。 亞洲金融風暴掀撻訂潮 97年亞洲金融風暴爆發後，於樓市高峰期買入物業的小業主，紛紛因無力供樓而將物業撻訂，令一手出現撻訂潮，包括長實嘉湖山莊美湖居。據資料顯示， 美湖居因其後減價重售，故長實於98年起向撻訂業主追收差價 ，其中大快活創辦人羅開福，曾以公司名義於97年掃入約32個美湖居單位，結果因未能完成交易，加上該批單位亦減價重售，最終遭長實追討差價。 此外，今年初長實大幅劈價近四成重售的大坑名門頂層複式戶，個別小業主亦因未能完成交易，遭發展商入稟追討差價。   [property.mpfinance.com] 恒地表明重售不追差價 地產界稱做法罕見 文章日期：2010年6月16日   【明報專訊】恒地昨宣布公司擬重新出售20個撻訂單位，但表明「不會就任何重售所產生之樓價差額，向原買方提出進一步索償。法律上不明朗因素亦可從而避免」。地產界人士指出，發展商於買家撻訂時，一般會表明保留追差價的權利，恒地的做法實屬罕見。 本報翻查天匯撻訂20伙已呈交土地註冊處的合約顯示，若買家要求取消交易，賣方（意指恒地）可沒收樓價5%訂金，買家亦可能需要支付因取消交易而引致的包括佣金、行政費用、印花稅及律師費等。合約也訂明，賣方若重售單位，而重售價少於原價，買方需支付差價以及重售的相關開支，但又訂明 除非賣方於取消交易後6個月內重售單位，否則買方不應被要求支付差價及開支 。 取消交易損失7.34億 入帳損益表 地產界人士指出， 恒地可能考慮未必會於6個月內重售單位，所以得出不追差價的決定 。不過，現時發展商於取消交易文件時，多數都會保留這個權利。 恒地於上年度業績報告指出，恒地應佔（延期交易）的24伙之銷售金額及稅後盈利分別為19.12億元及9.73億元。恒地昨指出，由於天匯20個單位交易取消，有關取消交易的損失約7.34億元，將於集團本年度半年結損益表入帳。若該20伙於年內漸次重售，則於結算年度整體而言，該取消交易的損失將會減少。恒地副主席林高演昨稱﹕「再買出，就再賺錢」。   [www.rthk.org.hk] 地政總署質疑恒地處理天匯訂金手法「不尋常」   2010-07-05 HKT 11:38 恒地向立法會提交天匯延遲及取消交易，回覆地政總署的信件同文件長達二百頁。 在其中一封信件中提到，地政總署分別就交易日期，取消交易資料，以及處理訂金手法，向恒地查詢。 地政總署質疑恒地，只沒收樓價5%而並非沒收所有訂金及追討損失，形容處理手法「不尋常」。 恒地解釋，法例訂明，賣家可收回首次訂金，即樓價5%金額，而 有關買家都是以一元成立的空殼公司，相信他們不會有資產，亦無能力支付發展商損失，故不會浪費相關追討的法律費用 ，而恒地對豪宅樓市樂觀，認為可以重新售出單位。 [hk.myblog.yahoo.com] 2005-04-26：美湖居苦主求李嘉誠放一馬 長實集團為追回天水圍嘉湖山莊美湖居的物業差價，向一群無力上會的買家興訟多年，上訴庭最近裁定長實勝訴，每名買家須支付平均一百萬元的物業差價及律師費。買家今日以「苦主」之名，在報章刊登公開信，央求長實集團主席李嘉誠「作為中外知名的大慈善家」，體諒苦主境況，放他們一馬。 已損失百萬元積蓄 這群苦主為數超過一百戶，他們在九七年樓市高期買入美湖居樓花，支付了三成首期，平均約一百萬元。至九八年物業交吉時，金融風暴捲起，樓價狂瀉，銀行估價大減，以致買家無法借貸，被迫放棄百萬元首期取消成交。 苦主損失的不僅是百萬元積蓄，更被發展商長實集團追討因取消合約所帶來的損失，即物業差價，掀起一場漫長的訴訟。一直協助該批美湖居買家的立法會議員陳偉業說，上訴庭最近判決長實勝訴，買家須支付物業差價。 面對大集團沉重的索償，這群買家惟有訴諸公義，今日在報章上刊登公開信，向香港首富李嘉誠求情。公開信稱：「我們只是一群升斗市民，並不是炒家；我們在不能上會的情況下已慘痛地損失了畢生積蓄……在過去八年冗長的訴訟中，我們飽受極沉重的精神及心理壓力，我們已身心疲累，在人生路上，我們進退兩難，不知何去何從。」苦主希望「大慈善家」李嘉誠體諒，給他們重生機會，豁免餘下的樓宇差價。 政府工人麥先生是其中一位苦主，他於九六年結婚，九七年與妻子及胞妹合資一百萬元首期購入美湖居樓花，九八年金融風暴迫使他「撻定」，並面對百萬元索償，「我月入得萬一蚊，細妹又生意失敗。家惟有賣父母住緊物業還債。唉！我老竇七十幾歲，有乜郁，激死佢就弊。」 在事件中被長實反控誹謗的陳偉業昨日說：「我收過唔少呢類求助， 除呢個發展商之外，其餘發展商最後都冇收苦主差價 。人已經冇成百萬血汗錢，重要追收差價，真係好唔人道。」長實發言人表示，鑑於有些美湖居個案正進行法律程序，不便對有關公開信作出評論。《太陽報》
• July 05, 2010
• 5:17

  7月1日有甚麼大新聞？──漠視強鄰(2010/07/04)

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  在早幾天的7月1日，筆者留意到各電視台的新聞節目，絕大多數的篇幅都是講述香港自己的事，卻有兩單新聞只被輕輕帶過，甚至在夜間新聞因為要播清場的現場直播而乾脆刪去： 南京到上海的寧滬高鐵通車（又：滬杭高鐵將於今年十月通車） 北京市由即日起撤銷市中心的四區，東城區兼併崇文區，西城區兼併宣武區 但對於香港新聞節目來說，上午慶祝回歸遊行，下午泛民七一遊行，晚上政府總部集會，均更為重要，要用大部份篇幅來報導。 香港想與上海爭做金融中心，人家各種基建不只是上馬，而是陸續完成，而最近沙中線申請撥款，建造費大增六成至六百多億，與廣深港香港段差不多，而長度恐怕更短，到時又要計計每公里要多少塊，又是否傾向權貴，或每人分一萬元之類。 而北京市行政改組，正是減省架床疊屋，而國家行政機構由省地縣三級制，削減為兩級制。香港則反其道而行，增加局長一層，行政效率卻更形不彰。 香港越來越多人抱著「只有老子一套才成」，只要不完全同意，便黨同伐異，甚至目為仇寇，所謂一人則一義，十人則十義，是永無共識之途。那些口口聲聲真民主之徒，又會否想想十人則一義，正是所謂獨裁？民主就是要容納異己他們又能否做到呢？ 歸根到底，香港人以為有老本可食，有豬肉可分，就會繼續這樣，四鄰早輕舟已渡。人家同城，香港則「為牢化」。  
• July 03, 2010
• 14:03

  樓宇縮水誰之過？──發水遊戲，自有官府一套(2010/07/03)

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  奧運站帝峰．皇殿開售前傳出收票只及單位數量七成，恐有認購不足之虞，事後卻在短時間內沽清，令市場嘖嘖稱奇。其實代理或發展商究竟收多少票，只是停留在「聲稱」層面，即使是實數，亦可以是大量的重複票，就像新股超額認購倍數，多與少，與上市後股價表現毫無關係。 至於該盤熱賣，亦與之前賣地類同：好條件的大把人搶，條件較次賣不好價，如條件較次又要賣好價，結果自然是乏人問津。即如前兩周港島區某新盤開售，條件不如該區龍頭盤，卻想以溢價推出，即使只有區區數十，銷情冷淡亦應是意料中事。 筆者以前提及俄羅斯公仔結構，即在某地段內物業因各種條件排資論輩，新盤如想用超高溢價開售，條件是否能超越該區龍頭盤呢？帝峰．皇殿在奧運站附近，建築質素與一號銀海同級，開則大小切合市場兩極化，位置則據說兼具兩站之利，樓價略高於同區同系帝柏及柏景灣，而推售數量只是區區二三百伙，反應熱烈亦是在計算之內。 接著發展商提價 1% 加推，被目為不敢加價，既然現水平去到貨，利潤亦符合發展商預期，接近原價加推「以價就量」又怎能視為看淡？假若發展商大幅加價而銷情變淡，淡友又有另一版本的故事可造。其實看好看淡無所謂，但應該基於合理的分析與推斷，一面認為新盤造價偏高，另一面又批評發展商不敢加價，實乃首鼠兩端。 當然此等「兩頭蛇」行為或已成為香港社會的普遍現象，「公就我贏，字就你輸」、「我錯都係你唔啱」，即如掛著中立招牌的政府資助機構亦是如此。可持續發展委員會發表報告，提出五十一項建議，當中部份隱含規管「發水樓」之意。事後主席陳智思表示希望發展商自律，不然政府應考慮立法規管。 說句公道話，所謂發水樓，即發展商售賣樓宇總面積超出地則比率，是根據一套套政府定下的遊戲規則，並由政府相關部門批出圖則。究竟寬免多少面積是由政府部門決定，而建多高多密，更有城市規劃委員會審核。建築圖則及規劃經多次批核及修改，才能建成物業，與發展商的「自律」無關。陳先生應該呼籲政府定好遊戲規則，並責成相關部門嚴密把關。 經濟學之父亞當史密斯指出，自利是人的天性。自律一詞狀甚高貴，但要求別人犧牲利益來乘人之美，乃屬反逆人性。本港主要發展商絕大多數是上市公司，要向股東負責，當然在法例容許之下把利潤最大化。各種「發水措施」，原意甚佳，亦有陰謀論如筆者視之為「救市措施」，但當原意有所偏離，或客觀環境已變，為政者便有調整相關政策之責。 而此等調整，究竟又以何人的利益為依歸？例如嚴格執行環保露台與工作平台分作兩份，從用家的角度，兩者連成一片還有些用途及看頭，把兩者分開，甚至要兩戶人分佔同一長條型的工作平台，用家便成為受害者。筆者就想不到有誰會在此種安排之下得益。 筆者在一著名台灣討論區，看到有人這樣描述香港民情：兩個人買魚蛋，其中一人有五粒，另一人有六粒，往往是拿著五粒那人要求剝奪別人多出的一粒，而非為自己爭多一粒。發水遊戲亦作如是觀。     國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• June 26, 2010
• 14:21

  痛苦與快樂，只在一念間──房價收入比沒有實用價值(2010/06/26)

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  香港政情真的峰迴路轉，令筆者不禁要加一筆，大家不妨用欣賞的角度看一看。籤文曰： 「人情反覆似波濤，勿謂金蘭結義高，上古守明金重利，囊空不見舊同袍。」 點到你唔服？正如樓市，一幅地可以扭轉好淡，但筆者認為，估值高（即租價比低）的樓市不值得置業，因為後市如不調整繼續大上，恐怕會大大縮短升市的時間，即股票市場的所謂「炒爆市」也！ 另外兩種較多人用的估值指標，但筆者卻絕少用，是「供款負擔比率」與「房價收入比」，前者筆者曾專文解釋，主要原因是家庭收入水平、物業面積及地區、首期／按揭成數、按揭年期、按揭息率等可變數 (variable) ，均無法達成共識，比如究竟當 400 呎單位，還是 700 呎單位？當大學生收入，還是所有人的平均數或中位數。後者其實一樣，只不過把可變數減剩「房價」及「收入」兩項。 偏生就有些人利用這些指標大造文章，而且要加以利用支持一己觀點，甚至說要花半生甚至兩代人買樓！明眼人都知現實不是如此，但筆者也樂於拆解，究竟這個「痛苦指數」（要涯多少年才買到樓）或「快樂指數」（只需多少年便買到樓）的漏洞與真象。 第一個可變數是房價，明明二手樓才是市場的主流，為甚麼要以一手樓來計算？就以剛過去的五月為例：一手樓 685 宗，總值 60.42 億，平均價 882 萬；二手樓 10,329 宗，總值 368.06 億，平均價 356 萬；整體成交 11,014 宗，總值 428.48 億，平均價 389 萬。為甚麼要拿過千萬單位來計算？ 第二個可變數是收入，傳媒經常使用住戶收入中位數來計算出樓價是如何地貴，但這個用法大有問題。所謂住戶月入中位數，就是剛好有一半住戶收入比它高，又有一半住戶收入比它低。現時各類房屋住戶的比重是：臨時房屋 1.1% 、公屋 30.1% 、居屋／夾屋 16.4% 、私樓 52.4% ，如果大家同意前三者的月入比私樓低，則那個所謂中位數家庭，應該是居住在私樓之中的最低價值樓宇。硬要私樓之中住最低價值樓宇住戶（比如板間房，或單幢舊樓）去買千幾二千萬一手私樓（往往係豪宅，甚至是獨立屋），又有何實用價值？ 其實政府有統計各類房屋住戶的中位數，筆者製成下圖：     私樓住戶收入中位數一向都遠比整體數字高，使用私樓住戶的數值要比整體數字合理，而另一項值得留意的是，公屋住戶的收入停滯不前，居屋 / 夾屋住戶收入升幅亦不及私樓，Ｍ型社會的趨勢很明顯，再用以前一套「全民置業」去分析問題已經不合時宜。 如果視置業為痛苦的事，大可長期租樓，租金的波幅一向比樓價為低，把「房價收入比」稱為「痛苦指數」大可不必。筆者計算了自 2000 年至今的指數，發現根本就沒有測市作用： 2001 年上半年數值最低，理論上最易買樓，實際收入也可以隨樓價下降，以當時樓價置業，要守三至四年才見家鄉；而 2007 年末指數甚至比現在還要高，偏偏迎來三成的升幅。 你說這個指標有沒有實用價值？     房價收入比 住戶入息中位數 平均樓價   私樓住戶 全港住戶 公屋 居屋 / 夾屋 私樓 全港 2000 第一季 　 　 　 　 　 　 　 2000 第二季 　 11.5 　 　 　 $17,500 $242 萬 2000 第三季 　 11.1 　 　 　 $18,000 $239 萬 2000 第四季 　 13.3 　 　 　 $18,000 $287 萬 2001 第一季 　 9.7 　 　 　 $19,400 $227 萬 2001 第二季 　 9.6 　 　 　 $18,000 $208 萬 2001 第三季 　 10.5 　 　 　 $18,000 $227 萬 2001 第四季 　 10.1 　 　 　 $17,000 $206 萬 2002 第一季 　 10.4 　 　 　 $17,500 $219 萬 2002 第二季 　 11.1 　 　 　 $16,500 $220 萬 2002 第三季 　 10.4 　 　 　 $16,100 $200 萬 2002 第四季 　 10.5 　 　 　 $16,000 $202 萬 2003 第一季 　 10.8 　 　 　 $16,000 $208 萬 2003 第二季 　 10.5 　 　 　 $15,000 $188 萬 2003 第三季 　 10.7 　 　 　 $15,000 $192 萬 2003 第四季 　 14.0 　 　 　 $15,000 $252 萬 2004 第一季 　 14.2 　 　 　 $15,800 $270 萬 2004 第二季 　 14.7 　 　 　 $15,400 $271 萬 2004 第三季 　 13.3 　 　 　 $15,500 $248 萬 2004 第四季 　 16.3 　 　 　 $15,500 $302 萬 2005 第一季 　 15.4 　 　 　 $16,000 $296 萬 2005 第二季 　 16.4 　 　 　 $15,700 $308 萬 2005 第三季 11.4 15.3 $10,500 $18,500 $21,400 $16,000 $294 萬 2005 第四季 12.1 16.2 $10,500 $18,500 $21,500 $16,000 $311 萬 2006 第一季 8.9 12.2 $10,800 $20,000 $24,000 $17,500 $255 萬 2006 第二季 10.5 14.8 $10,200 $19,000 $23,000 $16,300 $289 萬 2006 第三季 10.6 14.3 $10,600 $19,500 $22,500 $16,700 $287 萬 2006 第四季 10.8 14.4 $10,600 $19,700 $22,400 $16,800 $290 萬 2007 第一季 9.9 13.9 $11,000 $20,000 $24,800 $17,700 $294 萬 2007 第二季 12.5 17.3 $11,100 $20,000 $24,000 $17,400 $361 萬 2007 第三季 10.6 14.5 $11,000 $20,000 $24,000 $17,500 $305 萬 2007 第四季 14.0 19.0 $11,000 $20,000 $24,500 $18,000 $411 萬 2008 第一季 12.2 16.8 $11,000 $21,200 $25,500 $18,500 $373 萬 2008 第二季 12.6 17.5 $11,000 $20,000 $25,000 $18,000 $379 萬 2008 第三季 10.4 14.1 $11,500 $21,000 $25,000 $18,500 $313 萬 2008 第四季 11.3 15.3 $11,300 $20,500 $25,000 $18,400 $338 萬 2009 第一季 11.2 15.4 $10,900 $20,500 $25,000 $18,100 $335 萬 2009 第二季 11.8 16.2 $10,500 $19,900 $24,000 $17,500 $341 萬 2009 第三季 13.7 18.8 $11,000 $20,000 $24,100 $17,500 $396 萬 2009 第四季 13.7 18.8 $10,500 $20,000 $24,100 $17,500 $395 萬 2010 第一季 12.3 17.4 $10,600 $20,000 $25,500 $18,000 $377 萬     國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• June 22, 2010
• 14:10

  蝸居樓奴乃屬自招──「房價收入比」幾時變了「痛苦指數」？(2010/06/22)

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  這個專欄及指數筆者已留意了一段時間，今天閱報到這篇文章：   終於要花你半世紀收入了！　唐榮 www.facebook.com/hktongwing 上周唐榮閱讀一篇分析文章，預測市區新盤，包括港島及九龍區新盤，「豪宅化」情況將更為明顯，料今年市區一手平均每宗的註冊金額勢挑戰1,000萬元，1,000萬元是怎樣的光景？原來逾千萬元瞬間即達。 因為未到月結，所以該報告2010年數據截至5月底為止，每個一手單位平均價格是947萬元(把1至5月所有市區，包括港島及九龍一手成交總金額及總宗數相除)，該份研究報告指出，由於有機會推售的新盤項目均屬優質，加上賣地成績向好，新盤的定價或會較為進取，而且以南灣為例，估計不少定價為過千萬元單位，帝峰．皇殿亦不乏這類逾千萬元單位供應，相信會造成今年市區一手平均每宗的註冊金額增加。 唐榮貪心，反正每周要計算置業痛苦揩數，再拿美聯物業(01200)的網上土地註冊資料算一算，截至6月17日的登記顯示，市區一手單位的平均價格，竟然在17天內升至1,117萬元，與首五月的平均價比較，帳面相差170萬元，漲幅高達18%，簡單理解就是，過去17天有遠超千萬元的、一手成交登記，才能把一手平均價格由947萬元拉動至1,117萬元。 買市區新樓　須52年不吃不喝 市區一手成交登記，截至本月17日，總成交宗數是2,103宗、總金額接近235億元，平均每單位價格升至1,117萬元，如果以家庭月入中位數換算(見表)，讀友終於要以半世紀的人工，高達52年不吃不喝不穿不玩等等，全部人工奉獻才能抵銷今時一個市區新樓的價錢，而這種上升勢頭根據報告是仍未歇息。附表一直推算下去，要達到家庭每月收入10萬元，才能把置業痛苦指數壓至單位數的9.3年，即花盡月入10萬元家庭共9.3年的一分一毫。 有人會說，不買市區買新界？不過，同樣截至本月17日，平均每個新界一手樓盤的價格亦達633萬元，家庭月入中位數計算的痛苦度亦達29.5點。 模擬購市區一手樓置業痛苦指數 家庭月入（元） 置業痛苦指數（年） 17,900* 52 30,000 31 40,000 23.3 50,000 18.6 60,000 15.5 70,000 13.3 80,000 11.6 90,000 10.3 100,000 9.3 * 為家庭月入中位數 2010 年截至 17/6 每個一手單位平均價為 1,117 萬   根據 「綜合住戶統計調查按季統計報告」 ，全港住戶每月入息中位數為$18,000（表10.4），但： 公營租住房屋 $10,600 資助出售單位 $20,000 私人永久性房屋 $25,500   根據土地註冊署 「住宅樓宇買賣合約統計數字：一手及二手買賣」 ，2010年1-5月的統計數字： 　 合約價值 宗數 平均樓價 一手買賣 2010 年 1 月 54.33億 975 557萬 2010 年 2 月 41.43億 564 735萬 2010 年 3 月 144.32億 2,028 712萬 2010 年 4 月 191.77億 1,975 971萬 2010 年 5 月 60.42億 685 882萬 二手買賣 2010 年 1 月 307.21億 9,681 317萬 2010 年 2 月 366.35億 11,169 328萬 2010 年 3 月 339.26億 8,832 384萬 2010 年 4 月 341.05億 10,261 332萬 2010 年 5 月 368.06億 10,329 356萬 總計 2010 年 1 月 361.54億 10,656 339萬 2010 年 2 月 407.78億 11,733 348萬 2010 年 3 月 483.58億 10,860 445萬 2010 年 4 月 532.83億 12,236 435萬 2010 年 5 月 428.48億 11,014 389萬   不如大家又計下，駛唔駛半世人買一層樓？
• June 19, 2010
• 14:24

  此麵粉不同彼麵包──樓價調整需透過時間來體現(2010/06/19)

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  自何文田地皮拍出後，市場氣氛又一次轉好，不單中原城市領先指數止跌回升，部份區域更一片反價封盤甚至提價之聲，形勢似是一片大好。傳媒更火上加油，拿同區現有物業與該地皮樓面呎價比較，得出該項目要賣呎價兩萬，而同區全新的半山系列，以至半新的君頤峰帝庭園等，均只是近萬或略為超過一萬，是為「麵粉貴過麵包」的論調。 類似的議題筆者早在 2004 年就為文《燕碎當然貴過麵包 ── 談官地拍賣》 [hk.myblog.yahoo.com] 談過，歸因於不同質素的物業，不宜直接比較。當時拍賣的地皮是嵐岸及壹號雲頂，發展商用更高的建築成本，推出超越同區級數的物業，到賣樓時又以高溢價推出，一方面被市場接受，但另一方面現有的物業亦不見得能接近此等溢價。 現時有一更佳的例子，就是元朗的新時代廣場，第一期 Yoho Town 現價大約四五千，第二期 Yoho Midtown 一手價大約五六千。一般人認為同區的現樓與樓花可作比較，則本是同根生的現樓與樓花又是否趨近呢？建築質素不同固然有關，但時間折舊亦是另一原因，以每年 3% 折舊率計，相差六年即大約 15% ，由是觀之，兩者建築質素的差距大約佔 5-10% 。 而上述例子之所以成立，是由於 Yoho Midtown 將於今年內入伙，大大減低了時差的因素。這一點有炒開期指的朋友相信立即會明白：即月期指與下月甚至下季期指之所以出現差價，是因為市場對未來後市的不同看法，如市場睇好未來幾月的後市，理論上越遠期的合約價格更高。 同樣道理，何文田地皮落成期是 2016 年前，發展商計算的並不是現在的樓價，而是六年後的樓價。而事實上新地的建築期又比行內一般的三至四年為長，例如屯門站上蓋 2005 年已購入，到現在仍未落成或出售，這已是五年時差。此所以「麵粉貴過麵包」是合理現象：拿 2010 年的樓價，去比較 2016 年的樓價，但要將之推論為同區樓價大有可為，恐怕淪為不當類比。假定未來六年每年樓市上升 5% ，六年後便上升 27.6% ，而人所共知豪宅價又比大市升得多，比如每年 10% ，六年後便上升 61.1% 。然則這款升幅是要透過時間來體現，現樓只會賣現價，用未來一兩年的預期價賣亦可同情地理解，誰人會用六年後的價格去買現貨？ 所以筆者並不認為何文田及山頂豪宅地高價拍出對樓價會有即時的實質影響，而早前認為樓市要略為調整才能再上亦維持不變，最主要的原因是現時樓價估值偏高，根據差餉物業估價署資料，筆者計算出各類樓宇的租價比： 當中尤以港島及九龍區的大單位跌至 3% 以下，是 2003 年升浪至今的新低，筆者並不是說樓市會因而見頂，而是樓價的升幅大大超越租金升幅，以現水平估值入市，已無甚水位可言。解決此困局並不是只有樓價下跌一途，筆者認為更有可能是租金繼續上升，而樓價在現水平整固，則租價比有望回升至較高水平。 租金上升也要透過時間來體現，不可能一步到位，樓價在現水平整固，大市將更形健康。購買物業作自住或投資，亦不宜在高估值市況下入市，至於將豪宅升幅套落一般普通住宅，更是捉錯用神。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• June 12, 2010
• 14:12

  何文田點會無人爭？──市區豪宅地天價拍出(2010/06/12)

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  「多數從來是錯的」是投資界的格言，對上兩次拍賣東涌及粉嶺地皮，在市場一片看好之下卻慘淡收場，今次何文田地皮在拍賣前業界紛紛調低預期成交價，並提早放出各種看淡言論，如說 70 億是好淡分界線，拍得低於此數即發展商全面睇淡云云，卻偏偏由新鴻基地產以超越所有「市場預期」的價格拍出：   拍賣價 樓面呎價 新鴻基地產 109 億 $12,539 美聯 98 億 $11,274 第一太平戴維斯 90 億 $10,354 威格斯 87 億 $10,008 中原 87 億 $10,000 利嘉閣 78 億 $9,000 韋堅信 71 億 $8,226 有地產界聞人著書立說，認為測量師是跌市的元凶，在 2009 年初時還要預測樓價再大跌兩三成（當時大市已由高位下跌兩成），結果樓市還原基本步，升回海嘯前的水平。該作者認為專業人仕引導銀行向物業投資者迫倉，到後來睇錯市卻無半點交待，似欠市場人仕及客戶一個公道。平情而論，答案只有一個，而預測可以有無限個，估錯的佔多數十分合理，正如千百人買六合彩，中獎者只有幾個人，所以筆者對於股市或樓市的所謂大行報告往往不予理會。 同樣地在輿論一片睇淡樓市之下，筆者與少數的評論均認為樓市跌極有限，期望下跌兩三成提供入貨機會，未免有如守株待兔。就以筆者的下跌目標 74 點，由高位 80.68 計只是下跌 8.28% ，雖然每百萬損失 $82,800 ，能不能算是大調整呢？對於期望上車或添置物業作投資之用者，雖然只是區區一個百份點的跌幅，卻因市情冷卻，往往有機會以合理價格購入優質物業；反之在熱火朝天之下無論物業質素或價格均欠理想，成敗利鈍往往決定於市場氣氛，偏生人類天性避淡趨旺，與市場反其道而行談何容易。 對於新地來說，既然大角咀市區重建項目也要以呎價一萬為目標，何文田半山物業自然更上一層樓，所以用如此高價投地，亦是對品牌信心的表現。反之如長實的半山壹號及富甲半山，以至恆基的天匯及名家匯，推盤時一波三折，高價投大大幅的貴地，又是否適合其投資策略？讀者有否留意，新地對於附有商場或豪宅地情有獨鍾，長實則多純住宅（包括建成後要交回港鐵的日出康城）及規模較少，恆基則投放更多資源在舊樓重建，此等作風之別，亦反映在投地之上。 有網友問何以同是九龍市區地，南昌站上蓋樓面呎價 $6,582 也流標，何文田卻被搶到 $12,539 呢？正是筆者經常講的Ｍ型社會：南昌站被公屋包圍，附近的私樓也每多中產上車盤，而且規定建中小樓宇，地價自然大打折扣。當然，何文田也是滿佈公屋居屋，但比如何文田山道文福道一帶，是傳統富裕階層的居所，同區換樓已有一班現成客。 以西九龍範圍之大，值錢的地段其實好有限，即使是這些地段之間，亦要排資論輩，京士柏及畢架山，似乎便在何文田及又一村之上。即使如此，這幅地之價值，一來對單位面積無限制，二來地盤夠大，三來就在何文田站附近，四來在半山之上，其可塑性能令發展商包裝為豪宅。 最大的啟示是：發展商買地也要擇肥而噬，我們小市民投資物業時，亦要如他們般理性選擇，未來大市波幅較細，益顯選擇的重要性。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• June 08, 2010
• 13:00

  樓市是零和遊戲嗎？──地產商暴利背後的原因(2010/06/07)

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  十年來，2000-2004年，發展商都是微利的多，甚至要賠錢，只要想一想由地皮到物業要3-4年時間，2000年的樓是1997年的地，2004年的樓是2001的地，發展商不見得有多大利錢。例如維景灣畔，太古與新地要減值幾十億才能收支平衡，珀麗灣第一期基本上是平手還要蝕利息。 2005-2010年，由嘉亨灣、窩八、爵悅庭開始才出現「一買就賠」的現象，發展商的暴利年代才開始。何以近年發展商得享暴利？最主要的原因是升市要超過3-4年，才會有平地貴樓，主宰發展商及小業主賺蝕的，最主要是大市的方向。 既然新樓並不是以普羅大眾為銷售目標，他們的設計及定價就不會理會市民工資的升與降，那麼市民是否沒有選擇權呢？有，就是二手市場，即使金融海嘯前的2008年初，很多二手樓仍在一般市民的負擔能力之內，至於海嘯後2009年初，更是由高位下跌了兩成。 為甚麼那時又不買呢？筆者可以負責任地講，正因為人人都唔去買，所以就跌了兩成，銀行唔放水，一般人又驚份工唔穩陣，兩者之間樓價跌是結果，真正的原因是市場永遠令到只有小部份人可以買到樓。市場從來都不是設計來滿足所有人的需要，而是調節有限資源與無限欲望之間的矛盾，買不起樓的人在任何市況之下都買不起，即使政府推出居屋、夾屋、首置之類，結果都是一樣，分別只是部份不自量力的人最終被這種扭曲市場的措施累死。 發展商與小市民或商戶並不是零和遊戲，當小市民或商戶買了物業，他們的利益便與發展商站在同一陣線，所謂甚麼為地產商或銀行打一世工的想法，聽起來很有道理，但人人都要吃飯，難道是為五臟廟打一世工？說到底人人都只係為自己打一世工，而不是衣食住行的供應者。
• June 05, 2010
• 14:05

  明明已擱淺卻要高叫起錨──南昌站上蓋流標事出有因(2010/06/05)

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  繼東涌及粉嶺地皮拍賣被發展商冷待之後，南昌站上蓋項目終以流標收場，即時被詮釋為強烈睇淡後市，或發展商與政府對著幹，以便增加談判籌碼。 先論發展商是否睇淡後市，早前長實李嘉誠先生被問及對市況的看法，因為不置可否反被人加油添醬，今次卻再次明確表示，有閒錢不怕買，三幾年後必有所獲，炒就免問，自住無所謂；另一大發展商恆基李兆基先生接受訪問時，亦明確表示通脹來臨銀紙唔值錢，宜買樓保值，甚至表示已賣股套錢，身體力行大量收購物業及土地。雖然新地郭氏兄弟還未被記者訪問，但從新地收起新盤，而以加價方式推貨尾，更連續多周成為新盤銷售單位最多的發展商，可見睇淡之論乃捉錯用神。 然則何以此三集團競投南昌站上蓋項目卻因條件不足而流標？所謂殺頭生意有人做，蝕本生意無人做，一如早前筆者分析東涌地皮，以至後來的粉嶺地皮，均只是希望越大，失望越大。西鐵上蓋地盤流標，幾已成為傳統，反而前地鐵的上蓋地盤，每多能一擊即中。以下是三個西鐵上蓋項目的流標與中標地價：   流標價 中標價 減幅 屯門站 2005 年 $3,564/ 呎 2006 年 $2,495/ 呎 ↓ 30% 荃灣西站七期 2007 年 $2,909/ 呎 2008 年 $2,100/ 呎 ↓ 28% 南昌站一期 2010 年 $6,582/ 呎       一如東涌地皮事前那些所謂估計，流標價單是每呎樓面地價已接近同區樓價，是否建樓不用磚坭沙石？結果要減三成才有承接，今日觀之，以 $2,100 呎樓面地價發展荃灣西站是穩賺不賠，但以 $6,582 去競投南昌站，是否要賣九千至一萬？ 就算他日一如往例，減價三成到每呎樓面價 $4,600 ，恐怕亦不會反應熱烈，因為西九龍區的典型上車半新盤如荔枝角四小龍，或以四五百呎為主流的港灣豪庭，每呎樓價也在五千多元浮沉多時。如政府堅持一定要以中小單位為格式，無論那一個西鐵站上蓋，發展商均只會堅持以同區中小單位呎價再作大折讓。「又要麵包平，又想麵粉貴」是一項自相矛盾的迷思，正是企圖在發展商的口袋擠出水份。 南昌站項目已因環保團體的圍攻而諸多限制，再加上要建中小型單位為主，要賣得起價根本就是強人所難。何況整個項目投資額達 300 億，發展年期又長，投資風險大增。政府一方面要回應民意，多建中小型單位以利某些人上車，另一方面又恐怕補地價金額偏低被目為利益輸送或賤賣官產，結果就走出來一個四不像：又要豪宅補地價，又要中小型單位格式，又要預留通風廊，又要保護山脊線。偏離市場條件的安排只有一個結果：就是不為市場所接受。 同是港鐵上蓋項目，西鐵由於是前九鐵物業，根據兩鐵合併的財務安排，是港鐵向港府租用前九鐵的鐵路資產以作營運；物業及地盤的擁有權在政府，港鐵只是代管代理，所以西鐵上蓋物業最終由政府主導。古有「休息是要走更遠的路」，今有「明明已擱淺卻要高叫起錨」，既然政策要為政治服務，有人高叫要中小單位上車新盤，又有人高叫不可賤賣，結果就出現自相矛盾的招標條件，進而導致流標。 即如筆者那樣睇好西九龍，亦不會認為萬元一呎是合理價錢，一號銀海向海景大約萬一，向樓景大約九千，南昌站不是有一面向海嗎？向海與臨海不同，大大個魚類批發市場就在南昌站以南，地盤面積比南昌站上蓋大幾倍，他日改變用途的話，筆者就不信會變為臨海公園，而不是用來發展住宅，甚至用來興建公屋，筆者一點也不奇怪！   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• June 03, 2010
• 14:28

  [轉載]賤男教精「佢」──時下某些人的價值觀(2010/06/03)

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  女人版： [www.discuss.com.hk]   男人版： [www.discuss.com.hk]   當笑話睇，唔駛動氣。
• May 29, 2010
• 14:22

  「說到底，房價是一個金融問題」──中港兩地組合拳的不同效果(2010/05/29)

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    港府透過不同官方及半官方機構出招大家有目共睹，暫時亦與筆者早前所講相似：對於發展商來說，新盤掛免戰牌轉而推貨尾，四月份貨尾單位跌至 5,000 伙以下，預計五月將進一步下跌。新盤銷情亦不算差，售價亦一點回軟跡象也沒有，甚至有發展商強調加價重推貨尾。反觀二手市場，成交全面縮水，叫價亦沒有之前的氣焰，但即使有議價空間，市場的觀望氣氛令到買家退卻，買賣差價並不因而縮減。所以等待樓市稍回來上車的朋友不用灰心，到時自有守不住的二手業主在市場上求售。 在香港一手與二手是兩個市場，而國內與香港亦是兩個截然不同的市場。香港發展商貨底薄資金雄厚，而且均建立各種途徑的現金流，比如收租物業、零售業、公用事業等，當然有力去守下去。不似國內某些過度膨脹的發展商，要主動八五折清貨，正如國內「名咀」郎咸平教授所講，內房發展商很容易面對資金鍊斷裂的危機，而中央從金融體系及銀行入手，實力不足的內房發展商是不得不低頭的。 而最大的分別是，香港政府仍然視土地及物業是投資工具，而中央政府則力迫土地及物業為解決人民生活所需。比如所謂囤地，在香港是理所當然，莫講很多發展商手上的農地持有數以十年計，丟空不發展亦不會有任何人苛責；甚至有很多世家或老牌發展商，亦是一幢幢大廈地囤積，稅局只是徵收差餉地租物業稅之類，社會上從來沒有人想向他們身上打主意，皆因「買樓收租」是自粵語長片時代至今都被為正當行為，就算丟空不住不出租來「養老鼠」（筆者以前也做過），亦沒有人多講半句。所以「屋多過戶」廿六萬，樓價一樣照升。 相同的行為在國內的輿論甚至政府眼中，均出現敵視之意，囤地者輕則如李二少般被人薄責，重則殺訂金並收回土地，閒置稅、物業增值稅等，亦在積極研究中。而小至第二套房不以個人為單位，而是以家庭為單位（夫婦當作同一家庭），所以鬧出「假離婚」以便各自享受首置按揭優惠的傳聞。當年因牙骹戰而要登報道歉的徐滇慶教授，專出一本書名為《房價與物業稅》探討其可行性，其副題就更有意思：「說到底，房價是一個金融問題」。 是的，香港一眾樓市評論者就是忽略了在香港這個高度金融化的社會，物業亦是金融化投資產品。很多人以為買樓真是購入一層物業，其實在大多數情況下，樓宇按予銀行，銀行才是金主，所以才有所謂「銀主盤」。筆者認為那是一張遠期低息高槓桿物業抵押合約，是一種金融衍生產品。所以「九五按」其實是以二十倍槓桿去購買物業，抵押品並不是那層樓，而是未來若干年的現金供款承諾。 筆走至此，筆者想點出兩個觀點： 一、香港某些人請勿再扮可憐蟲了！財力不足，對產品又沒有認識，就不要購買遠期金融衍生工具吧！ 二、國內流動性過剩人仕請注意：在國內購入多於所需房產會被歧視，在香港做同樣事情不單無人干涉，息率還遠遠低於國內，而且港元相對人民幣大勢是貶值，有低息港元為甚麼不借？ 所以，國內流動性被迫到香港地產市場，不要感到驚訝。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• May 28, 2010
• 13:10

  大學生太多，還是大學工太少？──老曹之論不敢苟同(2010/05/27)

   » ‎ ※ 股海窮庭 ※
  今天有網友引述《信報》曹仁超先生對樓市的論述：   今天許多人仍用大學生薪水與樓價作比較，忘記1967年香港只有一間香港大學，……後來，香港政府為製造更多大學生，連理工、城市理工及浸會亦都升格為大學，去年連樹仁書院亦升格為大學，令香港大學生供應量較六十年代何止上升十倍。…… 以簡單的供求定律──每年香港大學生供應量增加了十倍，反之住宅樓供應量由1985年起進入有限度供應 ，大學生薪水在六十年代一個月收入相等於十五 呎住宅樓，今天一個月收入只等於一呎住宅樓。 人生買第一套住房是解決居住需要，政府應支援及鼓勵；但第二套住房是投資 ，目的是希望在日後房價上升時獲利。……住宅供應不應該是純經濟問題，60％同政治有關，40％才是經濟因素。例如今天‘80後’買不起樓經常上街示威，便變成政治問題。   請搞清楚，家下唔係「大學畢業生」買唔起樓的問題，而係「大學畢業生應該做的崗位」不足的問題，1980年代明報梁厚甫老先生已寫，美國大學生做清潔工或者捧餐之類十分普遍。套用今日香港，做快餐連鎖店的所謂經理，其實同八十年代做一個科文或管工差不多，科文或管工要住公屋居屋夾屋，買唔起經廿年進化的私樓假豪宅新盤是甚麼問題？好明顯係兩個詞語偷換概念的問題。 第二，社會上所謂中上流的崗位，是不會跟隨「專上教育大泡泡」起舞，讀完大學甚至拿了一級榮譽又怎樣，如果只係赤腳打網球，係唔會自自然然出現對物業購買力。無論呢一批沒有經濟能力的掛名大學生搞幾多次示威，買唔到樓的人永遠買唔到，就算有日樓價暴跌，恐怕呢班人的購買力暴跌得比樓價更甚。 筆者也是大學生，工作十多年，薪金在同輩中偏低，但月薪也是市區每呎樓價的幾倍，如果放到去新界可能係十倍，唔通咁話「大學生」買樓無問題？無定義甚麼是分子甚麼是分母，甚麼房價收入比根本就係廢話。  香港人口停止大幅增長，本地市場就同時停止大幅增長，剩下來的只有做外來生意，例如北水，或金融旅遊之類才有機會成長，不是從事這類行業注定萎縮（因為要拉勻條數），而香港樓價現時如此這般，是因為外來錢注入了本地物業市場（見 本星期雜誌博文 ），而呢ｄ錢是有機會離開的，你香港人傻傻瓜叫政府大幅增加供應，仲要係中下檔樓，當外來錢墊高了中下檔樓，然後走左去，貴樓固然會死，蝸牛殼恐怕死得更絕！  最後筆者要講的是，甚麼第一套應該幫，第二套是投資不用幫：難道人家不可以賣掉第一套來cap水？還是要政府規定任何情況都不可以賣一套樓cap水走？呢ｄ根本就係思路不清或是討好某些人的媚辭。
• 13:10

  大學生太多，還是大學工太少？──老曹之論不敢苟同(2010/05/27)

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  今天有網友引述《信報》曹仁超先生對樓市的論述：   今天許多人仍用大學生薪水與樓價作比較，忘記1967年香港只有一間香港大學，……後來，香港政府為製造更多大學生，連理工、城市理工及浸會亦都升格為大學，去年連樹仁書院亦升格為大學，令香港大學生供應量較六十年代何止上升十倍。…… 以簡單的供求定律──每年香港大學生供應量增加了十倍，反之住宅樓供應量由1985年起進入有限度供應 ，大學生薪水在六十年代一個月收入相等於十五 呎住宅樓，今天一個月收入只等於一呎住宅樓。 人生買第一套住房是解決居住需要，政府應支援及鼓勵；但第二套住房是投資 ，目的是希望在日後房價上升時獲利。……住宅供應不應該是純經濟問題，60％同政治有關，40％才是經濟因素。例如今天‘80後’買不起樓經常上街示威，便變成政治問題。   請搞清楚，家下唔係「大學畢業生」買唔起樓的問題，而係「大學畢業生應該做的崗位」不足的問題，1980年代明報梁厚甫老先生已寫，美國大學生做清潔工或者捧餐之類十分普遍。套用今日香港，做快餐連鎖店的所謂經理，其實同八十年代做一個科文或管工差不多，科文或管工要住公屋居屋夾屋，買唔起經廿年進化的私樓假豪宅新盤是甚麼問題？好明顯係兩個詞語偷換概念的問題。 第二，社會上所謂中上流的崗位，是不會跟隨「專上教育大泡泡」起舞，讀完大學甚至拿了一級榮譽又怎樣，如果只係赤腳打網球，係唔會自自然然出現對物業購買力。無論呢一批沒有經濟能力的掛名大學生搞幾多次示威，買唔到樓的人永遠買唔到，就算有日樓價暴跌，恐怕呢班人的購買力暴跌得比樓價更甚。 筆者也是大學生，工作十多年，薪金在同輩中偏低，但月薪也是市區樓價的幾倍，如果放到去新界可能係十倍，唔通咁話「大學生」買樓無問題？無定義甚麼是分子甚麼是分母，甚麼房價收入比根本就係廢話。  香港人口停止大幅增長，本地市場就同時停止大幅增長，剩下來的只有做外來生意，例如北水，或金融旅遊之類才有機會成長，不是從事這類行業注定萎縮（因為要拉勻條數），而香港樓價現時如此這般，是因為外來錢注入了本地物業市場（見 本星期雜誌博文 ），而呢ｄ錢是有機會離開的，你香港人傻傻瓜叫政府大幅增加供應，仲要係中下檔樓，當外來錢墊高了中下檔樓，然後走左去，貴樓固然會死，蝸牛殼恐怕死得更絕！  最後筆者要講的是，甚麼第一套應該幫，第二套是投資不用幫：難道人家不可以賣掉第一套來cap水？還是要政府規定任何情況都不可以賣一套樓cap水走？呢ｄ根本就係思路不清或是討好某些人的媚辭。
• May 27, 2010
• 14:22

  「說到底，房價是一個金融問題」──中港兩地組合拳的不同效果(2010/05/27)

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  港府透過不同官方及半官方機構出招大家有目共睹，暫時亦與筆者早前所講相似：對於發展商來說，新盤掛免戰牌轉而推貨尾，四月份貨尾單位跌至 5,000 夥以下，預計五月將進一步下跌。新盤銷情亦不算差，售價亦一點回軟跡象也沒有，甚至有發展商強調加價重推貨尾。反觀二手市場，成交全面縮水，叫價亦沒有之前的氣焰，但即使有議價空間，市場的觀望氣氛令到買家退卻，買賣差價並不因而縮減。所以等待樓市稍回來上車的朋友不用灰心，到時自有守不住的二手業主在市場上求售。 反觀二手市場，成交全面縮水，上周末連太古城這個超級大盤都無單開！叫價亦沒有之前的氣焰，但即使有議價空間，市場的觀望氣氛令到買家退卻，買賣差價並不因而縮減。所以等待樓市稍回來上車的朋友不用灰心，到時自有守不住的二手業主在市場上求售。 在香港一手與二手是兩個市場，而國內與香港亦是兩個截然不同的市場。香港發展商貨底薄資金雄厚，而且均建立各種途徑的現金流，比如收租物業，零售業，公用事業等，當然有力去守下去。不似國內某些過度膨脹的發展商，要主動八五折清貨，正如國內「名咀」郎咸平教授所講，內房發展商很容易面對資金鍊斷裂的危機，而中央從金融體系及銀行入手，實力不足的內房發展商是不得不低頭的。 而最大的分別是，香港政府仍然視土地及物業是投資工具，而中央政府則力迫土地及物業為解決人民生活所需。比如所謂囤地，在香港是理所當然，莫講很多發展商手上的農地持有數以十年計，丟空不發展亦不會有任何人苛責；甚至有很多世家或老牌發展商，亦是一幢幢大廈地囤積，稅局只是徵收差餉地租物業稅之類，社會上從來沒有人想向他們身上打主意，皆因「買樓收租」是自粵語長片時代至今都被為正當行為，就算丟空不住不出租來「養老鼠」（筆者以前也做過），亦沒有人多講半句。所以「屋多過戶」廿六萬，樓價一樣照升。 相同的行為在國內的輿論甚至政府眼中，均出現敵視之意，囤地者輕則如李二少般被人薄責，重則殺訂金並收回土地，閒置稅、物業增值稅等，亦在積極研究中。而小至第二套房不以個人為單位，而是以家庭為單位（夫婦當作同一家庭），所以鬧出「假離婚」以便各自享受首置按揭優惠的傳聞。當年因牙骹戰而要登報道歉的徐滇慶教授，專出一本書名為《房價與物業稅》探討其可行性，其副題就更有意思：「說到底，房價是一個金融問題」。 是的，香港一眾樓市評論者就是忽略了在香港這個高度金融化的社會，物業亦是金融化投資產品。很多人以為買樓真是購入一層物業，其實在大多數情況下，樓宇按予銀行，銀行才是金主，所以才有所謂「銀主盤」。筆者認為那是一張遠期低息高槓桿物業抵押合約，是一種金融衍生產品。所以「九五按」其實是以二十倍槓桿去購買物業，抵押品並不是那層樓，而是未來若干年的現金供款承諾。 筆走至此，筆者想點出兩個觀點： 一、香港某些人請勿再扮可憐蟲了！財力不足，對產品又沒有認識，就不要購買遠期金融衍生工具吧！ 二、國內流動性過剩人仕請注意：在國內購入多於所需房產會被歧視，在香港做同樣事情不單無人干涉，息率還遠遠低於國內，而且港元相對人民幣大勢是貶值，有低息港元為甚麼不借？ 所以，國內流動性被迫到香港地產市場，不要感到驚訝。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• May 22, 2010
• 14:03

  忠言逆耳，乃屬人性──特首怪論並非串咀(2010/05/22)

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  五區乂乂終以不足兩成投票率落幕，有關人等自然能各取所需自圓其說，但筆者想問：究竟此款爭論及行動對誰人有所得益？還是社會已付出代價而人人一無所獲？筆者與小魚兄飯局，大家都覺得從個人的角度，究竟投身於這類看似偉大實質無謂的所謂理想，還是追求自己的幸福與財富，往往已決定了人生的成敗利鈍。先炒樓贏一球才去「為民請命」，人家說錢拿來推動民主：會的，你可以問他要嗎？ 正如早前社會上的樓市爭論，現在已因樓市被人「玩串 party 」而迅速降溫，甚至有人開始懷疑，究竟夾屋會否不能清貨？居屋又會否像上次那樣只售六成？此等茶餘飯後的問題，對增進個人財富毫無用處。有追開本欄的讀者當知，筆者在中原指數升穿 74 點判斷上車機會已失，置業要以投資角度看待；到今天樓市搖搖欲墜之下，筆者亦屢次在網誌內說只要跌近 74 點，上車機會又再出現。 此中其實是簡單至極的道理： 74 點三次到頂而破，已由阻力變為支持，樓市再回接近 74 點，可視為後抽，樓市將再次挑戰 80 點再創新高，甚而挑戰 100 點。置業上車或投資的朋友，請勿被坊間怪論所誤，以為加息將會對樓市作出致命打擊，拙作《置業進階筆記》已明言，樓市與利率毫無關係。實質此乃因羊群心理人踩人的調整浪，是機會而非陷阱。 大家又看一看，那些所謂跌幅大的屋苑成交，根本就是次級單位被迫降價求售；同樣道理，早前所謂公屋居屋的高價成交，亦每多是所謂「化粧盤」，即是炒家以其裝修班底，低價買入陳舊單位，經裝修後再高價賣出，買入者亦本著「裝修有得分期付款」而各取所需，聽信坊間傳媒投入其中炒賣以至受影響而急上車，當記取教訓。 特首曾蔭權出席電台節目時提及樓市問題，在網上被目為「串咀」扮無知。筆者細味之下，看出背後捉刀人的思維與筆者異曲同工： 「現時香港人的買樓習慣跟以往不同，結婚後要再工作一段時間才能置業，但現時不少人一畢業就說要買樓。 樓價高時，就有聲音指樓價高，當樓價下跌，成交量又減少，市民的買樓心態很奇特，令政府難做。 目前本港的房屋供應大約有 240 萬個，而家庭數目則有 230 萬個，基本上是供求平衡，但不少家庭希望改善居所環境，以及要求政府協助置業。」 某家族一擲十多億買個地盤興建自住物業，樓面呎價達六萬多之譜。千億身家者花廿億買個窩，比例上一如一億身家拿 200 萬出來。而山頂一向由富豪家族盤踞，今次由戰後崛起的航運地產家族落入地產財閥之手。上期所講的四大還是五大的問題，有網友提供了答案：「李郭李鄭」（要用轉調讀出），原來因為信和較少地產以外業務，就不算四大云云。 干德道天匯附近有個屋苑由五座大廈組成，名為聯邦花園，原來大有來頭，重建前曾經借出拍攝荷里活電影，是太古洋行前大班莫氏家族的私人住宅，一家人住五座大廈的地盤，用一座六層高大廈的地盤作自住之用，亦算不了甚麼。 大學畢業生望著九龍站慨嘆，不如再望遠點到白加道或聶歌信山道，為自己定下不能達到的目標，一如某些人借咭數或 grand loan ，根本就無諗過還。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• May 20, 2010
• 14:40

  簡體版《智識揀樓──香港各區置業指南》(節錄)

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  為使讀者們能在國內看到《智識揀樓──香港各區置業指南》部份內容，筆者將之擺在新浪專客 [blog.sina.com.cn]
• 14:40

  簡體版《智識揀樓──香港各區置業指南》(節錄)

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• May 19, 2010
• 13:21

  簡體版《置業進階筆記》(節錄)

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  為使讀者們能在國內看到《置業進階筆記》部份內容，筆者將之擺在新浪專客 [blog.sina.com.cn]
• 13:21

  簡體版《樓市漫步──置業進階筆記》(節錄)

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  為使讀者們能在國內看到《樓市漫步──置業進階筆記》部份內容，筆者將之擺在新浪專客 [blog.sina.com.cn]
• 13:21

  簡體版《樓市漫步──置業進階筆記》(節錄)

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  為使讀者們能在國內看到《樓市漫步──置業進階筆記》部份內容，筆者將之擺在新浪專客 [blog.sina.com.cn]
• May 17, 2010
• 14:25

  公平合理關仁，玩掂個game再講──樓市評論的非政治化(2010/05/17)

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  最近筆者見到幾篇樓市評論：   《政府明鑑 業主亦望樓價跌﹗》李先生 60後香港仔 [www.hket.com]   《香港前路坎坷，業主請進商討長遠對策（內容極度自私，仇視資產階級者勿進）》 [finance.discuss.com.hk]   《訓街？》大口仔筆記 [tabodiary.blogspot.com]   《見到大口仔訓街》魔術師的伊謝爾倫日記 [magician__yang.mysinablog.com]   內容就不詳述了，而當中的回覆更是有興趣的話請自便。但筆者要指出的是，當大家明明討論緊比如樓市、置業之類的問題，卻去牽扯到社會公不公平，合不合理，筆者不會視之為高瞻遠矚，卻只會視之為插科打諢。古往今來地球有那個社會是公平的？ 那些甚麼社會制度應如何如何，是價值觀的問題，討論一千年都不會有結論，卻對解決個人及社會問題毫無幫助：就當人類終於討論出烏托邦應該怎樣，結果都是淪為「老鼠掛貓鈴」，除了用來吹水打發時間，或者搏取掌聲等個人虛榮，實在一點用處都沒有。 上面那位李先生，似乎他2008年末2009年初這段時間不是昏迷了就是不在香港，否則他又怎會不能達成願望呢？其實樓市表現與市況關係甚大，樓市低迷時如沒有事前作出準備，根本就沒有能力入市；就算有能力，也沒有這種機遇與決心，就請勿在樓市揚揚沸沸時怨自己怨別人了！ 香港前途坎坷，筆者在好多好多年前已知道，但世上無樂土，你又避得邊度？反而香港樓市是全中國最規範化的物業市場，當你以為其他地方更值得投資時，最後反而發現猛虎不及地頭蟲。 大口仔老兄你又真係太過天真了！你指給別人明路，人家還要屈你強加於人。筆者喜歡聽別人講述成功之道，甚至失敗之路亦無不可，總會有值得記取的東西，那些人一聽到自己行不了別人的路便多所尤怨，聖經都有講，駱駝穿過針孔都仲易過！人家的路不想學，自己的路又不想走，結果只會原地踏步。 魔術師兄詳細分析了大口仔文章某些典型的回應，筆者的觀感是某些人硬要將個人問題當作社會問題，連自己含著＿匙（不知是金、銀，還是銅）不用供樓有馬騎都要尤怨一翻。連自己都未搞得掂的人，就咪去理個社會點解決問題喇！一係學某個醒目仔咁，一面炒樓，一面為無殼穀牛爭取公義囉！ 筆者想法好簡單：無能為力改變社會，就要去適應會社會遊戲規則，即使看樓市，亦作如是觀。
• 14:25

  公平合理關仁，玩掂個game再講──樓市評論的非政治化(2010/05/17)

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  最近筆者見到幾篇樓市評論：   《政府明鑑 業主亦望樓價跌﹗》李先生 60後香港仔 [www.hket.com]   《香港前路坎坷，業主請進商討長遠對策（內容極度自私，仇視資產階級者勿進）》 [finance.discuss.com.hk]   《訓街？》大口仔筆記 [tabodiary.blogspot.com]   《見到大口仔訓街》魔術師的伊謝爾倫日記 [magician__yang.mysinablog.com]   內容就不詳述了，而當中的回複更是興趣的話請自便。但筆者要指出的是，當大家明明討論緊比如樓市、置業之類的問題，卻去牽扯到社會公不公平，合不合理，筆者不會視之為高瞻遠矚，卻只會視之為插科打諢。 那些甚麼社會制度應如何如何，是價值觀的問題，討論一千年都不會有結論，卻對解決個人及社會問題毫無幫助：就當人類終於討論出烏托邦應該怎樣，結果都是淪為「老鼠掛貓鈴」，除了用來吹水打發時間，或者搏取掌聲等個人虛榮，實在一點用處都沒有。 上面那位李先生，似乎他2008年末09初年這段時間不是昏迷了就是不在香港，否則他又怎會不能達成願望呢？其實樓市表現與市況關係甚大，樓市低迷時如沒有事前作出準備，根本就沒有能力入市；就算有能力，也沒有這種機遇與決心，就請勿在樓市揚揚沸沸時怨自己怨別人了！ 香港前途坎坷，筆者在好多好多年前已知道，但世上無樂土，你又避得邊度？反而香港樓市是全中國最規範化的物業市場，當你以為其他地方更值得投資時，最後反而發現猛虎不及地頭蟲。 大口仔老兄你又真係太過天真了！你指給別人明路，人家還要屈你強加於人。筆者喜歡聽別人講述成功之道，甚至失敗之路亦無不可，總會有值得記取的東西，那些人一聽到自己行不了別人的路便多所尤怨，聖經都有講，駱駝穿過針孔都仲易過！人家的路不想學，自己的路又不想走，結果只會原地踏步。 魔術師兄詳細分析了大口仔文章某些典型的回應，筆者的觀感是某些人硬要將個人問題當作社會問題，連自己含著＿匙（不知是金、銀，還是銅）不用供樓有馬騎都要尤怨一翻。連自己都未搞得掂的人，就咪去理個社會點解決問題喇！一係學某個醒目仔咁，一面炒樓，一面為無殼穀牛爭取公義囉！ 筆者想法好簡單：無能為力改變社會，就要去適應會社會遊戲規則，即使看樓市，亦作如是觀。
• May 15, 2010
• 14:02

  自斟自飲　智識揀地──東涌「地王」，慘淡收場(2010/05/15)

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  「又要麵包平，又想麵粉貴」，天下間有沒有如此便宜的事？正如又想公共事業不加價，同時又要求員工薪金追上通脹，說出口的理由是「年年有錢賺，拿多少出來不過份」。公共事業多有利潤保障及政府管制，地產行業從來不彈此調，賺蝕貴客自理之下，在樓市人為地風聲鶴唳時，誰人去搶地皮？ 星期二財政年度首次賣地，位置在東涌，之後還有粉嶺、何文田、山頂拍賣土地。事前先有九龍站旁柯士甸站地盤 C 及 D 高價投出，然後南昌站上蓋招標更收到 12 份標書，事前坊間便不斷抬高意向價，甚至有認為可以 50 億成交，以最高住宅樓面面積 141 萬平方呎計，樓面呎價達 $3,546 ，迫近現樓市價，是不是無需建築成本？ 結果只以 34.2 億由南豐獨資投得，而過程極之淡靜，有報導說十分鐘只有七口價，拍賣官屢次提出未到價的話就要收回，南豐可能基於顧全大局，居然表演「自斟自飲」，自己出價打自己，甚至在台下叫出減低每口叫價及詢問政府的底價。事後土地拍賣官羅思善表示，政府的責任是將土地以底價或以上的價格出售，不是來訂立市場價格。 若以區區一塊地皮的競投冷淡，來說明樓市全面轉向，甚至上綱上線至發展商與政府對著幹，來一招「硬頂風」未免小題大造。連筆者也會智識揀樓，難道發展商不會「智識揀地」嗎？筆者在拙作曾這樣評述東涌： 「現時『北大嶼山新市鎮計劃』幾已陷入停頓，可是政府已另動腦筋，希望以大橋及鐵路把機場建成跨境交通樞紐，包括『港珠澳大橋』、『屯門至赤鱲角連接路』及『港深機場軌道聯絡線』，大家有否發覺，東涌又忽然被這些工程繞過？對於東涌樓市來說這些『橋躉式』工程受惠有限。」 如大家仍搞不清楚何以筆者認為甚麼大橋概念對東涌樓市幫助不大，請看看取自政府網站的附圖，無論港珠澳大橋或來往屯門的連接路，著陸點是人工島及大濠灣，離東涌達 3 -4 公里 ，而且均是過門不入的快速公路。東涌樓市有多受惠呢？可思過半。   此所以各路英雄均是應酬式舉 一兩 次牌，餘下的時間就交畀南豐，自海桃灣後，南豐已鮮有獨資項目，雖然西九龍、日出康城、大埔白石角，個個有份，但均是小股東。猶記得上次競投白石角，南豐蔡先生坐在信和嘉華中間，結果也是左右聯手，自己無份。 以筆者觀之，香港地產發展行業現由五大瓜分：長實、新地、信和、恆基、新世界（不知維園的阿哥們何以說是四大地產商，想淘汰那一間？），餘下者土地儲備微不足道，甚而本想分拆上市的太古地產，手上地盤也無幾。但這並不表示他們沒有足夠財力參與競逐，甚而連非上市的華懋及南豐，也是實力極之雄厚，閒閒地拿一百個億出來也面不改容。 各主要發展商之所以並不熱衷，實乃該地皮事前被吹作「東涌地王」，實際條件並不優異，而繼後的粉嶺地皮，筆者也不看好，最終或由同區擁有相近地盤，或者是多錢少地的發展商投得。 何文田山谷道與山頂聶歌信山道豪宅地會慘淡收場嗎？筆者就立此存照：不信。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• 14:02

  自斟自飲　智識揀地──東涌「地王」，慘淡收場(2010/05/15)

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  「又要麵包平，又想麵粉貴」，天下間有沒有如此便宜的事？正如又想公共事業不加價，同時又要求員工薪金追上通脹，說出口的理由是「年年有錢賺，拿多少出來不過份」。公共事業多有利潤保障及政府管制，地產行業從來不彈此調，賺蝕貴客自理之下，在樓市人為地風聲鶴唳時，誰人去搶地皮？ 星期二財政年度首次賣地，位置在東涌，之後還有粉嶺、何文田、山頂拍賣土地。事前先有九龍站旁柯士甸站地盤 C 及 D 高價投出，然後南昌站上蓋招標更收到 12 份標書，事前坊間便不斷抬高意向價，甚至有認為可以 50 億成交，以最高住宅樓面面積 141 萬平方呎計，樓面呎價達 $3,546 ，迫近現樓市價，是不是無需建築成本？ 結果只以 34.2 億由南豐獨資投得，而過程極之淡靜，有報導說十分鐘只有七口價，拍賣官屢次提出未到價的話就要收回，南豐可能基於顧全大局，居然表演「自斟自飲」，自己出價打自己，甚至在台下叫出減低每口叫價及詢問政府的底價。事後土地拍賣官羅思善表示，政府的責任是將土地以底價或以上的價格出售，不是來訂立市場價格。 若以區區一塊地皮的競投冷淡，來說明樓市全面轉向，甚至上綱上線至發展商與政府對著幹，來一招「硬頂風」未免小題大造。連筆者也會智識揀樓，難道發展商不會「智識揀地」嗎？筆者在拙作曾這樣評述東涌： 「現時『北大嶼山新市鎮計劃』幾已陷入停頓，可是政府已另動腦筋，希望以大橋及鐵路把機場建成跨境交通樞紐，包括『港珠澳大橋』、『屯門至赤鱲角連接路』及『港深機場軌道聯絡線』，大家有否發覺，東涌又忽然被這些工程繞過？對於東涌樓市來說這些『橋躉式』工程受惠有限。」 如大家仍搞不清楚何以筆者認為甚麼大橋概念對東涌樓市幫助不大，請看看取自政府網站的附圖，無論港珠澳大橋或來往屯門的連接路，著陸點是人工島及大濠灣，離東涌達 3 -4 公里 ，而且均是過門不入的快速公路。東涌樓市有多受惠呢？可思過半。   此所以各路英雄均是應酬式舉 一兩 次牌，餘下的時間就交畀南豐，自海桃灣後，南豐已鮮有獨資項目，雖然西九龍、日出康城、大埔白石角，個個有份，但均是小股東。猶記得上次競投白石角，南豐蔡先生坐在信和嘉華中間，結果也是左右聯手，自己無份。 以筆者觀之，香港地產發展行業現由五大瓜分：長實、新地、信和、恆基、新世界（不知維園的阿哥們何以說是四大地產商，想淘汰那一間？），餘下者土地儲備微不足道，甚而本想分拆上市的太古地產，手上地盤也無幾。但這並不表示他們沒有足夠財力參與競逐，甚而連非上市的華懋及南豐，也是實力極之雄厚，閒閒地拿一百個億出來也面不改容。 各主要發展商之所以並不熱衷，實乃該地皮事前被吹作「東涌地王」，實際條件並不優異，而繼後的粉嶺地皮，筆者也不看好，最終或由同區擁有相近地盤，或者是多錢少地的發展商投得。 何文田山谷道與山頂聶歌信山道豪宅地會慘淡收場嗎？筆者就立此存照：不信。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• May 13, 2010
• 14:00

  北上──為什麼要開簡體版《樓市慢步》博客？(2010/05/13)

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  為什麼要開簡體版《樓市慢步》博客？ [blog.sina.com.cn]   筆者在雅虎香港建立了一個繁體字的博客（ [hk.myblog.yahoo.com] ）,內容比較龐雜，而當中地產類的文章似乎較為讀者們接受。不過有兩個缺點：第一是國內看不到；第二是繁體字未必適合國內朋友閱讀。 這本來相安無事，筆者的文章既然很香港化，偏安在港亦無不可，但聽從筆者的出版社意見，發覺香港的房地產投資項目在國內亦有一定的市場需求，而事實上國內資金來香港置業亦是大勢所趨，因此筆者亦冒昧作出嘗試。 筆者兩本地產著作在香港的銷量尚可，但沒有在國內發行，所以筆者將揀其相關者貼出，而在《資本創富》專欄文章會收錄。 讀者如有意見，歡迎提出，筆者希望為需要在港置業的朋友提供資料及意見。有意作個別查詢者，歡迎致電郵( tokuhon@gmail.com )。
• 14:00

  北上──為什麼要開簡體版《樓市慢步》博客？(2010/05/13)

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  為什麼要開簡體版《樓市慢步》博客？ [blog.sina.com.cn]   筆者在雅虎香港建立了一個繁體字的博客（ [hk.myblog.yahoo.com] ）,內容比較龐雜，而當中地產類的文章似乎較為讀者們接受。不過有兩個缺點：第一是國內看不到；第二是繁體字未必適合國內朋友閱讀。 這本來相安無事，筆者的文章既然很香港化，偏安在港亦無不可，但聽從筆者的出版社意見，發覺香港的房地產投資項目在國內亦有一定的市場需求，而事實上國內資金來香港置業亦是大勢所趨，因此筆者亦冒昧作出嘗試。 筆者兩本地產著作在香港的銷量尚可，但沒有在國內發行，所以筆者將揀其相關者貼出，而在《資本創富》專欄文章會收錄。 讀者如有意見，歡迎提出，筆者希望為需要在港置業的朋友提供資料及意見。有意作個別查詢者，歡迎致電郵( tokuhon@gmail.com )。
• May 10, 2010
• 12:26

  口號式大道理 vs 真金白銀切膚之痛──新加坡人論香港居屋(2010/05/09)

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  http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20100507/pba01/1.txt 新加坡讀者支持復建居屋的意見 本欄早前的一篇文章﹕《一位反對復建居屋的讀者意見》，乃是一位曾在新加坡工作，近年回流香港買樓的王小姐來函《明報》論壇版，提出反對香港復建居屋的意見（內容見附錄）；而最近，另一位正在新加坡生活的讀者，則來函本欄指並不認同王小姐的意見，說支持香港復建居屋。 特首曾蔭權昨日下午出席立法會答問大會時談到房屋政策問題，他表示，政府在未來5個月就房屋政策協助置業困難者進行諮詢，並於10月的施政報告作出交代。既然政府將會就未來房策進行諮詢，各方發表不同意見，將有利政府廣納意見，以下便是上述正在新加坡生活的讀者的來函內容﹕   「我本人想回應文章刊在3月30日，是關於一位女士，她認為不復建居屋是對的言論，本人有不同的見解。 我們是知道 有錢人可以買貴屋，買得起就去買，不會因為一個跌市就變成一個窮人 ，只是負資產吧！人們先前已有教訓，汲取了經驗，現在又要再炒樓，證明他們已有心理準， 通常星斗小市民不會冒這個險，他們會量力而為。 如果樓市真是跌下去，有錢的人根本就有經濟基礎才買的，應該不受影響；如果說對的話，跌市只能影響炒樓的人。 在第一次大跌市的人最慘，他們從未有過經驗，不能防避的損失慘重 ，又如何呢？如果樓價貴，不要去買，正如買金銀珠寶，有能力才可以買貴些；買賣交易是有風險，不能控價格變化。 政府是應該幫助真正有需要的人，買得起屋住，他們不是要求買花園洋房。雖然現在是有錢人世界，但 社會仍要公平競爭 的。我們這代人非常辛苦，就算讀完大學，亦未必買到屋，你覺得公平嗎？這又 可能把優秀人才趕走了 ，是不是影響了社會進步。所以政府是有責任維持社會安定繁榮，不能任由人們作不正常投資活動，影響市民生活， 政府是有權復建居屋，來控制大局 ，是為了大眾想，給市民機會， 不要為個人利益想，有公德心的人都會支持復建居屋 ；為了生活好過，他們是很有理由要求政府幫助，上天都希望人人都有屋住，對嗎？要把樓炒得愈高愈發達，這種思想是要不得；愈窮的人，愈痛苦不快樂。 至於新加坡政府，也不是最好的。因為我在新加坡生活中，知道政府亦鼓勵市民炒樓，說﹕『樓市未見泡沫，叫市民放心買屋。』在這個時間，你說有危險嗎？ 你會買貴屋嗎？你是聰明的，就不會上當。 好的政府，應該是想辦法去幫助窮人，多做福人類，照顧和關心市民，及維持社會安定繁榮才對， 害及社會大多數人生計，影響經濟因素要盡量控制 ，否則最後，政府變成破產政府，大眾受害，或像美國那樣。 所以，我希望更多人支持復建居屋，達到市民目的，做點好事。 Thank you ! 此致， 安居樂業者」     附錄﹕《一位反對復建居屋的讀者意見》 「感覺上，香港現在是誰叫得大聲，引來傳媒關注，政府便會聽聽那些所謂民意，那是代表所有的人民的意願嗎？ 本人從小一家四口住在公屋，好不容易才於去年儲夠錢，買了一間160萬、400多呎的單位，每月一個人供樓，我的常餐就是粢飯豆漿，因這常餐便宜。以前香港人為了買樓或投資儲第一桶金，都會一人兼多職，儲多點錢，實現理想。 現在買不到樓的，不好好工作，整天出來示威叫口號。如果我們的政府又『順應民意』，復建居屋，多賣居屋，導致小小的蝸居變成了負資產， 對我們這群努力不懈、達成理想的又公平嗎？ 那倒不如我們也不努力工作，上街示威去大叫口號好了。我從來也沒有發表過什麼意見，只覺得 人是該適應環境，如香港不適合居住，可考慮舉家遷移 ，往東南亞國家也好，國內也好；找到工作，達成理想，本就該是自己的責任，從何時起，這變成了政府的責任呢？ 多說幾句以抒心情：本人乃香港單身女子一名，34歲，叫中女也好，剩女也好，whatever。總之知道自己可能變老姑婆，當然是 自己為自己打算，於是自己儲錢買樓 。難道找不到老公，也要示威靠政府嗎？自己要知道方向懂得變通！自小住公屋，沒機會出國讀書，又想試試外國生活的體驗，又要養家，還不是自己把握機會，找到海外的工作去達成心願！ 說起來， 能買到樓，還真的要多謝新加坡政府的CPF（即中央公積金） ，我在新加坡工作前後10年，CPF有自己（每月人工20%）也有僱主的供款（13%），在我離開新加坡返回香港時可以一併拿走，才僅有60萬，夠首期加裝修。 香港政府是否該從多方面去解決住屋問題，不要老是出控制樓價的措施 。這有如吃西藥，治標不治本。 另外也希望傳媒發揮真的監察力，有問題才提出，不要整天跟政府過不去，對又罵，不對又罵，做得好的從來不獲讚賞。試想想，你也不想你的老闆這樣對你啦！政府官員都是人，這樣的工作，如何有心努力做好？還有什麼大志為人民謀福利呢？結果大部分官員都變得怕事，還不是香港部分傳媒造成！ 我從不浪費時間寫此類回應，這是第一次，亦將是最後一次，抒發過感受後，還不是要努力工作！」 撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）     這兩篇明報的讀者投稿，就像標題所示的兩種取態。今日城市論壇有人搬出孫中山三民主義的「平均地權」作支持，如此這般的大道理就如第一篇般，毛澤東地下有知必定一笑！買得樓的就係有錢人，咁跌下市唔會變成窮人丫！先生，你用任何形式補貼買樓置業，咪就係叫ｄ唔係有錢的人去買超出他們能力的物業囉！ 升斗市民不會冒險，因為他們不知道甚麼是險！筆者夠膽講句，今年用市價七折去買居屋，其實是正在冒風險，因為有人正密謀「在不影響經濟之下推低樓價」。都不去講到建華八年，就2008年10月31日抽居屋時，只售了六成單位，當時是金融海嘯雷曼事件，類似這種風險事件，本來就所在多有，但次次群眾都是唔記得，又會在樓市高潮時搶一次樓！第一次大跌的人最慘又從何說起？1967年嗎？ 如果講公平，享受房屋津貼的家庭與一般家庭，已經是一種不公平，再將之推而廣之，只是製造更多的不公平，以及溫水煮青蛙地扼殺人們的奮鬥心。真正優秀人才會因為沒有居屋而被趕走？連用自己能力買私樓都不成，還夠膽自命優秀？支持復建居屋，又與公德心有何干系？胡亂干擾樓市（例如所謂勾地政策）才是影響經濟的因素，無論搞居屋或首置，只是製造更多的變數，令大多數市民在置業決策時無所適從。 附錄那篇讀者來論，與今天田二少用以連翻追問80後款式的「中央政策組大代表」有二曲同工之妙──對於口號式大道理人仕來說，他們只識砌詞說一大堆道理，卻不能回答少少一個實例。還是謝志峰答得更妙：我諗住果個個案唔係大學生，一早出黎做野又唔駛還grand loan，早左七八年儲錢，咪買到樓囉！ 呢一巴，未免真係太大，而大代表直到完場，都答唔到二少的質詢，只是不斷顧左右而言他係咁避。「政制改革就要我地循序漸進，買樓就要我地唔好一步到位」，兩樣都係叫人唔好急喎！公就我贏，字就你輸．．． 難怪，中央政策組．．．   P.S. 陸先生見字，歡迎引用。
• 12:26

  口號式大道理 vs 真金白銀切膚之痛──新加坡人論香港居屋(2010/05/09)

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  http://property.mpfinance.com/cfm/pb3.cfm?File=20100507/pba01/1.txt 新加坡讀者支持復建居屋的意見 本欄早前的一篇文章﹕《一位反對復建居屋的讀者意見》，乃是一位曾在新加坡工作，近年回流香港買樓的王小姐來函《明報》論壇版，提出反對香港復建居屋的意見（內容見附錄）；而最近，另一位正在新加坡生活的讀者，則來函本欄指並不認同王小姐的意見，說支持香港復建居屋。 特首曾蔭權昨日下午出席立法會答問大會時談到房屋政策問題，他表示，政府在未來5個月就房屋政策協助置業困難者進行諮詢，並於10月的施政報告作出交代。既然政府將會就未來房策進行諮詢，各方發表不同意見，將有利政府廣納意見，以下便是上述正在新加坡生活的讀者的來函內容﹕   「我本人想回應文章刊在3月30日，是關於一位女士，她認為不復建居屋是對的言論，本人有不同的見解。 我們是知道 有錢人可以買貴屋，買得起就去買，不會因為一個跌市就變成一個窮人 ，只是負資產吧！人們先前已有教訓，汲取了經驗，現在又要再炒樓，證明他們已有心理準， 通常星斗小市民不會冒這個險，他們會量力而為。 如果樓市真是跌下去，有錢的人根本就有經濟基礎才買的，應該不受影響；如果說對的話，跌市只能影響炒樓的人。 在第一次大跌市的人最慘，他們從未有過經驗，不能防避的損失慘重 ，又如何呢？如果樓價貴，不要去買，正如買金銀珠寶，有能力才可以買貴些；買賣交易是有風險，不能控價格變化。 政府是應該幫助真正有需要的人，買得起屋住，他們不是要求買花園洋房。雖然現在是有錢人世界，但 社會仍要公平競爭 的。我們這代人非常辛苦，就算讀完大學，亦未必買到屋，你覺得公平嗎？這又 可能把優秀人才趕走了 ，是不是影響了社會進步。所以政府是有責任維持社會安定繁榮，不能任由人們作不正常投資活動，影響市民生活， 政府是有權復建居屋，來控制大局 ，是為了大眾想，給市民機會， 不要為個人利益想，有公德心的人都會支持復建居屋 ；為了生活好過，他們是很有理由要求政府幫助，上天都希望人人都有屋住，對嗎？要把樓炒得愈高愈發達，這種思想是要不得；愈窮的人，愈痛苦不快樂。 至於新加坡政府，也不是最好的。因為我在新加坡生活中，知道政府亦鼓勵市民炒樓，說﹕『樓市未見泡沫，叫市民放心買屋。』在這個時間，你說有危險嗎？ 你會買貴屋嗎？你是聰明的，就不會上當。 好的政府，應該是想辦法去幫助窮人，多做福人類，照顧和關心市民，及維持社會安定繁榮才對， 害及社會大多數人生計，影響經濟因素要盡量控制 ，否則最後，政府變成破產政府，大眾受害，或像美國那樣。 所以，我希望更多人支持復建居屋，達到市民目的，做點好事。 Thank you ! 此致， 安居樂業者」     附錄﹕《一位反對復建居屋的讀者意見》 「感覺上，香港現在是誰叫得大聲，引來傳媒關注，政府便會聽聽那些所謂民意，那是代表所有的人民的意願嗎？ 本人從小一家四口住在公屋，好不容易才於去年儲夠錢，買了一間160萬、400多呎的單位，每月一個人供樓，我的常餐就是粢飯豆漿，因這常餐便宜。以前香港人為了買樓或投資儲第一桶金，都會一人兼多職，儲多點錢，實現理想。 現在買不到樓的，不好好工作，整天出來示威叫口號。如果我們的政府又『順應民意』，復建居屋，多賣居屋，導致小小的蝸居變成了負資產， 對我們這群努力不懈、達成理想的又公平嗎？ 那倒不如我們也不努力工作，上街示威去大叫口號好了。我從來也沒有發表過什麼意見，只覺得 人是該適應環境，如香港不適合居住，可考慮舉家遷移 ，往東南亞國家也好，國內也好；找到工作，達成理想，本就該是自己的責任，從何時起，這變成了政府的責任呢？ 多說幾句以抒心情：本人乃香港單身女子一名，34歲，叫中女也好，剩女也好，whatever。總之知道自己可能變老姑婆，當然是 自己為自己打算，於是自己儲錢買樓 。難道找不到老公，也要示威靠政府嗎？自己要知道方向懂得變通！自小住公屋，沒機會出國讀書，又想試試外國生活的體驗，又要養家，還不是自己把握機會，找到海外的工作去達成心願！ 說起來， 能買到樓，還真的要多謝新加坡政府的CPF（即中央公積金） ，我在新加坡工作前後10年，CPF有自己（每月人工20%）也有僱主的供款（13%），在我離開新加坡返回香港時可以一併拿走，才僅有60萬，夠首期加裝修。 香港政府是否該從多方面去解決住屋問題，不要老是出控制樓價的措施 。這有如吃西藥，治標不治本。 另外也希望傳媒發揮真的監察力，有問題才提出，不要整天跟政府過不去，對又罵，不對又罵，做得好的從來不獲讚賞。試想想，你也不想你的老闆這樣對你啦！政府官員都是人，這樣的工作，如何有心努力做好？還有什麼大志為人民謀福利呢？結果大部分官員都變得怕事，還不是香港部分傳媒造成！ 我從不浪費時間寫此類回應，這是第一次，亦將是最後一次，抒發過感受後，還不是要努力工作！」 撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）     這兩篇明報的讀者投稿，就像標題所示的兩種取態。今日城市論壇有人搬出孫中山三民主義的「平均地權」作支持，如此這般的大道理就如第一篇般，毛澤東地下有知必定一笑！買得樓的就係有錢人，咁跌下市唔會變成窮人丫！先生，你用任何形式補貼買樓置業，咪就係叫ｄ唔係有錢的人去買超出他們能力的物業囉！ 升斗市民不會冒險，因為他們不知道甚麼是險！筆者夠膽講句，今年用市價七折去買居屋，其實是正在冒風險，因為有人正密謀「在不影響經濟之下推低樓價」。都不去講到建華八年，就2008年10月31日抽居屋時，只售了六成單位，當時是金融海嘯雷曼事件，類似這種風險事件，本來就所在多有，但次次群眾都是唔記得，又會在樓市高潮時搶一次樓！第一次大跌的人最慘又從何說起？1967年嗎？ 如果講公平，享受房屋津貼的家庭與一般家庭，已經是一種不公平，再將之推而廣之，只是製造更多的不公平，以及溫水煮青蛙地扼殺人們的奮鬥心。真正優秀人才會因為沒有居屋而被趕走？連用自己能力買私樓都不成，還夠膽自命優秀？支持復建居屋，又與公德心有何干系？胡亂干擾樓市（例如所謂勾地政策）才是影響經濟的因素，無論搞居屋或首置，只是製造更多的變數，令大多數市民在置業決策時無所適從。 附錄那篇讀者來論，與今天田二少用以連翻追問80後款式的「中央政策組大代表」有二曲同工之妙──對於口號式大道理人仕來說，他們只識砌詞說一大堆道理，卻不能回答少少一個實例。還是謝志峰答得更妙：我諗住果個個案唔係大學生，一早出黎做野又唔駛還grand loan，早左七八年儲錢，咪買到樓囉！ 呢一巴，未免真係太大，而大代表直到完場，都答唔到二少的質詢，只是不斷顧左右而言他係咁避。「政制改革就要我地循序漸進，買樓就要我地唔好一步到位」，兩樣都係叫人唔好急喎！公就我贏，字就你輸．．． 難怪，中央政策組．．．   P.S. 陸先生見字，歡迎引用。
• May 08, 2010
• 14:05

  食未飽、穿未暖，卻要嚷著做業主──「窮人」也會何不食肉糜(2010/05/08)

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  上周日論壇以市民置業做主題，出現火爆場面，台上嘉賓有拿包炭來大造文章，台下有各式人等訴說難以上車置業的苦況。值得一提的是有些人橫睇掂睇，無論別人點幫都不可能置業，也走出來訴說一翻。有十七歲小朋友可能連會考都未考，已經覺得人生無希望，置業無望只是其一，以十七歲之齡已觀照到自己的餘生，不可謂哲學層次不高。人家說首次置業害人，台下人就講到要市民流離失所訓天橋底，筆者又要再老土到爆講多次：「屋多過戶廿六萬」。 所謂樓價平與貴，從投資角度是租值與呎價的比較，即筆者經常強調的租價比 (rent-to-value ratio) ，以差餉物業估價署 2010 年3 月公佈數字計算，Ｂ類單位 (40 -69.9 平方米 ，即大約 430-753 平方呎 ) 的租價比如下： 每平米 月租 樓價 租價比 香港 257 81402 3.79% 九龍 204 65424 3.74% 新界 148 44136 4.02% 莫講儲蓄利率只有 0.01% ，用 P plan 一般按揭息率大約 2.1% ，以 H plan 計更低至 1% 以下，相比於租價比置業無論投資或自住更化算，樓價根本無法大幅下跌。 若果以居民負擔角度，就應該是蘋果對蘋果，月入中位數根本不適用於比較私樓合理水平，因為全港有一半住宅是公營房屋，要計就應該只計住在私樓那一半人口，他們的收入遠比全港中位數為高。 若說儲首期速度難以企及樓價升幅，從來無人規定一定要樓價三成做首期，那是金管局限制銀行的指引。市場上有各式各樣的方法令買家享用高至「九五按」，甚至有發展商經屬下財務機構為業主提供二按。例如 200 萬的樓宇， 5% 首期再加上一大堆駛費， 25 萬甚至 20 萬都可以做業主。如果連這個數目也拿不出來，而希望政府免息借首期，筆者大膽講句，就像極少部份讀大學借 grand loan 的社會棟樑，借果時都無諗過還。 當然香港首置的搞笑程度絕對不能企及國內，湖南省某報報導，某些夫婦為著兩人均可各自享有首置供樓優惠，居然想到假離婚以便各行各路來買兩層樓，一個家庭需要兩層樓，不是用來投資炒賣，難道是為離婚鋪路？但國內搞離婚，是真真正正要分身家的，炒樓炒到咁委屈，不知又搞來作甚？ 何不食肉糜並不是有錢人的專利，大話怕計數，有某部落搞手被人在其網誌計算一翻： [hk.myblog.yahoo.com] 看過閣下於近期報章所發表的言論，甚為不解，希望可以為在下解惑 [orientaldaily.on.cc] 1) 閣下想買的南區單位為 400 呎，而樓價為 250 萬，折算呎價為 $6250 ，因此想問問閣下是以那個屋苑的呎價作為基準。因南區不乏呎價 $4000 以下的樓。 2) 如果閣下覺得南區的樓價貴，為何不嘗試於九龍區或新界區置業。例如九龍大角咀的富多來新村及大同新村都有提供閣下所需的四百呎單位，而樓價約在 150 萬左右。本人不明白閣下於南區上班，為何一定要在南區置業 3) 根據閣下提供給報章的入息，為每月 $9000 ，以現在的息口 (H+0.65%) ，及供 30 年計，及 95% 按揭 ( 因我見閣下的首期不夠 ) ，最高可負擔的樓價為 140 萬左右。為什麼閣下會渴望買遠超自己負擔能力 250 萬的樓，我當樓價由金融海嘯至今上升了 40% ，那閣下心目中的樓應當為 250/1.4=178.5 ，仍超過閣下的負擔能力。那為什麼閣下會認為自己有能力買樓 其實此款政策及社會氛圍，樓市下調往往成為「自我完成的預言」 (self-fulfiling prophency) ，即使發展商擺出熱賣甚至加價的勢頭，二手市場大膽叫價的情況亦將會逆轉，甚至出現炒家避險壯士斷臂，有心置業上車者，宜把握短期內出現的機會，計清計楚自己有多少實力，然後將貨就價不要奢求 Dream House ，上車享受供平過租，九成本一成利。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• May 04, 2010
• 13:19

  [轉載]樓市之歌(2010/05/03)

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  不知作者是誰，但幾反映新時代某些人：   [finance.discuss.com.hk]   蝸居容身無人望，海景公屋市區起， 畢業數月望君臨，新界西北睇唔起， 新派豪宅愛會所，平實舊樓唔多喜， 月入萬零要南灣，首期廿萬俾唔起， 名牌珠寶月月買，節儉儲蓄無人喜， 首置居屋政府俾，交稅還款發侮氣， 一夠十八排公屋，擺住生地笑嘻嘻， 窮人排屋了無期，話知你死唔放棄， 沙士海嘯熬晒底，太古百零買得起， 今時今日嫌樓貴，無得賺錢唔忿氣， 擺住維園爛撻地，圍住立會做大戲， 憎人富貴嫌人貧，樣樣伸手無志氣， 進修上進拼命捱，香港精神被遺棄！ 嘥氣!! 嘥氣!!    
• May 01, 2010
• 14:41

  誰說奶茶一定甜？──官無犯樓意，樓卻犯民心(2010/05/01)

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  在傳媒或網上看到有人問「九招十二式有無成效」，筆者不禁莞爾──有心人望樓跌真是望穿秋水，樓市政策總括來說是規管樓花售賣及增加示範單位透明度，卻被人條件反射地認為是打擊樓市，敢問那一招式是用來為樓市降溫的？即如有人在奶茶內落白色粉末，就認定杯奶茶一定甜，中央是明擺著打壓樓市來達到穩定金融等政治目的，香港政府落緊鹽咋！ 若要筆者回答此問題，當然就是肯定有成效，幾大幾細擺明車馬，樓書價單比足時間研究，所謂成效只是讓高位接豪宅的買家死而無怨。樓市大升特升一方面是因為新盤供應短缺（但筆者一定要提，住宅單位總存量比住戶人數多廿六萬，住宅根本就沒有短缺），加上環球救市創造前所未有資金充裕利息極低的反常現象，再加上市民對金融產品的信心短期難以恢復，形成中港資金均追逐物業作為保有財富以至增值的工具。「九招十二式」完全沒有觸及此等基本因素。 那麼勾出東涌粉嶺地，拍賣山頂何文田地，對樓市又有沒有壓抑作用呢？筆者還是那一句，只要基本面沒有重大改變，就不易扭轉樓市大方向。即如金融海嘯也只是令樓市下跌兩成，當時豪宅及其買家創巨痛深又如何？只要新供應的真假豪宅在數量上未能超越吸納量，發展商就不會改變「專起豪宅」的策略，即使東涌粉嶺，也將興建為豪宅格式，何況山頂何文田？既然硬件重金投資，發展商只要市況許可一定是以二手市場的可觀溢價推盤。市況不許可呢？乾脆封盤。所謂「上車新盤」根本就不會出現。 而二手市場見一手那麼貴，小業主即時封盤加價亦是人類合理行為，價就高高掛，賣不到就繼續自住。這與發展商賣不好價寧願當貨尾一樣，如恆隆在西九龍兩個樓盤，貨尾單位過千，亦不用割價求售；高位接貨的基金及炒家，以市價賣亦只能微賺甚至倒蝕，也不足以觸發減價推售。歸根到底目前無論發展商或小業主們，財政實力較九七時為佳，不過其審慎態度亦令到全線皆旺的情況不再出現。某些大落後物業，恐怕回鄉無期。 然則二手市場即時冷卻又作何解釋？筆者早在前文講過《市靜宜買，市旺宜賣》，用家的數量與結婚生育、分支家庭等有關，基本上是穩定的；市靜市旺，變的只是炒家，多了炒家炒盤，市況自然旺，然則他們對於市場風吹草動反應最敏感，即如與香港樓市風馬牛不相及的杜拜或希臘危機，他們也作出反應。即使九招十二式不是沖著樓價而來，炒家聞風先遁避風頭，不值得大驚小怪。 樓股等投資市場，中長期以基本因素驅動，短期卻易受市場心理或所謂「民心」影響，所謂「主人與狗」，租值現在仍在上升，樓市轉勢談何容易？但筆者估計一次小幅度的調整可能已開始，市況將會因中港兩地樓市政策而冷卻，但既然市靜宜買，真正有心置業上車換樓的朋友，實宜把握此種短期市況多做功課，見機行事。 至於純粹傷春悲秋無樓呻吟者，可以暫時歇歇，五區乂乂與政改在即，要轉話題了！   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• April 30, 2010
• 13:49

  北水有多大?──國內資金對香港樓市的影響(2010/04/29)

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  政府就話無乜影響：   李少光談投資移民 無導致地產炒風熾 　【本報訊】(記者李永青、羅敬文)港府自2003年底推出的資本投資者入境計劃，已為本港帶來420億港元的資金，其中 123億元投資在房地產 。保安局局長李少光表示，計劃下的房地產投資總額， 只佔本地房地產總交投量1% ，無證據顯示計劃使樓價飆升，並指當局現正檢討是否提高現時650萬元的投資額下限，以確保為本港帶來最大利益。 　李少光昨日出席立法會會議時稱，入境處未發現該計劃導致房地產炒風熾熱，並指本港是開放的自由經濟體系，該計劃不是海外投資者唯一投資本地房屋產的途徑。他又稱，加拿大、澳洲及新加坡等地設有類似投資計劃，投資下限介乎300萬至1,100萬港元，港府在檢討投資下限時，會確保該計劃的吸引力。 地產代理就話有影響：   內地客佔二手豪宅成交18％ 按年大升6.9個百分點 文章日期：2010年4月29日 【明報專訊】內地客來港置業比例持續上升。中原研究部聯席董事黃良昇表示， 內地買家高度集中於豪宅市場 ，在二手私人住宅市場中，去年全年登記 價值1200萬元以上豪宅買賣，所佔比例約18.1％ ，較2008年的11.2％，大幅上升6.9個百分點。不過， 相對整體二手私人住宅市場，內地買家比例仍然偏低，只有約5.6％ ，故預期不會打亂本地整體樓市發展，但於 豪宅市場中，內地客則成為重要客源 。   整體比例5.6% 未算高 他又稱，2008年9月起發生金融海嘯，香港整體樓價急挫近三成，豪宅跌價更達四至五成，吸引大量內地買家趁低吸納，過去內地買家的比例只是按年穩步上升，至去年起才見大幅跳升。 另外，第一太平戴維斯副董事總經理兼投資及銷售主管（港澳區）袁志光表示，該公司投資部單是今年首季已錄得1.2億元佣金收入，大部分均是每宗涉逾億元大額成交，遠高於去年該部門的全年佣金收入逾1倍。他又稱 近年大額成交買家逐漸由外資基金轉至內地客上 。 不過，他亦指出，內地客以大額購入投資物業，現時只是剛剛開始，預計3至5年後內地資金將成為大額成交的主要買家。他又稱，看好甲級寫字樓及商舖後市，前者主要由於供應量持續偏低，預計今年租金升幅約兩成至兩成半；後者則由於自去年開放更多內地城市自由行，令本地零售消費持續增長，令商舖價格及租金看俏。   這篇更詳細地講述國內人來港投資物業，已經不局限在豪宅物業，而是開始擴散到大額工商物業：   逾億物業買家 內地客比例趨增 　【本報訊】(記者 周穎)因應中央加強調控樓市，第一太平戴維斯預期，買家對內地樓市呈觀望態度，加上本港物業市場一向受海內外投資者追捧，預料內地資金將持續流入本港。當中核心區甲級寫字樓未來2至3年新供應緊張，估計今年價格會上升15%至20%，租金升幅達15%。 　第一太平戴維斯副董事總經理兼投資及銷售主管(港澳區)袁志光表示， 內地買家除了以豪宅為目標，亦逐步轉至投資工商舖物業 。因應中央加強調控樓市，預料內地資金將持續流入本港，同時香港作為內地企業集資的重要平台， 內地逾億元物業買家比例將逐漸增加，未來3至5年將更加攀升 。隨著經濟復甦，工商舖物業租金受帶動趨升，投資物業價格有支持，故對今年市況保持樂觀。而今年至今尖沙咀區已經有7至8宗逾億元的成交。 一太首季成交額逾60億 　袁氏又表示，第一太平戴維斯投資部今年首季促成1億元以上全幢及工商舖物業成交共有12宗，涉及總成交金額高逾60億元，創該部門的季度新高紀錄，而在3月份單月內更促成共逾25億元成交，亦開創單一個月總成交金額新高。 武漢絲寶逾10億購商廈 　他指出，包括由總部位於湖北武漢、於內地經營個人護理用品的絲寶集團， 斥資10.68億元購入觀塘偉業街108號一號東港18至28樓，該廈並將易名為「絲寶國際中心」， 買家購入作長線收租之用。   值得一提的是一號東港（ [www.oneharboureast.com] ）原是新鴻基地產興建的創紀之城第七期，過去幾期也有類似的連命名權交易，如一期二座是渣打中心、二期是怡和科技(JOS)中心、第五期是東亞銀行中心。   一號東港10層售逾十億 東九龍商業市場日趨成熟，刺激區內新建商廈大手買賣日增。新地（00016）觀塘偉業街108號「一號東港」甲級商廈最高10層樓面，連一批停車位，剛以10.68億元成交。 土地註冊處資料，偉業街108號「一號東港」18至28樓，及一批停車位以10.68億元成交，惟未有買家登記。市場人士稱，近年中資機構積極在港吸納擴充，料是次買家或有相關背景。   究竟甚麼因素令到他們湧入香港物業市場呢？值得深思。   一號東港的照片： [www.hkitalk.net]
• April 27, 2010
• 13:51

  火星人給梁振英的回信──八萬五推得一乾二淨，刻意將居住與置業混為一談(2010/04/26)

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  梁振英評論香港樓市之三：政府協助解決 住屋和自置居所 問題並不違反市場經濟理念 《明報》〈筆陣〉樓市和住房之三2010年4月23日 「我的總結是：住宅的質量和數量不足，和所有相關的影響，以及因此造成的嚴峻困境，是政府和市民之間出現不快和磨擦的一個主要和經常性源頭。這種情況衝擊着我們的人文精神、我們的自尊和我們在政治上的良好意識。」這是麥理浩總督在1972年10月18日在立法局上的講話，這番話開啟了當年港英政府大規模的10年房屋計劃。這個總督，不是計劃經濟社會的總督，而是香港這個號稱資本主義堡壘的總督，這番宣示沒有拉攏選民的動機，只是一個遠道而來的殖民地總督的擔當。政府在人民的 住屋和置業 問題上有沒有角色？有多大角色？我們除了看外地的例子，更方便的，是看香港自己的經驗。從1972年的麥理浩總督開始，歷尤德、衛奕信等兩任總督，直至彭定康下旗歸國，港英政府在房屋問題上的堅持，從來沒有動搖過。我認為在房屋問題的成就，是香港社會那二三十年最重大的成就，也是最重要的社會穩定因素。石硤尾大火激發了徙置區計劃，徙置區之後有條件更好的廉租屋，然後，在1976年2月25日，當年的財政司在立法會宣讀的財政報告指出： 「這點（房屋供應量）還遠遠不夠。所以，我們正在研究專門建造 可出售公屋 的計劃，如果把可出售公屋賣給已經居住在租住公屋的市民，那麽在他們搬出後，就可以騰出空間給那些更需要廉價租住公屋的市民。如果每年建造5千個單位以解決約3萬個市民的住房問題，那麽這個計劃每年大約需要3億元投資額和25公頃土地。……」這是港英政府首次正式揭示居屋的構思。1976年10月6日，麥理浩總督在立法會宣讀施政報告時，進一步闡解居屋政策：「今年的財政報告指出，政府計劃將在未來幾年內額外建造3萬個可售單位，平均每年落成5千個單位，總共幫助18萬市民解決住房問題。……「這個計劃的初始構思是把這些 可售單位賣給已經居住在租住公屋的市民 ，由此騰出空間給那些更需要廉價租住公屋的市民。然而，我再深思熟慮後決定：「居者有其屋計劃」所推廣的本身就是一個令人嚮往的 社會權利 ，我們應該放寬計劃的限制。」 「居者有其屋計劃帶給市民的安全感，正是每一個市民所追求的。」第一期「居者有其屋計劃」的6個屋苑於1978年推出發售，這6個屋苑包括位於九龍市區、靠近紅磡海隧、交通便捷的何文田俊文苑。 居屋計劃推出後，樓價並沒有下跌 ，差餉物業估價署1976及1978年發表的「物業檢討報告」的統計數字清楚說明了這點。除居屋外，麥理浩同時宣布興建公屋的目標供應量：-「解決房屋供應問題是達到這個「全民住房」目標的關鍵。要讓這個目標變爲現實，我們每年必須保證給20萬居民提供公屋住所。……由政府出資的房屋落成量（包括房屋署以及房協）將分別解決9.7萬人和10.9萬人的住房問題。但是1978/79年度和1979/80年度，我們將分別解決17萬人和22.4萬人的住房問題。之後幾個財政年度，這個數字將維持在20萬以上。……」麥理浩的10年建屋計劃開展後的四分一個世紀，英國在香港的最後一任總督，右派政黨保守黨原主席 彭定康聯同房屋司黃星華在1997年1月推出「長遠房屋策略評議諮詢文件」 ，科學地明確長遠的建屋目標數量，再次肯定居屋的社會功能，其中幾段十分值得重溫：- 「增加房屋單位的供應要提供足夠的公營和私營房屋單位，第一步是 評估房屋需求 。為此，我們要應用一個房屋需求預測電腦模式。這個模式會因應人口、房屋政策、經濟狀況及其他有關因素的改變而作出調整。「現時政府的房屋需求工作小組所應用的房屋需求預測電腦模式顯示，在1995年4月至2006年3月的11年期間，每年的房屋需求量平均約為80000個新單位： 前半期（1995年4月至2001年3月）約為85000個單位，後半期（2001年4月至2006年3月）則為73000個單位 。我們已批出或物色足夠土地，以應付前半期的預計需求。至於後半期，我們則根據《全港發展策略檢討》文件，假設這段期間的需求量為每年78000個單位（這個數字已包括約佔這段期間預計需求量的7%作為容差）……」 97年1月這份諮詢文件出台後，樓價也沒有因而下跌 。一如麥理浩總督在1976年宣布開展居屋計劃時宣示的基本方針，1997年1月的港英政府，不僅評估房屋需求，也不僅制訂建屋量以滿足需求，更在市民租樓和買樓自住兩種住屋模式中， 明顯的對買樓自住有政策傾斜 ：- 「政府的目標，是鼓勵市民自置居所。自置居所可以促進社會安定，培養市民的歸屬感，同時加強個人的經濟保障。「不少家庭因經濟能力所限，無法在私人樓宇自置居所。政府為了協助這些中等和低入息家庭自置居所，特別推出多項資助自置居所計劃。結果，現時自置居所比率已稍逾百分之五十，較10年前增加了三分之一。……政府房屋政策的推行機關，……應該繼續推行這些成效顯著的計劃，並在情況許可時擴大這些計劃。」「同時，我們應該可以多做一些工夫，協助和鼓勵市民，特別是公屋住戶、自置居所。」今天香港人的生活，比麥理浩年代，有了極大的進步，但在住屋質素的問題上，尤其是在置業安居的問題上，即使保守的期望，和現實之間仍然有相當大的落差。今天大家對香港，社會對特區政府，相對40年前，也有更大的期許。 香港社會有些意見，令人費解，有人將政府在房屋問題上的任何動作，形容為干預市場，違反市場經濟理念，也有人認為：政府沒有需要，更沒有義務鼓勵或資助沒有能力在市場按市場價格買樓的市民，成為自住業主，最後還有人指政府興建居屋，會造成樓市下滑。堅持這些說法的人，過去40年，大概住在火星，沒有住在香港。 [www.cyleung.hk]   利字當頭：火星人的回應 2010年04月26日 尊貴的梁振英先生： 我，就是你口中的火星人。 尊貴的閣下在報章撰文指，認為政府不應鼓勵市民置業的人，在過去 40年是住在火星。我想告訴你，地球太危險了，我們才迫不得已移民到火星啊！ 不是嗎！ 04年樓價夠低了，有些人仍不去置業； 05年經濟好了點，仍然不置業； 06年，甚麼都穩定了，繼續不置業； 07年，嫌貴嗎？再等等，不置業； 08年，金融海嘯要來了，不置業！ 09年，才發覺太遲……結果，尊貴的行政會議召集人，說地球人要幫地球人，要改變遊戲規則。 樓蟹壓力比股蟹大得多 火星人，不會在 樓市低迷的日子不去置業，偏偏到了樓市高企，才要政府幫他們置業 。當然，在火星更不會有行政會議召集人，要在報章撰文發炮攻訐政府的政策。據說，在地球， 02年特首董建華無聲無色地取消了要七成市民置業的政策目標，他沒有通知你嗎？還是，你和我們一樣，在外星樂而忘返？難道，你跑到了冥王星？ 在火星，我們都認為 夾硬將沒有能力置業的人拉上車，到了經濟逆轉的時候，他們便會是最慘的一群 。樓蟹的壓力比股蟹大得多，因為上市公司的股價，你不去看它，便不存在。可是，供樓的供款通知書，久不久，喜歡不喜歡，你都要見到，是非常眼寃的一件事。 不知道，閣下身處的星球是否也支持 經濟不景時，政府會有政策支持供不起樓的人 ？如果你的星球有這種政策，煩請告知，因為，無論火星抑或香港，都未發展到這種地步，甚至乎左翼思潮日漸氾濫的美國都未有。我想，冥王星應該有。 還有，我要對你說一聲多謝。 03年，我在香港置業了。地球人都說， 因為當年你和前特首董建華，合力推倒了樓市，像我這些年輕人才有機會上車 。當然，你可以話，我是既得利益業主，所以不想見到樓市崩潰。 不過，當年那場波瀾壯闊的樓市文化大革命，實在太可怕了，我身在火星，都不想見地球生靈塗炭。 火星人上 利世民   「地球人」的邏輯 文章日期：2010年4月28日 最近有「地球人」政客撰文，指「香港社會有些意見，令人費解，有人將政府在房屋問題上的任何動作，形容為干預市場，違反市場經濟理念，也有人認為：政府沒有需要，更沒有義務鼓勵或資助沒有能力在市場按市場價格買樓的市民，成為自住業主，最後還有人指政府興建居屋，會造成樓市下滑。堅持這些說法的人，過去40年，大概住在火星，沒有住在香港。」結果引來自稱是「火星人」的評論員作出回應，頗為有趣。 「火星人」說，因地球太危險了，才迫不得已移民到火星！不是嗎！04年樓價夠低了，有些人仍不去置業；05年經濟好了點，仍然不置業；06年，甚麼都穩定了，繼續不置業；07年，嫌貴嗎？再等等，不置業；08年，金融海嘯要來了，不置業！09年，才發覺太遲……結果，引來「地球人」說要幫地球人，要改變遊戲規則。 「火星人」自言，居住在火星的人，不會在樓市低迷的日子不去置業，偏偏到了樓市高企，才要政府幫他們置業。因為，他們都認為夾硬將沒有能力置業的人拉上車，到了經濟逆轉的時候，他們便會是最慘的一群。 「火星人」自言，他03年在香港置業了，雖然會理解或被指因為當年政府推倒了樓市，他才有機會上車，變成既得利益業主，所以不想見到樓市崩潰。然而，「火星人」始終認為，當年那場波瀾壯闊的樓市文化大革命，實在太可怕了，所以雖然身在火星，都不想見地球生靈塗炭。 另外，「地球人」的文章指根據過往經驗，興建居屋不會拖低樓價，例子如第一期居屋計劃的6個屋苑於1978年推出發售，這6個屋苑包括位於九龍市區、靠近紅磡海隧、交通便捷的何文田俊文苑。居屋計劃推出後，樓價並沒有下跌，而97年1月前港督彭定康聯同房屋司黃星華推出「長遠房屋策略評議諮詢文件」（可視為「八萬五」建屋目標的理論基礎文件），樓價也沒有下跌。 對此，有樓市博客反駁指出， 以上兩例樓價雖沒有即時下跌，樓價卻在1981年及1997年中以後暴跌，因此「沒有即時下跌」，並不等同「沒有下跌」。 筆者就認為，如「地球人」的邏輯是對，即興建居屋不會令樓市下滑，基於「對稱性」或「雙向性」原則，則豈不 反證了近一年樓價急升，和停建居屋沒有關係？ 撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
• April 24, 2010
• 14:09

  熱火朝天Vs炮火連天──打樓市還是保大局？(2010/04/24)

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  香港樓市熱火潮天，新盤一浪接一浪以高溢價推出，雖則沒有萬人空巷一Ｑ清袋，但只要稍為落價多少亦能去貨，而勾地表的土地亦逐步釋放出來。相反國內樓市則炮火連天，國家調控力度不斷加強，先限制央企投身房產業，然後收緊按揭，甚而叫停推出土地以免再出現「地王」。 最新的具體措施有國務院總理溫家寶在 4 月 14 日召開的國務院常務會議，確定遏制房價過快上漲的四項政策措施： 一、抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。全面收緊對首置大型住房、第二套住房、第三套及以上住房者，提高首付款比例和利率水平。 二、增加住房有效供給。增加居住用地、公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。加快普通商品住房項目審批，盡快形成有效供應。 三、加快保障性安居工程建設。確保完成 2010 年建設保障性住房 300 萬套、改造各類棚戶區 280 萬套，大力發展公共租賃住房。 四、加強市場監管。嚴格依法查處土地閒置及炒地行為，清理已發放預售許可證的商品住房項目，對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度，對違法違規的要依法依規嚴肅追究相關負責人的責任。 縱觀「溫四招」，除了從增加供應，壓低需求入手，其一大重點是預防銀行及金融體系過度投入樓市。輿論固然希望樓價能從現水平回落，但從全局的層面，地方政府依賴土地收入補充政費固然已成定局，銀行體系大量資金投入樓市亦非短期內可以扭轉，尤其是央企以銀行貸款進入市場，把樓市打到重傷不能排除對整體經濟的壞影響。 所以調控之為物，絕非坊間一廂情願的打倒樓市，而是在不影響大局之下，令到樓價穩定在某一水平，同時要令更多人能達成置業的目的。一舉刺破樓泡的教訓，香港人記憶尤新，足以引為殷鑑。「遏制房價過快上漲」並不等如要樓價大幅回落。而安居工程建設，亦類似於香港的公屋居屋等措施，以較低價格提供次級樓房，以回應社會的需求。簡而言之是一手打擊投機性炒房，一手扶持真正需要解決居住問題的群眾。 筆者相信，即使全國上下貫徹此等政策，國內樓價亦難以大幅回落，皆因農村人口不斷進入城市，全國城鎮人口普遍持續顯著增長，尤以中小型城市為甚，面對的是樓房數量不足的問題；反觀香港，千辛萬苦全港人口才僅超 700 萬，未來亦不見會大幅增長，而房屋存量早已超過住戶數目，數量上根本就沒有不足之虞，反而新盤不斷在質素上爭逐，而以更高的樓價作出反映，增長的動力並非來自人口增長，而是改善環境、資產投資，及國內資金帶動某些質素較佳的物業。 特區政府值得參考的是，嚴格區分物業投資投機與市民居住需要，對於前者應視為政費來源，以各種徵費如更高的印花稅、物業稅等加重轉手成本；同時收緊大額物業按揭成數以穩定銀行體系；對於需要解決居住問題的基層市民要擺平各區對於興建公屋的阻力；而自稱基層市民又嚷著要置業的尋租者，實應放任其於自由市場（包括開放居屋夾屋二手公屋市場）解決。 從個人層面，筆者早指出目前市況並不適合上車，一般市民無視自己究竟要解決居住問題還是置業投資，往往因進退失據而後悔莫及，偏生上周末有廿來三十個自稱無殼蝸牛的各色人等走出來示威，觀其言行究竟是有心幫助他人解決問題，還是企圖獲取政治本錢，群眾眼睛是雪亮的。   國內簡體版： [blog.sina.com.cn]
• April 23, 2010
• 9:37

  誰是誰非，不好說──但傳媒抽水就肯定(2010/04/22)

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    [www.metrohk.com.hk] 朱湛剛 都市博客：玉樹─沒有硝煙的戰爭        從地震發生後軍方的調動，不難看出這場大規模軍事調動帶出的信息和背後的決策過程。 青海省玉樹藏族自治州玉樹縣發生7.1級地震，造成大量人員傷亡和房屋倒塌。大地震發生至今已有一個多星期，回首地震發生當日解放軍的調動，恍若一場沒有硝煙的戰爭，戰場就在震央的青海省玉樹縣，當中涉及不同軍區、多兵種協同作戰，直接參與及指揮這場戰爭的，是遠在北京的中央軍委。 過去解放軍大規模的軍事演習，主要是同一軍區內的不同部隊和兵種的協同作戰。去年8月，中央軍委罕有地進行了一次跨軍區、多兵種、跨地域的大型軍事演習。參與演習各大軍區以不同的運輸工具，向各自的指定地點長途奔襲。當時，除了使用軍方各類運輸工具外，還動用了火車、民航機等民用交通工具，規模之大前所未見。其目的是考驗各軍區之間協同作戰能力、軍隊後勤運輸保障和調度能力、軍隊在陌生地區作戰適應能力。 事隔8個月，跨地域的軍事調度再次上演，不同的是去年的演習是經過長時間策劃，這次卻是突發性的緊急動員。從另一角度看，這是一次應對「局部地區突發性戰爭」的行動，與常規戰爭不同的，這是一場沒有硝煙的戰爭。 從地震發生後軍方的調動，不難看出這場大規模軍事調動帶出的信息和背後的決策過程。4月14日7時49分玉樹縣發生7.1級地震，國家減災委、民政部8時30分緊急啟動國家4級救災應急響應，中午12時將響應等級提升至1級狀態。 救災應急1級響應，意味着包括軍隊在內的全國動員。在1級響應發出的同一時間，海軍向某飛行團下達任務，指示正在汶川上空執行災區重建航測任務飛機，迅速直赴玉樹探測地震災情。 15時30分，飛抵玉樹地區上空，進行低空遙感探測，為拯救行動提供第一手災情資料。 12時54分，軍方向湖北當陽空軍基地下達了調動3架伊爾-76運輸機，前往指定地點接載救災人員的指令。 21分鐘後，3架伊爾-76分別在13時13分、13時21分、13時27分緊急從湖北當陽機場起飛。同時，湖北當陽1500名空降兵和100名傘兵，做好了隨時出動執行救災任務的各項準備。 救災應急1級響應發出的同時(中午12時)，隸屬軍方的北京國家地震災害救援隊緊急召集， 3小時後，搭載着國家地震災害救援隊110人、9隻搜救犬、兩台救援車和流動醫院的運輸機從北京南苑機場起飛。 在陸路，距玉樹最近駐西寧的解放軍和武警部隊，全速趕赴災區，並在 當晚抵達玉樹縣城。 全國鐵路從瀋陽、北京、鄭州、武漢、西安、成都等地 組織運送救災物資列車，緊急調運救災物資往災區。 重組見諸報章的軍方調動消息，描繪出地震當日軍隊整體指揮和動員情況，顯示出中央軍委在指揮這場跨地域軍事調動的部署和軍方隨時進入戰備狀態的能力。 朱湛剛 資深傳媒工作者      
• April 19, 2010
• 14:46

  蜀道難變川渝通──西南樞紐：重慶

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    客運專線 滬漢蓉 上海－南京－合肥－武漢－重慶－成都 重慶北站 渝北區 成渝 成都－重慶 重慶站 渝中區 渝昆 重慶－昆明 新重慶站 沙坪壩區 渝黔 重慶－貴陽 新重慶站 沙坪壩區 鄭渝 鄭州－重慶 重慶北站 渝北區 城際鐵路 渝萬 重慶－萬州 重慶北站 渝北區 重慶是唯一處於山區中的鐵路樞紐，即使四川省成都市，也是建於沖積扇上，擁有一大片相對平的土地，重慶不單被長江及嘉陵江割成幾份，岸邊更是斜波 部份鐵路更要彎彎曲曲地建在岸邊，偏生重慶的位置，令她克服地勢上的局限，成為西南區的鐵路樞紐。 重慶雖有直轄市之名，實際眾多市轄區實與普通的縣無異， 19 個轄區中，只有 9 個被視為主城區，區與區之間往隔江隔山，例如平頂山分隔了渝中、九龍坡及沙坪壩三區，鐵路也要穿隧道而過。市中心渝中區，東南北三邊被江水圍著，大家有留意的話，每個區都有自己的商圈，而且往往就在大橋之旁。 重慶主要商圈 解放碑 渝中區 觀音橋 江北區 楊家坪 九龍坡區 南坪 南岸區 沙坪壩 沙坪壩區 因此，重慶的高鐵站就以方向劃分：渝北區的重慶北站負責東北的宜昌及鄭州，及西北的遂寧、成都；沙坪壩區的新重慶站則負責正南方貴陽，及西南昆明方向；最接近市中心的渝中區重慶站則專著成渝客運新線，到成都只需 1 小時。而這三個車站不像武漢，相互間並不以鐵路相連，目前只規劃了重慶輕軌 3 號線在重慶北站設站，其他車站並無輕軌連接。 這種佈局實乃迫不得已，因為主城區已難騰出空間興建連接路軌，甚至連市內亦採用日式的單軌高架車，所以稱為「重慶輕鐵」而非軌道交通。唯一接駁到市中心的成渝線，亦被視為城際鐵路。既然重慶市內交通這樣先天不足，何以筆者又說可以做西南的樞紐呢？ 四川省內的成渝之爭，一向都是成都第一，重慶第二，皆因以前農業社會，擁有大片平原腹地者自然勝於山間丘陵地。但進入工業社會，甚至目前「進二退三」的後工業社會，產業需要的不是平地，而是交通運輸成本、消費市場等因素，重慶市最大的祝福是三峽工程令到萬噸級貨輪能直溯市區，重慶成為西南地區的「出海口」，令到運輸成本大幅下降，並且吸引更多產業落戶。 而客運專線是以高架橋及隧道為主，地形的約制較少，例如舊成渝鐵路因要遷就山勢，長度達 505 公里 ，即使提速到 200 公里 ，也要走兩個半小時；新規劃的成渝客運專線，長度縮至 308 公里 ，設計時速達 350 公里 ，不用一小時跑完。其他客運專線也以較為平順的路線設計，結果往日在山間河邊蟠旋的舊鐵路，紛紛被更快的高鐵取代，節省時間比沿海平原地區更顯著。 而重慶的位置亦比成都優越，成都以北及以西已無大型城市，重慶則較接近東面及南面的城市，如鄭州、長沙、貴陽、宜昌等。重慶亦爭取直達鄰省城市的路線立項，如不用途經成都的西渝客運專線，及不用經貴陽的渝長客運專線，如落實則八條高鐵像米字一樣在重慶交接，從而鞏固樞紐的地位。重慶江北國際機場，就在重慶北站附近，並以軌道交通連接，附近中小型城市可經高鐵及軌道到達，無形中西南地區的國際航空樞紐。
• 14:45

  蜀道難變川渝通──西南樞紐：重慶(2010/04/19)

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    客運專線 滬漢蓉 上海－南京－合肥－武漢－重慶－成都 重慶北站 渝北區 成渝 成都－重慶 重慶站 渝中區 渝昆 重慶－昆明 新重慶站 沙坪壩區 渝黔 重慶－貴陽 新重慶站 沙坪壩區 鄭渝 鄭州－重慶 重慶北站 渝北區 城際鐵路 渝萬 重慶－萬州 重慶北站 渝北區 重慶是唯一處於山區中的鐵路樞紐，即使四川省成都市，也是建於沖積扇上，擁有一大片相對平的土地，重慶不單被長江及嘉陵江割成幾份，岸邊更是斜波 部份鐵路更要彎彎曲曲地建在岸邊，偏生重慶的位置，令她克服地勢上的局限，成為西南區的鐵路樞紐。 重慶雖有直轄市之名，實際眾多市轄區實與普通的縣無異， 19 個轄區中，只有 9 個被視為主城區，區與區之間往隔江隔山，例如平頂山分隔了渝中、九龍坡及沙坪壩三區，鐵路也要穿隧道而過。市中心渝中區，東南北三邊被江水圍著，大家有留意的話，每個區都有自己的商圈，而且往往就在大橋之旁。 重慶主要商圈 解放碑 渝中區 觀音橋 江北區 楊家坪 九龍坡區 南坪 南岸區 沙坪壩 沙坪壩區 因此，重慶的高鐵站就以方向劃分：渝北區的重慶北站負責東北的宜昌及鄭州，及西北的遂寧、成都；沙坪壩區的新重慶站則負責正南方貴陽，及西南昆明方向；最接近市中心的渝中區重慶站則專著成渝客運新線，到成都只需 1 小時。而這三個車站不像武漢，相互間並不以鐵路相連，目前只規劃了重慶輕軌 3 號線在重慶北站設站，其他車站並無輕軌連接。 這種佈局實乃迫不得已，因為主城區已難騰出空間興建連接路軌，甚至連市內亦採用日式的單軌高架車，所以稱為「重慶輕鐵」而非軌道交通。唯一接駁到市中心的成渝線，亦被視為城際鐵路。既然重慶市內交通這樣先天不足，何以筆者又說可以做西南的樞紐呢？ 四川省內的成渝之爭，一向都是成都第一，重慶第二，皆因以前農業社會，擁有大片平原腹地者自然勝於山間丘陵地。但進入工業社會，甚至目前「進二退三」的後工業社會，產業需要的不是平地，而是交通運輸成本、消費市場等因素，重慶市最大的祝福是三峽工程令到萬噸級貨輪能直溯市區，重慶成為西南地區的「出海口」，令到運輸成本大幅下降，並且吸引更多產業落戶。 而客運專線是以高架橋及隧道為主，地形的約制較少，例如舊成渝鐵路因要遷就山勢，長度達 505 公里 ，即使提速到 200 公里 ，也要走兩個半小時；新規劃的成渝客運專線，長度縮至 308 公里 ，設計時速達 350 公里 ，不用一小時跑完。其他客運專線也以較為平順的路線設計，結果往日在山間河邊蟠旋的舊鐵路，紛紛被更快的高鐵取代，節省時間比沿海平原地區更顯著。 而重慶的位置亦比成都優越，成都以北及以西已無大型城市，重慶則較接近東面及南面的城市，如鄭州、長沙、貴陽、宜昌等。重慶亦爭取直達鄰省城市的路線立項，如不用途經成都的西渝客運專線，及不用經貴陽的渝長客運專線，如落實則八條高鐵像米字一樣在重慶交接，從而鞏固樞紐的地位。重慶江北國際機場，就在重慶北站附近，並以軌道交通連接，附近中小型城市可經高鐵及軌道到達，無形中西南地區的國際航空樞紐。
• April 17, 2010
• 14:15

  樓上開冷氣，樓下倒汗水？──沒有標準，何來正確？(2010/04/17)

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  最近消委會與發展局聯手突擊發展商示範單位的可疑成份。消委會提出示範單位「六宗罪」： 1. 安放不合比例的迷你家具； 2. 將間隔牆改為裝飾物甚至只在地上畫一條線作為記認； 3. 樓底設計得比現樓單位高； 4. 將廚廁設計成開放式或玻璃趟門； 5. 將露台欄杆玻璃門全部拆走； 6. 限制市民參觀示範單位時拍照及量度尺寸。   發展局更乘勝追擊，要規管銷售樓花時做到三點： 1. 示範單位的裝置及設備，不能讓買家有錯覺，單位設備亦要與交樓時相符 2. 樓花的廣告宣傳資料要正確，列明正確的地區及位置 3. 發展商高層的相關交易，必須公布有關單位及呎價   筆者在《置業進階筆記》把相關問題獨立寫一篇「破解示範單位掩眼法」，這種包裝手法一向如此，有關當局開始正視是良好現象。但當中涉及一些技術問題，有關方面亦應加留意。就以樓層高度（俗稱「樓底」）為例，一般人以為是由天花 (ceiling) 到地台 (floor) 之間的距離，實際是要加上樓板的厚度。這個問題在筆者的網誌內有網友提出，因為據傳有些樓宇樓板特薄，樓上開冷氣時，樓下單位的冷氣機位會出現倒汗水！ 筆者沒有親眼見過，亦難以求證，卻引起筆者的好奇心，想到量度樓板的方法，就是拿樓書所示的樓層高度，減去由天花到地板的「可見樓底」，就以筆者的新舊居為例： 屋苑 樓書所示樓層高度 可見樓底 樓板厚度 乂乂乂乂 9 呎 2 吋 8 呎 9 吋 5吋 乂乂乂 10 呎 4 吋 9 呎 9 吋 7吋 就此 2 吋之差，樓上走動的聲音分別甚大。消委會有一個索償案例，指北區某屋苑樓書聲稱樓層高度 10 呎 4 吋，小業主入伙後量度到實際相差 9 吋至 2 呎 2 吋，事件最終以和解作結。公道地講，根據《建築物（規劃）規例》中的定義，樓層是每層樓面至上一層樓面的距離，即包括樓層之間的結構地台，以及橫樑的厚度。 更加複雜的問題是牆身厚度，筆者曾量度同座向不同樓層單位，發覺外牆厚度可以相差一呎！偏生無論建築面積或實用面積均是納入外牆厚度及共用牆一半厚度，這又與電視節目或文字傳媒用軟尺或電子尺量度的內壟面積有別，那麼無論示範單位的牆身有多厚，潛在買家即場量度的呎吋極大機會與收樓時不同，難道要聲明是以四樓或十四樓的牆身厚度為準？ 以前寫過「換個門口連區都轉埋」，發展局要求樓盤要有「正確」的地區及位置，就當位置即是門牌號碼，屋苑在將軍澳，大門開在九龍，那麼究竟是九龍還是新界？又如何謂地區，究竟要細分到那個層次？香港九龍新界是一層，十八區又是另一層，這還有政府統計署的官方分界圖可依，再細分下去界線便開始含糊。 如果跟隨統計署使用選區分界，將與約定俗成的區域不同，而且選區劃界往往為遷就人口變遷而劃得支離破碎。筆者寫作《智識揀樓》時，劃分區域往往以地勢、交通及社區特徵作界線，例如半山壹號何以劃作「何文田」，因為該區是九龍中部高地，或有人問：那麼旁邊的樂民新邨又當作何文田還是土瓜灣呢？誰人把何文田定為豪宅區？愛民邨、山谷道邨、俊民苑也在該區，又何豪之有呢？ 有人以新地峻弦報稱飛鵝山作為反面教材，筆者就打開地政總署授權的中原地圖，豐盛街是分隔斧山 (Hammer Hill) 與飛鵝山 (Kowloon Peak) 的凹陷道路，而峻弦正是在飛鵝山腳。飛鵝山是一座山的名稱，較少作為區份名稱。形品自創「小半山」此一區名或有可議之處，但稱為北角半山又如何？ 然則有關當局能否對全港地區作出明確劃分作為標準，以便「列明正確的地區及位置」呢？
• 14:15

  樓上開冷氣，樓下倒汗水？──沒有標準，何來正確？(2010/04/17)

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  最近消委會與發展局聯手突擊發展商示範單位的可疑成份。消委會提出示範單位「六宗罪」： 1. 安放不合比例的迷你家具； 2. 將間隔牆改為裝飾物甚至只在地上畫一條線作為記認； 3. 樓底設計得比現樓單位高； 4. 將廚廁設計成開放式或玻璃趟門； 5. 將露台欄杆玻璃門全部拆走； 6. 限制市民參觀示範單位時拍照及量度尺寸。   發展局更乘勝追擊，要規管銷售樓花時做到三點： 1. 示範單位的裝置及設備，不能讓買家有錯覺，單位設備亦要與交樓時相符 2. 樓花的廣告宣傳資料要正確，列明正確的地區及位置 3. 發展商高層的相關交易，必須公布有關單位及呎價   筆者在《置業進階筆記》把相關問題獨立寫一篇「破解示範單位掩眼法」，這種包裝手法一向如此，有關當局開始正視是良好現象。但當中涉及一些技術問題，有關方面亦應加留意。就以樓層高度（俗稱「樓底」）為例，一般人以為是由天花 (ceiling) 到地台 (floor) 之間的距離，實際是要加上樓板的厚度。這個問題在筆者的網誌內有網友提出，因為據傳有些樓宇樓板特薄，樓上開冷氣時，樓下單位的冷氣機位會出現倒汗水！ 筆者沒有親眼見過，亦難以求證，卻引起筆者的好奇心，想到量度樓板的方法，就是拿樓書所示的樓層高度，減去由天花到地板的「可見樓底」，就以筆者的新舊居為例： 屋苑 樓書所示樓層高度 可見樓底 樓板厚度 乂乂乂乂 9 呎 2 吋 8 呎 9 吋 5吋 乂乂乂 10 呎 4 吋 9 呎 9 吋 7吋 就此 2 吋之差，樓上走動的聲音分別甚大。消委會有一個索償案例，指北區某屋苑樓書聲稱樓層高度 10 呎 4 吋，小業主入伙後量度到實際相差 9 吋至 2 呎 2 吋，事件最終以和解作結。公道地講，根據《建築物（規劃）規例》中的定義，樓層是每層樓面至上一層樓面的距離，即包括樓層之間的結構地台，以及橫樑的厚度。 更加複雜的問題是牆身厚度，筆者曾量度同座向不同樓層單位，發覺外牆厚度可以相差一呎！偏生無論建築面積或實用面積均是納入外牆厚度及共用牆一半厚度，這又與電視節目或文字傳媒用軟尺或電子尺量度的內壟面積有別，那麼無論示範單位的牆身有多厚，潛在買家即場量度的呎吋極大機會與收樓時不同，難道要聲明是以四樓或十四樓的牆身厚度為準？ 以前寫過「換個門口連區都轉埋」，發展局要求樓盤要有「正確」的地區及位置，就當位置即是門牌號碼，屋苑在將軍澳，大門開在九龍，那麼究竟是九龍還是新界？又如何謂地區，究竟要細分到那個層次？香港九龍新界是一層，十八區又是另一層，這還有政府統計署的官方分界圖可依，再細分下去界線便開始含糊。 如果跟隨統計署使用選區分界，將與約定俗成的區域不同，而且選區劃界往往為遷就人口變遷而劃得支離破碎。筆者寫作《智識揀樓》時，劃分區域往往以地勢、交通及社區特徵作界線，例如半山壹號何以劃作「何文田」，因為該區是九龍中部高地，或有人問：那麼旁邊的樂民新邨又當作何文田還是土瓜灣呢？誰人把何文田定為豪宅區？愛民邨、山谷道邨、俊民苑也在該區，又何豪之有呢？ 有人以新地峻弦報稱飛鵝山作為反面教材，筆者就打開地政總署授權的中原地圖，豐盛街是分隔斧山 (Hammer Hill) 與飛鵝山 (Kowloon Peak) 的凹陷道路，而峻弦正是在飛鵝山腳。飛鵝山是一座山的名稱，較少作為區份名稱。形品自創「小半山」此一區名或有可議之處，但稱為北角半山又如何？ 然則有關當局能否對全港地區作出明確劃分作為標準，以便「列明正確的地區及位置」呢？
• April 13, 2010
• 14:30

  九市相連，組合圈城──華中樞紐：武漢(2010/04/13)

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    客運專線 京港 北京－石家莊－鄭州－武漢－長沙－廣州－香港 武漢站 洪山區 滬漢蓉 上海－南京－合肥－武漢－重慶－成都 漢口站 江漢區 城際鐵路 武孝 武漢－孝感 漢口站 江漢區 武石 武漢－黃石 武漢站 洪山區 武咸 武漢－咸寧 武昌站 武昌區 武岡 武漢－黃岡 武漢站 洪山區 武天 武漢－天門 漢口站 江漢區 武潛 武漢－潛江 漢陽站 漢陽區 「武漢」可能是全國最年青的大城市，這名稱作為整體始自1927年，但仍保留漢口直轄市、省會武昌市及漢陽縣的建制，遲至1949年才出現武漢市政府，而第一條武漢長江大橋在1957年通車，至此武漢的陸路交通才混為一體。但直到今天，省政府在武昌區，市政府在漢口江岸區，隔著一條長江，歷史背景體現出武漢是一組合城市(conurbanation)，而未來亦將附近的縣市拉進來，成為大都會城市群(Megalopolis)。 雖然南北向的京港客運專線與東西向的滬漢蓉客運專線在武漢交匯，可是兩線卻分屬兩站：武廣及石武線在長江以南新建的武漢站交接，合武及漢宜線在長江以北原漢口站交接。始終長江天嶄，長期制約市內交通，一如香港過海隧道，兩站分列長江兩岸，以達到分散之效。 武漢三鎮各有一個火車站，其中武昌站及漢口站均通京廣鐵路，漢陽站作為貨運站，武廣高鐵卻沒有選擇改造舊站，反而落戶在武漢鋼鐵廠旁，楊春湖與小潭湖之間，離現時三鎮市區一段路程，原因卻與北京刻意分散，或廣州予鄰市共用不同。傳統上武漢的功能分工是，武昌是行政及學校區，漢口是商業區，漢陽是工業區，高鐵站之落戶在三鎮以外的洪山區，而對面是以武鋼廠區的青山區，是建基於武漢的城市發展策略。 北京首都鋼鐵廠搬遷多為人所知，然則武鋼搬遷也悄然起動，在市區有9家企業，除了武昌的江南燃氣熱力公司不搬遷外，將搬遷八家鋼廠，主要分佈在漢口和漢陽的主城區內。以後，長江南岸青山老工業區將僅存武鋼部分冶煉企業，長江北岸新洲區陽邏新基地則以鋼材深加工為主，即「江南冶煉，江北加工」。漢陽及漢口固然騰出城市發展空間，同時把握機會將高鐵新站設在洪山區及青山區，以便把城市空間向東擴展。 除現有鐵路及高鐵外，武漢亦以多條城際鐵路建構「 1+8 城市圈」，即 以武漢為圓心，周邊 100 公里 範圍內的黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、潛江、天門等８個城市構成的區域經濟聯合體，而以現有三鎮車站及高鐵站為起點，車程均在 30 分鐘以內 ： 武漢站：黃石、鄂州、黃岡 武昌站：咸寧 漢口站：孝感 漢陽站： 仙桃、潛江、天門   此種交通佈局，預視武漢在三鎮合併及壯大後，下一步是把接壤的八個城市收入體系，這是湖北省城市佈局「一市獨大」的結果，而武漢將會成為更大的組合城市。正因如此，筆者認為中南地區另外兩個鐵路樞紐──河南省會鄭州及湖南省會長沙──更難以超越武漢的地位，因為河南省有多個城市實力與鄭州相距不遠，如洛陽、開封；而長沙亦難以吞併湘潭、株州。 至於市內交通，以至站與站之間的連繫，主要仍以公交為主，地鐵則只有 1 號線通車，連接武漢站與武昌站之間的 4 號線，最快要 2012 年才通車，以目前而言，武漢市內交通與理想還有一大段距離。 武漢的主要商圈分佈在舊漢口市的江漢區與江岸區，以及武昌站旁，既然武漢站與之交通不通，要成為新的商區，要靠高鐵的乘客。諷刺的是由舊站到外八市均在半小時以內，現時由武漢站經公交到市區隨時要花更多時間，似乎省內比省外及市內更重要。 武漢主要商圈 建設大道金融街 江漢區 武廣 江漢區 中山大道 江岸區 中南 武昌區  
• April 10, 2010
• 16:55

  如若不信，問來作甚？──地產巨頭的黎明式金句(2010/04/10)

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  看好看淡本只是一種立場，任何觀點只要提出具說服力的證據便有價值；唯把理據建立在名人語錄，甚而作出有傾向性的選擇及引導，其參考性便打了折扣。就以股市而論，無論大行報告、國際級炒家，或所謂前任或現任投資銀行家 (i-banker) 的言論，筆者均是水過鴨背。觀點與事實總有分別，甚而身份也決定立場，比如金融業人仕及理財顧問，絕大多數情況下均不贊成置業；同樣道理，問地產代理甚至發展商對樓市的意見，又怎能不作分析而無條件接受？ 最近有心人統計由 1998 年至今長實主席李嘉誠先生對樓市的言論，除了最近一次外全部均是看好，最神來之筆的一次是去年 3 月當中原指數只有 60 點時，明言有閒錢可以入市，而中原指數 2008 年 11 月最低點是 56.71 ，只有 5% 的誤差。可是 2008 年 9 月時長實賣了兩個地盤給美資基金，當時市場視之為睇淡訊號。人家是以買地賣樓為業，實乃正常操作，既然買地不能視為睇好，賣樓花不論逐個賣，還是整個地盤地賣，又有何微言大義？最穩陣的看法是：長實尚未放棄地產本業，死未？ 以筆者觀之，嘉誠先生今年的言論可視為不想再預測短期樓市方向，這與去年兆基先生自拆股神招牌效果一樣。結果就像娛樂記者訪問黎明先生：句句都係金句，就係唔知邊句打邊句。然而去除水份之後，筆者看到這位李先生指出三個值得留意的事實： l           地價趨穩定 l           建築費正在上升 l           利率低企，通脹重來 這三項正是發展商三大成本要素：土地、建築硬件、資金。 新鴻基地產在 Yoho Midtown 開售前，第三期補地價已完成，住宅樓面每呎 $2,700 ，商場樓面每呎 $5,000 。有專業人仕計算樓面總成本是 $4,000 ，賣 $6,000 ，邊際利潤高達 50% 云云。所謂隔行如隔山，邊際利潤率 (Gross Profit Ratio) 的算式是（總銷售額－總成本）／總銷售額，套入算式則是： ($6,000-$4,000)/$6,000=33.3% 。這種獲利率遠比九十年代時為低，以建築期 3 年計，平均每年才獲利 10% 多一點；如果真要獲利 50% ，樓價要高達 $8,000 ！所以發展商千方百計限制地價上升速度，信和投得白石角時要多謝行家高抬貴手，長實新地等有一定土儲的發展商，亦不敢高價爭取九龍站地盤。 建築成本的增加，可從公共工程超支而知，無論高鐵或郵輪碼頭，實際建築成本均遠比當初預算為高，別的不說，單是鐵礦石價格年年大幅上升，誰人會平賣鋼筋？而發展商競相提高硬件的檔次，亦是有目共睹，新盤必豪，所以發展商買地亦傾向非豪不投。想買平價新盤？除非遊戲規則改變。而新盤以高溢價出售，亦帶動同區二手樓價。有力上車又要等的人，不知他們想等甚麼？ 市面上多人發表擔心利率回升引致樓價下跌，筆者老早就破解了利率與樓價並無顯著關係（見本欄《無關係又要話係有關係》），利率對樓市更是雙刃劍──目前的低息環境既降低了供樓款項，同時亦令發展商持有土地成本下降；即使他日各國真的因為退市而加息，正好表示經濟正式踏入復甦之路，而以往亦出現過利息與樓價同步升跌。 主宰樓市轉向要視乎兩點：樓價估值是否過高？有沒有突發的政經事件改變群眾心理預期？總括而言，目前樓市估值仍在合理範圍，發展商的成本仍在可控制範圍，暫時看不到重大政經事件的跡象。看不到就是看不到，如果在事件沒有端倪時硬要堆砌觀點，只是妄顧事實的估計，碰上了亦與眼光無關。 如真的認為李首富的言論值得重視，答案早在去年已有了：「三年後樓價必升。」樓市睇到 2012 年，與市場上某些觀點不謀而合。
• April 07, 2010
• 6:37

  過門不入，珍瓏棋局──華南樞紐：廣州(2010/04/06)

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  客運專線 京港 北京－石家莊－鄭州－武漢－長沙－廣州－香港 廣州北站 ↓ 花都區 廣州南站 番禺區 城際鐵路 廣肇 廣州－佛山－肇慶 瀝滘站 海珠區 廣珠 廣州－佛山－中山－珠海 廣州南站 番禺區 廣清 廣州－佛山－肇慶 廣州北站 花都區 讀過金庸著的小說《天龍八部》，當知何謂「珍瓏棋局」，要把棋子擺在死位，置諸死地而後生，才能反敗為勝。廣州市區除本站外，還有東南西北站，當中以東站天河最為港人熟悉，把高鐵站設在此等車站本來是最佳選擇，何以卻寧願廢掉原有的南北站，把新站擺在番禺花都等偏遠之處？ 香港人討論高鐵區位，每多以位於廣州近郊番禺區石壁的廣州南站為例子，但究竟該站所在何方，相信很多人都不甚了了。筆者在網上找不到詳細而精確的車站位置，以及武廣客運專線的走線，結果要到 Google Earth 查衛星像片。 新廣州北站使用原有的花都站，位於花都區新華街道，與京廣線共用車站；新廣州南站則新建於番禺區鍾村鎮石壁村，除武廣線還接駁廣深港線及廣珠城際。北站還可理解為以廣清城際連接機場與高鐵站，並支援花都市區；南站則處在廣州、佛山、番禺、順德等市的中間緩衝之地。   表面上這一如將棋子擺在死局，無論那個城鎮都覺得「兩頭不到岸」，其實這是廣東省的長遠發展策略下的產物。中國三大城市群：長三角、珠三角、環渤海中，只有珠三角是由一個省區擁有（香港並非珠江三角洲沖積平原的一部份），北京作為首都也要放手讓河北、遼寧及山東獨自發展，上海更只能與江蘇及浙江平起平坐，但於作為廣東省首府的廣州來說，便不能不兼顧整個珠三角的發展。 經多次行政區劃改組，廣東省已形成合併多個縣市的廣州市及佛山市兩大巨頭，且廣佛同城化已擺在議事日程。廣州市面積 7435 平方公里，便比上海直轄市面積 6340 平方公里為大，因此高鐵的佈局便需兼具市內及市外兩種考慮。 廣州站現有的廣深及京廣兩線，早在大提速時加速到 200 公里 級別，再把高鐵站建在廣州市中心，便會出現馬太效應──有的給他更多，沒有的連僅有的也奪過來。與其如此，不如把時速 350 公里 級別的武廣高鐵分給近郊及鄰近城鎮。 而時速 200 -250 公里 的城際客運系統，則擔負與省內其他城市的連繫，除廣肇、廣珠、廣清外等，還有穗莞深、莞惠深等，包括在全省的「三環八射」之內： 三環 l           廣佛肇 l           廣佛珠 l           穗莞深 l           佛莞 l           小欖－虎門 l           中山－南沙－虎門 l           深珠 八射 l           廣清 l           廣惠 l           莞惠 l           深惠 l           珠斗 l           江恩 l           肇高南 l           佛肇 l           惠河 l           廣清   廣州主要商圈均在荔灣、越秀、天河三區，珠江以北之地，高鐵對之影響不大，錦上天花與雪中送炭，是不可兼而有之。如天河商圈也是在直通車停站之後，才獲得飛躍發展，番禺石壁乃是郊野圍繞，他朝會否飛黃騰達，亦是不言而喻。 廣州主要商圈 體育中心 天河區 珠江新城 天河區 北京路 越秀區 環市東 越秀區 中山三路 越秀區 上下九路 荔灣區 順帶一提，京港客運專線與杭福深客運專線在深圳北站交匯，其實亦是體現省內平衡發展之意，而該站的走線設計，是一倒轉「丫」字，即由廣州南到上海方向是順路，由西九龍到廣州也是順路，至於由西九龍到上海方向如何，今年 10 月 28 日廣深廣高鐵的廣深段通車後就有分曉。
• April 04, 2010
• 14:15

  [轉載]一炮雙嚮──怪露台與妙買家(2010/04/04)

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  怪露台：8吋 x 18呎、六隻門、三條軌 [cablenews.i-cable.com]   妙買家：買全屋裝修示範單位，結果要用八十八萬埋尾 [cablenews.i-cable.com]
• 14:15

  [轉載]一炮雙嚮──怪露台與妙買家

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  怪露台：8吋 x 18呎、六隻門、三條軌 [cablenews.i-cable.com]   妙買家：買全屋裝修示範單位，結果要用八十八萬埋尾 [cablenews.i-cable.com]
• April 03, 2010
• 12:49

  本不該發生的戰爭──沙田新舊盤混戰(2010/04/02)

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  傳媒帶著公眾走，居屋是否復建話題被炒作數周，要出聲搏上鏡的人都做了，甚至連某文化界「才女」也 set 行頭在電視新聞內訴說，樓價太貴不想上車，因為要成世打工供樓。難道不供樓租地方住就不需要打工交租？難道買了樓一定要供成世，不可以出售套現？又難道樓價下跌他們又真會去買樓做業主？說穿了只是為發聲而發聲，從來沒有想過怎樣解決別人的問題，甚至自己的問題，因為所有問題都是社會的錯。 到今天風頭一轉，新盤開價又成為傳媒的焦點，元朗新盤開六千，沙田新盤開八千，又拿來大造文章，彷彿新盤開甚麼價，區內所有盤都要開這個價，導致所有人都負擔不起。事實上即使同一樓盤，不同樓層座向都有所差別，就以名城為例，向東北路軌景與向西南圍村景，開價已經截然不同。坊間簡化之為「元朗都要賣六千，大圍都要賣八千」，並非帶來市場真象，反而誤導一般市民，不知以無冕皇帝自居者又作何解釋？ 沙田區本已有名家匯及名城接近同期開盤，不意火炭御龍山順勢推出貨尾，銷情不俗，於是引來名城也要低價搶客的報導，但看一看名城的盤路，是先高價開向西南單位，然後低價開向東北，出現「先高後低」的現象。其實所謂高低先後，是發展商售樓的策略，在眼前樓市熱火朝天之下，既可以越賣越高，也可以越賣越低，關鍵只是究竟是先推稍次的單位，然後推優質單位谷高價錢，還是倒轉。 就以今次沙田混戰為例，名家匯先開極高價，但單位數目只有 157 個，套用天匯的銷售策略，恆基不會將價就量，而寧願少售也要賣高價；名城單是第一期已有 1,360 個單位，整個項目三期共 4,304 個單位，不問可知是以價取量。若然低價開次盤，自降身價，往後的單位就變得更難賣，不如就以略低於名家匯的價錢推優質單位，然後才以次級單位製造「越賣越低」的印象。 只是世事難盡如人願，另一個港鐵盤御龍山乘著市勢推出貨尾，還以 3% 高佣吸引經紀搶客，但事實上加價 3% ，即如變相要求買家代發展商付佣金。就以君臨天下恆隆與港鐵搶客，可見港鐵並沒有協調長實與信和此兩發展商的銷售，而是各自為戰，此所以火炭鬥大圍，相信是超出發展商的計劃。 就以最近分區人口及住戶統計報告，沙田區的住戶入息中位數達 $19,300 ，比油尖旺的 $17,300 還要高，只是略低於南區、九龍城及荃灣的 $20,000 水平，以大圍站通東鐵、馬鐵及沙中線（遠期經紅磡過海直達中環），如以市傳 $6,900 計，亦是在合理範圍之內。至於高達 $8,600 以上，筆者只能說即是以「這一刻」來衡量，亦已擠盡所有炒賣空間，即如奧運站新盤海桃灣，也大約是 $8,000 水平。 至於短期內有沒有超越這一刻的成交，透支未來 的新高價出現，很視乎市場心理，筆者觀察到在傳媒疲勞轟炸式的話題之下，很多沒有置業需要的人開始在市場行走，比如月入一兩萬又嚷著要買樓的人，真正有需要的話，一年前樓價只是現在的八折，為甚麼當時不買，今日卻要去搶七折的末代居屋？ 火棒往往被對市場最無認識的人接去，好不幸，正是他們！
• April 01, 2010
• 9:12

  陸空合一，東內西外──華東樞紐：上海(2010/03/31)

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  客運專線 京滬 北京－天津－濟南－南京－上海 虹橋站 閔行區 滬漢蓉 上海－南京－合肥－武漢－重慶－成都 虹橋站 閔行區 滬昆 上海－杭州－南昌－長沙－貴陽－昆明 上海南站 徐匯區 虹橋站 閔行區 城際鐵路 滬寧 上海－南京 上海站 ↓ 閘北區   上海西站 ↓ 普陀區   南翔站 嘉定區 虹橋站 閔行區 相較於北京鐵路站以分散形式佈局，上海則反其道而行，不單把高鐵站匯聚一處，更把航空、鐵路、軌道（即香港稱的地鐵）、公路、公交（類似香港的交通交匯處）全部集中在一處──虹橋交通樞紐。 虹橋交通樞紐位於上海虹橋機場以西，面積達 26 平方公里，將成為全球最大交通樞紐；內有虹橋火車站、長途巴士總站、虹橋機場。而虹橋火車站則是容納各種鐵路的綜合車站，包括以下線路： 客運專線：京滬、滬漢蓉、滬昆 城際客運：滬寧 軌道交通： 2 號及 10 號線 磁懸浮（擱置／研究中）：虹橋往浦東支線 值得一提的是滬杭磁懸浮列車只建成浦東國際機場至龍陽路站，原規劃經世博園站及上海南站至虹橋機場的支線，以及經嘉慶至杭州的主線均已擱置。但鐵道部總規劃師鄭健在 2010 年 3 月 13 日 兩會新聞採訪上表示，上海至杭州磁懸浮專案立項已獲批復，目前正在做深化研究。然而至今仍未有進一步的消息。 現有磁懸浮列車由浦東國際場出發，至浦東龍陽路站只把乘客帶到浦東近郊，可轉乘軌道交通 7 號到世博園區，或轉乘 2 號線經陸家嘴到浦西市中心，甚至到達虹橋機場。參照磁懸浮規劃，上海支線的確能達到便利世覽使用，同時聯絡浦東及虹橋兩個機場，然而世覽後此支線只餘下連接內陸與國際兩個機場之用，可是此作用已由軌道系統代替。 以目前的交通規劃情況，西面的虹橋將成為上海對其他國內城市的陸空交通樞紐，而東面的浦東則成為國際航空樞紐，由於高鐵並沒有直接駁到浦東國際機場，此種分工更形鞏固。而兩者的接駁，以及進出市中心的交通，則由軌道交通負責，此種無形的分工是否某種鐵道部、上海市政府，與上海七大企業集團（上海磁浮交通發展有限公司的股東）的利益分配或妥協，外人不得而知。 除虹橋站外，上海還有四個車站通高鐵：最接近浦西的上海站，聯同上海西站及南翔站，只能使用滬寧線，上海南站則只能用滬杭線轉滬昆線。虹橋站則是除以上各線外，更能接駁到京滬線及滬漢蓉線，而且任何一線都直出而不用轉車。最終的結果是把上海市的發展方向拉向東面虹橋一帶。 上海主要商圈 徐家匯 徐匯區 南京西路 靜安區 虹橋 長寧區 南京東路 黃埔區 淮海中路 盧灣區 陸家嘴 浦東新區 上海既以長三角龍頭自居，自然要擔當整個地區的交通樞紐來鞏固地位，所以左手拉著杭州，右手拉著南京，順道聯繫著「寧滬杭」的眾多大中型城市。以經濟實力論，常州、無錫、蘇州、嘉興等，亦各自可獨當一面，上海與該等城市既處於合作，亦處於競爭。把國內交通樞紐移到城西，而國際樞紐仍留在城東，同時沒有完成兩大樞紐之間的高速交通工具，對筆者來說是不解之謎。  
• 9:12

  陸空合一，東外西內──華東樞紐：上海(2010/03/31)

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  客運專線 京滬 北京－天津－濟南－南京－上海 虹橋站 閔行區 滬漢蓉 上海－南京－合肥－武漢－重慶－成都 虹橋站 閔行區 滬昆 上海－杭州－南昌－長沙－貴陽－昆明 上海南站 徐匯區 虹橋站 閔行區 城際鐵路 滬寧 上海－南京 上海站 ↓ 閘北區   上海西站 ↓ 普陀區   南翔站 嘉定區 虹橋站 閔行區 相較於北京鐵路站以分散形式佈局，上海則反其道而行，不單把高鐵站匯聚一處，更把航空、鐵路、軌道（即香港稱的地鐵）、公路、公交（類似香港的交通交匯處）全部集中在一處──虹橋交通樞紐。 虹橋交通樞紐位於上海虹橋機場以西，面積達 26 平方公里，將成為全球最大交通樞紐；內有虹橋火車站、長途巴士總站、虹橋機場。而虹橋火車站則是容納各種鐵路的綜合車站，包括以下線路： 客運專線：京滬、滬漢蓉、滬昆 城際客運：滬寧 軌道交通： 2 號及 10 號線 磁懸浮（擱置／研究中）：虹橋往浦東支線 值得一提的是滬杭磁懸浮列車只建成浦東國際機場至龍陽路站，原規劃經世博園站及上海南站至虹橋機場的支線，以及經嘉慶至杭州的主線均已擱置。但鐵道部總規劃師鄭健在 2010 年 3 月 13 日 兩會新聞採訪上表示，上海至杭州磁懸浮專案立項已獲批復，目前正在做深化研究。然而至今仍未有進一步的消息。 現有磁懸浮列車由浦東國際場出發，至浦東龍陽路站只把乘客帶到浦東近郊，可轉乘軌道交通 7 號到世博園區，或轉乘 2 號線經陸家嘴到浦西市中心，甚至到達虹橋機場。參照磁懸浮規劃，上海支線的確能達到便利世覽使用，同時聯絡浦東及虹橋兩個機場，然而世覽後此支線只餘下連接內陸與國際兩個機場之用，可是此作用已由軌道系統代替。 以目前的交通規劃情況，西面的虹橋將成為上海對其他國內城市的陸空交通樞紐，而東面的浦東則成為國際航空樞紐，由於高鐵並沒有直接駁到浦東國際機場，此種分工更形鞏固。而兩者的接駁，以及進出市中心的交通，則由軌道交通負責，此種無形的分工是否某種鐵道部、上海市政府，與上海七大企業集團（上海磁浮交通發展有限公司的股東）的利益分配或妥協，外人不得而知。 除虹橋站外，上海還有四個車站通高鐵：最接近浦西的上海站，聯同上海西站及南翔站，只能使用滬寧線，上海南站則只能用滬杭線轉滬昆線。虹橋站則是除以上各線外，更能接駁到京滬線及滬漢蓉線，而且任何一線都直出而不用轉車。最終的結果是把上海市的發展方向拉向東面虹橋一帶。 上海主要商圈 徐家匯 徐匯區 南京西路 靜安區 虹橋 長寧區 南京東路 黃埔區 淮海中路 盧灣區 陸家嘴 浦東新區 上海既以長三角龍頭自居，自然要擔當整個地區的交通樞紐來鞏固地位，所以左手拉著杭州，右手拉著南京，順道聯繫著「寧滬杭」的眾多大中型城市。以經濟實力論，常州、無錫、蘇州、嘉興等，亦各自可獨當一面，上海與該等城市既處於合作，亦處於競爭。把國內交通樞紐移到城西，而國際樞紐仍留在城東，同時沒有完成兩大樞紐之間的高速交通工具，對筆者來說是不解之謎。  
• March 29, 2010
• 14:36

  六路進城，五站分駐──高鐵華北樞紐：北京(2010/03/29)

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  客運專線 京哈 北京－沈陽－長春－哈爾濱 北京東站 朝陽區 京滬 北京－天津－濟南－南京－上海 北京南站 豐台區 京港 北京－石家莊－鄭州－武漢－長沙－廣州－香港 北京西站 豐台區 城際鐵路 京津 北京－天津 北京南站 豐台區 京唐 北京－唐山 北京站 ↓ 東城區   北京東站 朝陽區 京張 北京－張家口 北京北站 西城區 香港有人要求興建兩個高鐵站，更以深圳為例，分別有深圳北站（前稱龍華站）及福田站，其實北京市比深圳更多高鐵站：四縱四橫，就有三條連接北京市；還有一早通車、連接津秦客運專線的京津城際客運鐵路，以及興建中的京唐、京張兩條城際客運，合共六條高鐵，卻分屬五個車站： 北京站：京唐城際鐵路 北京東站：京哈客運專線 北京南站：京滬客運專線、京津城際鐵路 北京西站：京深客運專線 北京北站：京張城際鐵路 北京城區範圍甚大，而市區中央佔著國家政府機關及紫禁城故宮博物館，故經濟活動分佈在二環外。最接近市中央的兩個火車站：北京站及北京北站，除了是城際鐵路的始發站外，同時也在北京地鐵站附近；而西站及南站在二環外，東站更在三環外，目的正是避免更多人流擠進市中央。 這種佈局並不降低高鐵的經濟價值，皆因客運專線的建設，是用作現有線路的「客貨分線」之用，當中尤以京滬線更因長期超負荷，現時以京津城際分擔北京至天津客運，他日京滬客運專線落成後，北京南站將成為最重要的高鐵站。現時最接近高鐵站的商圈包括西站的金融街商圈，及東站的 CBD 商圈。他日南站附近又會否出現新的商圈呢？仍有待觀察。 北京主要商圈 ＣＢＤ 朝陽區 東二環 朝陽區 東長安街／建國門 東城區 金融街 海澱區 燕莎 朝陽區 中關村 海澱區 現時北京市建區已擴展到六環，地理因素亦不容再作大幅度的擴展，借著北京奧運的機遇，把部份佔地甚廣的企業，遷離北京，最典型的例子是首都鋼鐵廠遷到河北省唐山市的曹妃甸，騰空八平方公里土地，規劃為京西中央商務區 (CBD) 。產業發展要跨越行政區界。 高鐵對於北京市的發展是錦上添花的作用，因為現有多條舊鐵路線經改造後，時速已達 200 公里 ，超過 300 公里 的六條高鐵，令到北京的「一小時生活區」更型擴大。三條城際鐵路長度均少於 200 公里 ，意味著天津、唐山、張家口全程運行時間均在 1 小時以內；即使到河北省會石家莊，或港口城市秦皇島，也是略多於一小時。 作為全國首都，北京需要照顧周邊地區以至全國利益，而且以其缺地缺水的情況，亦不容許無限地發展，使用分散疏導的發展策略，亦是恰如其分。尤其是環渤海城市群，是以海港作為主要運輸載體，諸如天津、唐山、秦皇島、大連、青島、煙臺、威海等，發展的著力點，北京、沈陽、石家莊、濟南等，扮演行政功能及調配資源的角色，因此四縱四橫亦規劃支線到達沿海城市，如哈大線、膠濟線、津秦線、秦沈線等 ，達到海陸相通的目的 。 來源：《中華人民共和國鐵路地圖集》
• March 27, 2010
• 21:52

  麥前曾後　慈安慈禧──拋售蘋果會令檸檬價格下跌嗎？(2010/03/27)

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  小魚兄上期所講「嫁的悖論」，對於某些「無層樓唔肯嫁」的港女實乃當頭棒喝！刻意將「居住」與「置業」混為一談的歪理在絕大部份時間都存在，然而筆者好記得在建華八年時代，有港女族群擇偶時除了打聽潛在目標有沒有樓之外，還加多一條款是「究竟有無負資產？」原來港女不單要求有樓渣手，更要層樓是高賬面值，放在今日樓市氣吞牛斗之日，問題又重新簡化為「有沒有樓？」。 筆者經常被人問及居屋有沒有投資價值，每次均鐵口直斷曰「無」，皆因居屋的遊戲規則，把潛在價值剝除淨盡，餘下的只有居住價值。居屋的平價是「假折扣」，以市價七成發售，卻背負補地價三成的責任。要把居住用途擴展到「出租」或「出售」，就要向政府「回水」──補地價。而這個回水值，是所謂市價三成，但市價卻是由官定，即是說當市價上升，補地價的金額也會水漲船高。 當然，會有些聰明的人，會襯市況低迷時補地價，以便完全享受往後升市的幅度，不用與政府分錢了！表面上言之成理，其實如果有人對樓市真的如此目光如炬，為甚麼還要搞那麼多手續，而不直接到私樓市場掃貨？而政府及銀行的管制，令到置業財技無從施展。既不可以加按，轉按亦有繁複手續，而最麻煩是按揭年期是入伙後二十年。面對如此苛刻的條件，偏生卻有大批人仕要求政府延續這種不公平的遊戲。 有資格申請居屋的人，除了公屋居民，就是符合入息限制的從未置業人仕，以往經驗約有一半的單位是公屋換居屋，而另一半則被收入條件較次的個人或家庭買去。落在筆者眼中，政府用更高成本的居屋去換低成本的公屋是得不償失，公屋租金偏低與居屋供款比較，因為較短的年期，往往不會出現「供平過租」；而「低收入人仕」硬著頭皮去買間沒有投資價值的物業，便更難脫貧致富。筆者想穿袋也看不到再建居屋的需要。 政府不再建居屋，只不過是在後曾蔭權時代把房屋市場生態還原為前麥理浩時代。以前公屋只作徙置為目的，安置木屋或水上居民，後來推出十年建屋計劃以解決市民居住問題，再然後推出居者有其屋，以幫助某些市民置業安居，到最後甚至出招以低息貸款作首次置業之用，大家看到的是一步步的干涉地產市場。 其實早在 1989 年時首次出現屋多過戶，香港居住的問題已經解決，往後樓市大升，根本原因出於投資需要，及私樓質素不斷提升。比如 1992 年新地荃景花園成為首個由發展商提供冷氣機的私人屋苑，到今時今日私樓硬件比併白熱化：全屋歐洲名牌家電，甚而智能家居系統之類，相比於居屋夾屋的毛胚房或簡陋裝修，或一般私樓的普通裝修，部份差價來自硬件級數。指責發展商不建上車盤，上車盤不是充斥於二手市場嗎？ 居屋夾屋斷尾，或領匯私有化，一如慈安太后燒了先帝遺詔後慈禧太后野心畢露，斷了有平樓買，或有平商場舖租的想法，一般市民更能腳踏實地以投資角度置業及做生意，而其他沒有資格領取政府房屋或租金津貼的市民或租戶，更能獲得公平競爭的機會，遲早杜絕某些行業組織控制在屋村開舖的壟斷行為。 至於對私樓市場的影響，筆者認為是「無」：拋售蘋果，難道會令檸檬價格下跌嗎？
• March 24, 2010
• 12:41

  結婚如置業──不是人人必需(2010/03/23)

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  袁彌明小姐回應「中女問題」，今日到黃毅力：     黃毅力 力筆從心：愛情的標籤          潮流興玩標籤，傳媒興玩洗腦，他們會將你的年紀標籤，轉化為不同的名詞 ，之後就將部分特性及性格放大，再加以族群化。故近期社會流行着許多名詞，所謂「電車男」，「港女」、「中女」、「敗犬」等等，又或 者「80後」、「70後」等等，人們就變得如大量生產的產品。 我曾說過我不相信，也不會認為80後是差劣的一群，相反我認識許多80後都是好的，所以一向都認為這些標籤是「無謂」兼「戇居」，根本不能客觀反映事實。至於現時社會上標籤「中女」的標準，真的愈講愈離譜，基本上現時25歲或以上雲英未嫁的女士，在這定義下都會變成「籮底橙」，不受歡迎。可笑的是，部分男士標籤這群女士的同時，自己也是孤單一人，我也不明白，為何這群小男人卻不會標籤自己為「孤獨中坑」？ 不過，值得一提的是，我並不是刻意去為香港的女孩子發言，而是認為 「女人最怕嫁錯郎」 ，我不想部分女孩因某種社會話題，受不住別人的白眼，隨便嫁了一名根本互不相愛，或不值得愛的對象委屈自己，後悔一生。 現時 部分香港的男子愈來愈不成熟 (當然仍有很多例外)。不論是在學校或職場中，真的很難看見一名上進，勤奮好學、成熟、不煙不酒、不夜生活、外表正常、孝順、體貼及專一的單身男孩子， 就算有的話，都可能早早被一些醒目的女生「私有化」，「Mark實晒」 ，剩下來的，換着是我都真的「揀唔落手」。 其實市場上不乏條件好的男士，可惜部分稍有條件的(不論已婚與否)，都會 自恃「值錢」，就一腳踏數船 ，不會為一棵樹放棄整個森林，選擇穩定下來，試問女士們又怎能將自己的青春託付於這種毫無安全感的男士身上呢？ 不過，「揀唔落手」不代表不能「揀」，也不代表女士沒有條件繼續去「揀」，更不代表女士們要絕望。我的看法是：男人靠不住，女人當自強。不要相信男人拋棄你時的說話，認為當女強人無運行，甚麼「你太堅強」，「太有錢」，「令他自卑」等等，這全都是廢話。他選擇分手，只因為不愛你而已。 我希望一眾女士不要因部分傳媒的標籤，而「快快手」找個人結婚。一位不適合妳的伴侶，不單止會帶給妳痛苦的婚姻生活，也容易導致離婚收場，假如不幸「搞出人命」，還影響下一代，這更麻煩！不論從經濟、理性或感性角度，隨便選擇一個人去結婚都是錯誤之舉！ 我本人對待感情比較認真，認為是你的遲早都是你，不是你的永遠都不是你。故此感情事不能強求，但只要你是一位獨立、果斷及有智慧的女性，不放棄自己，愛惜自己，定能遇到一位好伴侶。 如果你是名女強人，應該學懂在適當時候收起自己強人的氣燄及野心，切忌當男友是生意夥伴或下屬 ；而其他單身的女士們，除了要在職場上努力工作外，也 應要好好保持自己的「競爭力」，以行動告訴其他男士：我仍在市場中，I’m still available 。方法是多點打扮自己，增加自己的女人味，並抓緊時間做運動(Keep Fit)、看書，令自己既有外表，也有內涵。 我相信寫完這篇文章後，又會有許多小男人在他們的網誌或討論區內攻擊我，但這並不重要，我「硬淨」撐得起，沒有甚麼所謂，只求女士們不要胡亂結婚嫁錯郎，我便於願足矣。 每日金句：醫生難醫命終之人，佛陀難渡無緣的別人。     不要因為好多人既有樓，又結了婚，就以為結婚與置業是人生必需做的事情。置業問題容易解答：居住是需要，置業是投資，租樓著數就租，買樓著數就買。但要把結婚問題簡化如此，可能會變作：拍拖是需要（暗示心靈及性需要），結婚是投資。結果可能又是被人在「網誌或討論區內攻擊」。   筆者發覺，越簡單的答案越能直指問題的核心，只是因為講得太白，會令到一些人不高興。女性嚮往拍拖，當必是拍拖行為能解決她們某些需要，根據Maslow's Law，低層次的需要可以是衣食住行有人照顧，或者有人會送小禮物，甚或會被人當作觀音或女王之類來供奉，高層次的需要就可能是甚麼認同、支持、自我實現之類。其實兩性像一塊鏡，女人如此想，男人亦然，只是表達方式不同。   或者大家發覺何以筆者遺留了最多人談論的──性需要？其實在香港如此開放社會，性往往最容易商品化，只不過一不定化為赤裸裸的金錢交易，女人以性作要 脅為交換條件，亦只是商品化的一種表達模式。難以商品化的諸如照顧、送禮、關心，甚而認同、支持、自我實現之類，才是人們認為值得與異性建立關係的真正原因。錢解決得到的問題，就不是問題喇！   所以毅力大師所言，其實仍不脫做生意講條件的思維，而所謂理想愛情，或現實的感情，往往超越條件的交換。所以甚麼女長人的氣燄，或I'm still available的性暗示，其實無助於找到所謂理想愛情，而只淪為一種條件交易。筆者並不是說這樣不好，既然是交易，又何需猶抱琵琶半遮面？但並不是所有人都需要這樣投資，甚至投機。

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Last updated: Sat 04 Sep 2010 05:12:21 AM CDT

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